每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

2024年1月4日，由深圳市規(guī)劃和自然資源局會同深圳市住房和建設(shè)局起草的《關(guān)于積極穩(wěn)步推進城中村改造實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》（征求意見稿）（以下簡稱《意見稿》）發(fā)布，于2月4日前向社會征求意見。

《意見稿》指出，城中村改造的對象是以深圳市域內(nèi)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及原村民實際占有使用的現(xiàn)狀居住用地為主的區(qū)域，而位于國家、省、市等各級重大民生項目、重大基礎(chǔ)設(shè)施范圍等4種城中村用地優(yōu)先納入拆除新建范圍。

合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，新政策最大的變化在于，在凈地出讓的規(guī)則下，改變了過往的土地一二級聯(lián)動機制，采取一二級不聯(lián)動機制。深圳在此之前拆除新建類城中村改造的政策模式中，無論是城市更新，還是土地整備利益統(tǒng)籌，均有留用開發(fā)建設(shè)土地采取協(xié)議出讓的一二級聯(lián)動機制。

這四類情況優(yōu)先拆除

據(jù)中國（深圳）綜合開發(fā)研究院2023年9月《深圳城中村樓棟字典2022》數(shù)據(jù)，截至2022年底，深圳全市以自然村為單位的城中村單元共計2042個，城中村總樓棟約31.9萬棟，總套（間）約591.3萬，總建筑面積約2.2億平方米，占全市建筑總量比重超過40%，居住人口占全市實有人口約60%。

從樓棟性質(zhì)結(jié)構(gòu)來看，個人自建房占主導(dǎo)地位，樓棟占比為95.6%，建筑面積占比達83.3%。集體自建房樓棟占比為2.4%，建筑面積占比9.5%。單位自建房樓棟占比為1.3%，建筑面積占比5.3%。

深圳市先后通過《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》《深圳市城市更新辦法》《深圳市城市更新辦法實施細則》等系列配套文件，確立了“政府統(tǒng)籌、市場運作”的城中村改造實施模式，推動城中村改造工作有序開展。

“然而，在房地產(chǎn)市場下行、企業(yè)資金壓力增加等背景下，部分城中村改造項目難以推進實施，直接影響改造項目的實施效果。面對未來城市發(fā)展需求，亟須以城中村改造為抓手，構(gòu)建有效市場與有為政府相結(jié)合的存量用地開發(fā)和城市空間治理新模式，打造宜居、韌性、智慧的現(xiàn)代化城市。”深圳市規(guī)劃和自然資源局表示。

根據(jù)《意見稿》，城中村改造分為拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三類，具備條件的城中村實施拆除新建，不具備條件的城中村實施整治提升，介于兩者之間的實施拆整結(jié)合。三類空間的引導(dǎo)范圍在專項規(guī)劃中予以明確。

對于拆除新建類項目，《意見稿》明確，劃定拆除新建類城中村改造范圍，鼓勵實施區(qū)域統(tǒng)籌和成片開發(fā)，在城中村空間范圍的基礎(chǔ)上將周邊低效用地一并納入實施改造。

其中，滿足四類條件的城中村用地優(yōu)先納入拆除新建范圍：

一是位于國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃、各類專項規(guī)劃等確定的重點功能片區(qū)、重點發(fā)展組團、軌道樞紐地區(qū)的；二是位于國家、省、市等各級重大民生項目、重大基礎(chǔ)設(shè)施范圍的；三是位于20大先進制造業(yè)園區(qū)（注：《深圳市20大先進制造業(yè)園區(qū)空間布局規(guī)劃》）、重大產(chǎn)業(yè)項目范圍的；四是存在公共衛(wèi)生安全風(fēng)險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設(shè)施落后、環(huán)境臟亂差、社會治理難等突出問題，或經(jīng)相關(guān)部門評估亟須實施改造的。

不具備拆除新建條件的，納入整治提升（含拆整結(jié)合）類城中村改造范圍，開展經(jīng)常性整治提升，按照文明城市標(biāo)準(zhǔn)實施和管理，重點抓好房屋結(jié)構(gòu)、消防、供用電、燃氣、公共衛(wèi)生、道路交通、治安、自然災(zāi)害等安全治理工作，防范各類風(fēng)險。圍繞好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)，按照城中村改造專項規(guī)劃分類引導(dǎo)實施。

強化政府統(tǒng)籌和引導(dǎo)

中國（深圳）綜合開發(fā)研究院認(rèn)為，積極穩(wěn)步、呵護式的整村改造與連片運營，還需要更多新思路、新模式、新資源和新路徑；一個全面可持續(xù)、市場化的深圳城中村市場數(shù)據(jù)基座建設(shè)也需要相應(yīng)的政策考量和支持。

《意見稿》提出，對于拆除新建類城中村改造項目，堅持人民政府負主體責(zé)任，由區(qū)政府組織實施拆除新建類城中村改造工作。

工作流程包括：意愿征集和項目可行性研究、納入拆除新建類城中村改造年度計劃、基礎(chǔ)信息核查、項目實施方案和改造單元規(guī)劃編制、搬遷補償和安置、土地清理與收儲、用地出讓及開發(fā)建設(shè)等。其中，意愿征集上，拆除新建類城中村改造項目需經(jīng)物業(yè)權(quán)利人三分之二以上同意，并經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位同意后方可實施。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，舊模式下，由于市場完全主導(dǎo)，不具備公共利益屬性導(dǎo)向，因此很難推行多數(shù)人同意即可通過改造的方案，也很難避免“釘子戶”。新模式明確了成片開發(fā)、重點功能區(qū)和軌道交通以及重大發(fā)展平臺的改造范圍界定，以及政府主導(dǎo)和強化規(guī)劃剛性引領(lǐng)，意味著改造具有了公共屬性。由此，就可以按照民法典、物權(quán)法規(guī)定的少數(shù)服從多數(shù)原則，三分之二以上物業(yè)權(quán)利人同意即可。

此次《意見稿》強化了政府統(tǒng)籌和引導(dǎo)。過去盡管確立了政府統(tǒng)籌、市場運作模式，但政府統(tǒng)籌功能沒有發(fā)揮到位，基本讓位于市場。李宇嘉表示，舊模式下，改造實施方案和單元規(guī)劃由前期服務(wù)商（市場化開發(fā)商）編制方案和規(guī)劃，存在因改造成本高而導(dǎo)致規(guī)劃調(diào)整的情況，政府不得不審批，現(xiàn)在明確由區(qū)政府組織指定部門編制，確保規(guī)劃的剛性功能，強化了政府統(tǒng)籌，避免了過去完全市場化主導(dǎo)導(dǎo)致規(guī)劃被突破等。

關(guān)于安置房建設(shè)及回遷安置責(zé)任，深圳市規(guī)劃和自然資源局表示，有條件安排安置房用地的，安置房用地通過協(xié)議方式出讓給區(qū)政府，由區(qū)政府負責(zé)安置房建設(shè)。引入前期服務(wù)商的，區(qū)政府也可依據(jù)項目實施協(xié)議由前期服務(wù)商開展安置房建設(shè)，并由區(qū)政府實施回遷安置。無法安排安置房用地的，可將回遷安置要求作為土地出讓條件納入土地供應(yīng)方案，土地受讓方完成土地開發(fā)后將安置房移交區(qū)政府，由區(qū)政府實施回遷安置。