每經(jīng)AI快訊，2024年1月8日，廣發(fā)證券發(fā)布研報點評萬科A（000002）。

全年銷售規(guī)模下降，年末排名升至全國第二。根據(jù)公司經(jīng)營公告，23年公司實現(xiàn)銷售金額3761.2億元，同比下降9.8%，與其他主流房企相比降幅處于中等水平，排名提升1位至全國第2名。但受市場景氣及公司近年來縮量拓展影響，未來銷售規(guī)模或仍承壓。

拿地力度沖高回落，融資水平影響公司拿地意愿。根據(jù)公司經(jīng)營公告，23年萬科拿地總金額為830億元，同比-6%，權益拿地金額530億元，同比+7%。投資力方面，23年公司金額口徑拿地力度為22%，較22年小幅提升1pct，在持續(xù)經(jīng)營房企中力度處于中游。投資節(jié)奏來看，公司拿地力度與銷售及融資情況具有較高相關性，23年拿地集中于二三季度，其中Q3拿地力度達到42%，接近20年以來單季度最高水平，Q4公司融資規(guī)模下降，拿地力度也相應下行。

發(fā)行到期規(guī)模均下降，短期內(nèi)現(xiàn)金流壓力可控。預計24年全年到期規(guī)模在290億人民幣左右，較23年下降30%?，F(xiàn)金流安全性來看，估算公司23Q1-3月均經(jīng)營性現(xiàn)金流流出200億元左右，經(jīng)營性現(xiàn)金流流入為240億元左右，不考慮拿地的情況可完全覆蓋剛性經(jīng)營支出，且足以應對24年年內(nèi)公開信用債到期，短期內(nèi)公司現(xiàn)金流壓力可控。

盈利預測與投資建議。預計23-24年歸母凈利潤分別為162億元、172億元，同比-28%、+6%，對應PE為7.4x、6.9x。參照可比公司給予公司22年末歸母凈資產(chǎn)0.9倍合理估值，對應A股合理價值18.31元/股，考慮AH溢價因素對應H股16.97港元/股，維持“買入”評級。

風險提示。改善不及預期，包括政策改善、居民需求持續(xù)性不及預期等；供給側(cè)出清擾動市場情緒；結(jié)算規(guī)模及利潤率不及預期等。

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)