每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

2023年過去了。回顧這一年，樓市發(fā)生了一個(gè)劃時(shí)代的變化——二手房成交量首次超過新房。而這個(gè)巨變，也將深刻影響開發(fā)商。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年，重點(diǎn)30個(gè)城市一二手房成交總規(guī)模達(dá)到3.43億平方米。其中，一手房成交1.61億平方米，較2022年微降3.3%；二手房成交1.81億平方米，同比增長33%，成交規(guī)模創(chuàng)新高。

二手房成交規(guī)模超過新房，這種情況在過去幾年還只在北京、上海這類一線城市出現(xiàn)，但2023年幾乎是全面開花。

市場重心轉(zhuǎn)向二手房，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然趨勢(shì)，但其中也有些因素值得開發(fā)商關(guān)注：

其一，二手房定價(jià)更靈活，可以隨行就市。其二，二手房都是現(xiàn)房，而新房多是期房，采用預(yù)售制。其三，二手房不但單價(jià)大多低于同區(qū)位新房，而且通常面積小、總價(jià)低。其四，許多二手房地段好，位于成熟市區(qū)或?qū)W區(qū)，有一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

另一種轉(zhuǎn)變，卻對(duì)開發(fā)商有利。據(jù)中指研究院報(bào)道，北京、上海、成都、長沙等城市中高總價(jià)段成交占比提升態(tài)勢(shì)延續(xù)，其中北京1~11月500萬至1000萬總價(jià)段成交套數(shù)同比增長26%，占比提升8.5個(gè)百分點(diǎn)。

簡言之，“改善型”住房正在成為新房銷售的主力。

這表明，市場沒有消失，只是換了個(gè)方向。這就要求開發(fā)商，把更多注意力瞄向“改善性需求”，而將“剛需”讓給二手房市場。

當(dāng)然，“改善”的內(nèi)容并不僅限于面積大、總價(jià)高、區(qū)位高，還包括許多新需求。

例如，近來流行的“高收納”精裝住宅，面積沒有明顯增加，但設(shè)計(jì)了大量隱蔽收納空間。實(shí)際上就相當(dāng)于房屋實(shí)用面積增加了。住上這樣的房子，東西多，但不亂。這就要求開發(fā)商提高設(shè)計(jì)創(chuàng)新能力和采購能力。

還有恒溫恒濕的綠色科技住宅。這樣的房子，外觀和普通房子差不多，但里面全是高科技。購房人花更多錢買的改善型住宅，已經(jīng)不是個(gè)水泥盒子，不僅是用來睡覺，也是一個(gè)更高需求和享樂的空間。這就要求開發(fā)商有駕馭新科技的能力。

總之，開發(fā)商要給改善型消費(fèi)者以新的理由。無論你的賣點(diǎn)是科技還是藝術(shù)抑或是實(shí)用性。

最后也要提醒一下，雖然改善型需求的總體比重在提升，但總市場在2024年仍有可能下降。據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算，2024年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售規(guī)模仍有下行壓力，新開工面積、開發(fā)投資或繼續(xù)回落”的特點(diǎn)。中性情形下，預(yù)計(jì)2024年全國商品房銷售面積同比下降4.9%。

也就是說，開發(fā)商需要在創(chuàng)新方面繼續(xù)發(fā)力，機(jī)會(huì)只留給有準(zhǔn)備和有創(chuàng)新的企業(yè)。