每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

自2022年7月中共中央政治局會(huì)議首次提出“保交樓”工作任務(wù)以來，“保交樓”成為2023年各地方穩(wěn)樓市的關(guān)鍵詞、房企的重點(diǎn)任務(wù)。

今年8月，住建部表示，“保交樓”工作順利推進(jìn)，項(xiàng)目復(fù)工和建設(shè)交付加快進(jìn)行。截至8月初，全國(guó)“保交樓”專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率接近100%，累計(jì)完成住房交付超過165萬套，首批專項(xiàng)借款項(xiàng)目住房交付率超過60%。另據(jù)《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》的最新數(shù)據(jù)，截至目前，350萬套“保交樓”項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)交付超過268萬套，交付率超過76%。

12月21日，在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹強(qiáng)調(diào)，2024年將做好四大板塊、18個(gè)方面工作，其中一條是“保交樓”工作落實(shí)屬地責(zé)任，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，加快預(yù)售制度改革。

江蘇淮安落實(shí)“保交樓”政策。圖為2023年11月22日，當(dāng)?shù)匾惶幵诮潜P 視覺中國(guó)圖

各地有力推進(jìn)“保交樓”

今年1月，央行新增1500億元“保交樓”專項(xiàng)借款投放，加上2022年下半年投放的2000億元，累計(jì)已推出3500億元“保交樓”專項(xiàng)借款。同時(shí)，提出設(shè)立2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃、加大“保交樓”專項(xiàng)借款配套融資力度、強(qiáng)化“保交樓”司法保障等相關(guān)舉措。

在各項(xiàng)政策的支持下，今年以來，鄭州、長(zhǎng)沙、南昌、重慶、西安等地“保交樓”工作取得了突破性進(jìn)展。

以湖南為例，該省累計(jì)爭(zhēng)取兩批共計(jì)240億元“保交樓”專項(xiàng)借款，由省國(guó)開行和農(nóng)發(fā)行及時(shí)審批、發(fā)放專項(xiàng)借款，240億元及時(shí)抵達(dá)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)，推動(dòng)竣工交付。湖南省住建廳數(shù)據(jù)顯示，截至目前，湖南省529個(gè)專項(xiàng)借款項(xiàng)目已交付房屋21萬余套、交付率達(dá)到90.3%。

11月30日，位于長(zhǎng)沙市開福區(qū)的御景半島、林溪郡、富興時(shí)代等5個(gè)“保交樓”項(xiàng)目先后如期順利交付，2977戶業(yè)主喜遷新居，實(shí)現(xiàn)心中期盼已久的安居夢(mèng)。公開資料顯示，截至目前，開福區(qū)累計(jì)推動(dòng)16個(gè)項(xiàng)目15543套房屋實(shí)現(xiàn)順利交付。

據(jù)了解，開福區(qū)在“保交樓”工作方面主要有四項(xiàng)措施，包括第一時(shí)間組建區(qū)級(jí)保交樓工作專班，由區(qū)委書記、區(qū)長(zhǎng)擔(dān)任專班總召集人，區(qū)委常委牽頭包案負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目，聚焦資產(chǎn)保全、規(guī)劃建設(shè)、資金籌集、施工進(jìn)度等重點(diǎn)事項(xiàng)，強(qiáng)化統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，定期指導(dǎo)調(diào)度，確保項(xiàng)目有序推進(jìn)。針對(duì)資金籌措、聯(lián)合驗(yàn)收等突出問題，推行“一樓一策”方案，每周組織專班、施工企業(yè)、開發(fā)商、業(yè)主代表進(jìn)行“四方”溝通協(xié)商，及時(shí)緩解業(yè)主焦慮，將矛盾化解在萌芽狀態(tài)。

江西省南昌市金融辦則組織召開了“保交樓”項(xiàng)目配套融資座談會(huì)議，屬地政府針對(duì)轄屬保交樓項(xiàng)目與銀行、金融機(jī)構(gòu)開展交流，通報(bào)保交樓項(xiàng)目配套融資情況，以及需要配套融資的保交樓項(xiàng)目情況。

據(jù)了解，在南昌市高新區(qū)，今年前7月就完成了保交樓任務(wù)4099套，占總?cè)蝿?wù)數(shù)78%。在新建區(qū)，由于開發(fā)商新力地產(chǎn)資金鏈危機(jī)而逾期兩年交房的新力城二期項(xiàng)目，今年10月底陸續(xù)完成建設(shè)，業(yè)主們順利收房。

各地“保交樓”工作持續(xù)推進(jìn)，拉動(dòng)全國(guó)房屋竣工面積的增長(zhǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~11月份，全國(guó)房屋竣工面積65237萬平方米，增長(zhǎng)17.9%。其中，住宅竣工面積47581萬平方米，增長(zhǎng)18.5%。

不過，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院研究員、長(zhǎng)江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈博士撰文指出，截至年底，房企“保交樓”資金缺口或約4萬億元。僅靠銷售回款來彌補(bǔ)“保交樓”的資金缺口，仍捉襟見肘。而“保交樓”的進(jìn)展，反過來又影響購(gòu)房信心。如此循環(huán)，唯有借助市場(chǎng)之外的力量才能終結(jié)。房企風(fēng)險(xiǎn)未充分緩釋前，地產(chǎn)整體難有明顯回升。

目前，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，對(duì)于房地產(chǎn)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，各金融機(jī)構(gòu)要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。要繼續(xù)配合地方政府和相關(guān)部門，堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則，加大“保交樓”金融支持，推動(dòng)行業(yè)并購(gòu)重組。

頭部房企成交付主力

2023年，各方都在努力實(shí)現(xiàn)“保交付、穩(wěn)交付、高質(zhì)量交付”，房企作為生力軍，在其中扮演著不可替代的角色，多措并舉促進(jìn)項(xiàng)目按時(shí)交付、提前交付、高品質(zhì)交付。在各方力量的共同合力下，據(jù)億翰智庫(kù)預(yù)計(jì)，全年竣工總量有望回到10億平方米量級(jí)。

今年1~11月，碧桂園累計(jì)交付房屋約50萬套，累計(jì)交付面積約6043萬平方米，交付項(xiàng)目涉及31個(gè)省份、240座城市。其中，山東、山西、江蘇、安徽、廣西部分項(xiàng)目提前交付，河北、湖北、湖南部分項(xiàng)目全部交付完畢。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在碧桂園交付現(xiàn)場(chǎng)，平均6名工作人員服務(wù)1戶交付業(yè)主，提供專屬VIP交付服務(wù)，包含現(xiàn)場(chǎng)流程指引、費(fèi)用繳納、物業(yè)服務(wù)、驗(yàn)房師、維保工程師、售房客服等。該公司堅(jiān)持項(xiàng)目交付前的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，覆蓋室內(nèi)、公區(qū)、屋面、外立面、園建綠化等共計(jì)800項(xiàng)內(nèi)容，確保達(dá)到品質(zhì)交付的標(biāo)準(zhǔn)。

綠地集團(tuán)前11月累計(jì)實(shí)現(xiàn)交付面積約2010萬平方米、超20萬套房屋。其中，11月，西北、綠地香港和江蘇等旗下公司實(shí)現(xiàn)交付量較大。前11月，江蘇、京津冀、海南、浙江、安徽等區(qū)域交付完成情況突出，西北、華中、浙江、山東、上海等十多個(gè)區(qū)域累計(jì)交付量已超過百萬平方米。綠地集團(tuán)方面表示，年底收官，公司將進(jìn)一步強(qiáng)化各項(xiàng)保交付措施，繼續(xù)推進(jìn)交付攻堅(jiān)工作。聚焦一批規(guī)模大、影響大的項(xiàng)目，加快項(xiàng)目收尾及交付，年底將迎來全年集中交付的高峰，實(shí)現(xiàn)全年交付量保持業(yè)內(nèi)領(lǐng)先。各地重要區(qū)域的一大批重點(diǎn)住宅項(xiàng)目，將保質(zhì)保量實(shí)現(xiàn)交付；重大產(chǎn)業(yè)、商辦等非住宅項(xiàng)目，大力推進(jìn)工程進(jìn)度，順利完成關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

據(jù)融創(chuàng)官微披露，今年1~11月份，融創(chuàng)中國(guó)已交付227個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)約22.7萬套、3400萬平方米，超過2022年全年。其中，11月份交付2.2萬套房，分布在全國(guó)22個(gè)城市的26個(gè)項(xiàng)目，包括杭州融創(chuàng)未來云帆城、杭州融創(chuàng)圓尊府、西安融創(chuàng)攬?jiān)赂?、重慶曉風(fēng)江南等項(xiàng)目。

前11月，旭輝集團(tuán)累計(jì)在全國(guó)54座城市113個(gè)項(xiàng)目交付超過9.4萬套。11月，佛山順德清樾三期交付128戶，簡(jiǎn)陽云樾名邸二期提前了57天交付258戶，杭州朝聞花城一期交付2518戶，濟(jì)寧博觀錦里一期交付552戶，青島星韻城二期交付1252戶。

龍湖集團(tuán)前11個(gè)月在全國(guó)45座城市共計(jì)交付120余個(gè)項(xiàng)目，超9.2萬套品質(zhì)住宅。其中，20%項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)提前一個(gè)月以上交付。

今年1~11月，金科股份累計(jì)交付總面積約1762萬平方米、120687套房屋；新城控股累計(jì)成功交付超10.7萬套房屋；旭輝控股于全國(guó)54城113個(gè)項(xiàng)目?jī)陡冻?.4萬套房屋；建業(yè)集團(tuán)累計(jì)總交付約為80929套房屋，其中34028套為提前交付。

此外，前11個(gè)月，中南置地在全國(guó)52個(gè)城市累計(jì)交付136個(gè)批次、約8萬套房屋；中梁控股在全國(guó)各地已累計(jì)交付超9.7萬套房屋；遠(yuǎn)洋集團(tuán)在35座城市累計(jì)完成3.8萬套住宅的高品質(zhì)交付；正榮地產(chǎn)合計(jì)交付共3.59萬戶；佳兆業(yè)累計(jì)交付56個(gè)項(xiàng)目、超3.5萬套房源。

在交付量的貢獻(xiàn)上，頭部企業(yè)占有主導(dǎo)地位。如碧桂園前11月的交付量達(dá)50萬套，穩(wěn)居行業(yè)首位；綠地集團(tuán)和融創(chuàng)中國(guó)的交付量均超過20萬套，金科股份和新城控股的交付量也均超過10萬套。值得注意的是，在行業(yè)深度調(diào)整期，企業(yè)反而把更多的關(guān)注點(diǎn)放在了產(chǎn)品本身。

克而瑞發(fā)布的《2023年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100》報(bào)告指出，2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)走到了關(guān)鍵的“十字路口”。居民的住房需求已基本得到滿足，改善產(chǎn)品的成交占比持續(xù)擴(kuò)大，未來的住宅需求正在逐漸向“居者優(yōu)其屋”過渡。

2023年，新房成交類型中，改善需求占據(jù)主導(dǎo)地位，三房產(chǎn)品的成交套數(shù)占比56.1%，四房產(chǎn)品保持快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，五房及以上房型的產(chǎn)品成交占比也有0.3個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)，而一房、二房及其他戶型占比持續(xù)走低。

與此同時(shí)，商品住宅成交面積段也明顯趨大。110平方米以上面積段產(chǎn)品成交套數(shù)占比均有不同幅度的提升，其中110~140平方米面積段產(chǎn)品成交占比較去年提升，140~180平方米面積段產(chǎn)品占比增長(zhǎng)最快。

“隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)過渡到買方市場(chǎng)，購(gòu)房者開始掌握更多的主動(dòng)權(quán)，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。在市場(chǎng)的變化與競(jìng)爭(zhēng)壓力下，行業(yè)發(fā)展模式全面回歸本質(zhì)，以產(chǎn)品力提升競(jìng)爭(zhēng)力的時(shí)代全面開啟。”上述克而瑞報(bào)告指出。

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