每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

深圳樓市又火了嗎？

1月3日，京東拍賣上成交的一套深圳南山區(qū)法拍房引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。該標(biāo)的物網(wǎng)絡(luò)拍賣成交價(jià)格為6111萬(wàn)元，建筑面積258.7平方米，成交單價(jià)折合約23萬(wàn)元/平方米。

23萬(wàn)/平豪宅法拍房為何遭瘋搶？

據(jù)成交確認(rèn)書，皮XX通過(guò)競(jìng)買號(hào)218228878在深圳市南山區(qū)人民法院于京東網(wǎng)開(kāi)展的“廣東省深圳市南山區(qū)蛇口街道鴻威海怡灣畔花園TB-103”司法拍賣項(xiàng)目公開(kāi)競(jìng)價(jià)中，以最高應(yīng)價(jià)勝出。

該標(biāo)的物網(wǎng)絡(luò)拍賣成交價(jià)格為6111萬(wàn)元，建筑面積為258.7平方米，成交單價(jià)折合約23萬(wàn)元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢某大型中介網(wǎng)站獲悉，鴻威海怡灣畔花園位于深圳市南山區(qū)岸灣六街120號(hào)，交易權(quán)屬為商品房，房屋總數(shù)638戶，建成年代2010-2013年，物業(yè)公司為深圳市鴻威物業(yè)管理有限公司，開(kāi)發(fā)商為深圳市鴻威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

目前該小區(qū)政府參考價(jià)為11.86萬(wàn)元/平方米，有14套房源正在出售，掛牌總價(jià)參考價(jià)在1056萬(wàn)-1969萬(wàn)元，近90天內(nèi)成交房源2套，近30天帶看139次。

在深圳灣從業(yè)的中介韓經(jīng)理告訴記者，目前該小區(qū)成交均價(jià)在14萬(wàn)-16萬(wàn)元/平方米。

而多名中介人士告訴記者，這套房源之所以被瘋搶，是因?yàn)樵摲吭磳儆诼?lián)排別墅，在深圳灣極具稀缺性。此前成交價(jià)在1個(gè)億左右，上半年成交一套約1.15億元，這次參與的競(jìng)拍者，大部分都被低起拍價(jià)吸引，2988萬(wàn)元極具性價(jià)比。

記者在采訪中獲悉，該套房源是由于借貸產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛，最終被處置。

有接近此次拍賣的成交人士告訴記者，雖然該房源產(chǎn)證面積只有200多平方米，但實(shí)際使用面積約800平方米，上下共有六層，房子戶型也極佳，屋內(nèi)裝有電梯，配備前后花園和車庫(kù)及獨(dú)立車位等。

“有市場(chǎng)成交價(jià)對(duì)比，并且通過(guò)前期調(diào)查了解到，這套房處于精裝修空置配合交付狀態(tài)，所以參拍人心態(tài)普遍比較大膽，以二手房交易心態(tài)去競(jìng)這套房。”該名人士表示。

不過(guò)，記者在采訪中獲悉，這一年來(lái)，該小區(qū)房源通過(guò)法拍渠道的成交與正常二手房交易途徑的成交，價(jià)格波動(dòng)并不太大。

在阿里拍賣平臺(tái)，上一次該小區(qū)成交競(jìng)拍還是2023年2月，彼時(shí)深圳市場(chǎng)處在短暫小陽(yáng)春，那場(chǎng)拍賣共有14795次圍觀，260人設(shè)置提醒，最終有6人報(bào)名，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)6小時(shí)、超百輪激烈競(jìng)拍，最終被拍出。

記者查詢網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)成功確認(rèn)書獲悉，彼時(shí)鴻威海怡灣畔花園E-1002A、1002B房的網(wǎng)絡(luò)拍賣成交價(jià)格2447萬(wàn)元。

據(jù)競(jìng)買公告，1002A房源的建筑面積為79.03平方米，1002B房源建筑面積為85.8平方米，房屋性質(zhì)為商品房，用途為住宅，成交折合單價(jià)為15萬(wàn)元/平方米。

豪宅市場(chǎng)不缺購(gòu)買力

有多年法拍房工作經(jīng)歷、從事司法輔拍的曾小路告訴記者，從近期法拍房激烈競(jìng)價(jià)看，深圳豪宅不是沒(méi)有市場(chǎng)，缺的并不是購(gòu)買力。目前缺的是豪宅的性價(jià)比和合理估值，隨著市場(chǎng)穩(wěn)定和價(jià)值回歸，持幣待購(gòu)的購(gòu)房者決策會(huì)很快。

“深圳高端房產(chǎn)消費(fèi)人群并沒(méi)有消失。從近幾個(gè)月2000萬(wàn)元以上房源成交情況來(lái)看，只要起拍價(jià)性價(jià)比高，無(wú)一例外搶得火熱。”

這種高總價(jià)房源的火熱同樣出現(xiàn)在新房市場(chǎng)。

在深圳2023年新房成交處于低谷的背景下，仍然出現(xiàn)了4個(gè)“日光盤”，分別是信義金御半山三期、海德園A區(qū)、深房光明里、前海時(shí)代尊府，多為大面積、高總價(jià)且房源供應(yīng)量不大的項(xiàng)目。

以去年12月底日光的前海時(shí)代尊府為例，都是大戶型，面積范圍189-249平方米，備案均價(jià)約9.9萬(wàn)元/平方米，單價(jià)區(qū)間約8.4萬(wàn)-11.4萬(wàn)元/平方米，總價(jià)區(qū)間1588萬(wàn)-2838萬(wàn)元/套。

中指法拍數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)顯示，2023年1-11月，深圳法拍市場(chǎng)掛牌各物業(yè)類型法拍房源3922套1，成交1592套，成交率40.59%，較上一年減少約1.58個(gè)百分點(diǎn)。1-11月深圳成交的1404套法拍住宅房源中，1000萬(wàn)元以上成交374套，約占整體的1/4。從價(jià)格分布上看，深圳出讓的法拍房中，1000萬(wàn)元以上房源相較于其他城市占有較大比例。

中指研究院高級(jí)分析師張曉飛分析認(rèn)為，在深圳法拍市場(chǎng)，中高價(jià)格段法拍房源需求有較大市場(chǎng)空間，其舉例到，按照經(jīng)驗(yàn)將深圳成交房源分為300萬(wàn)元以下、300萬(wàn)-500萬(wàn)元、500萬(wàn)-1000萬(wàn)元、1000萬(wàn)元以上4個(gè)價(jià)格段。各價(jià)格段中，500萬(wàn)-1000萬(wàn)元法拍住宅房源成交330套，1000萬(wàn)元以上法拍住宅房源成交344套。

張曉飛表示，深圳法拍房市場(chǎng)成交整體較活躍，成交率40.59%，成交變現(xiàn)折扣率87.69%，法拍市場(chǎng)熱度處在較好區(qū)間，并且法拍房?jī)r(jià)相較于二手房?jī)?yōu)勢(shì)相對(duì)明顯，未來(lái)仍有進(jìn)一步增長(zhǎng)趨勢(shì)。但整體而言，深圳法拍房成交規(guī)模僅相當(dāng)于同期商品住房市場(chǎng)規(guī)模的約1%，并且目前法拍房市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，未來(lái)法拍房市場(chǎng)如何變化仍需觀察。

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