每經AI快訊，2024年1月20日，國泰君安發(fā)布研報點評招商蛇口（001979）。

本報告導讀：

2023年銷售增速由負轉正，但銷售均價略下滑，以價換量是常態(tài)；2023年土地投資強度繼續(xù)下滑，但拿地資源集中核心高能級城市，且拿地權益比大幅提升。

投資要點：

維持增持評級，維持目標價22.05元?？紤]到公司開發(fā)與經營并重，聚焦第二增長曲線，并且堅持“核心6+10城”，拿地權益比大幅提升，業(yè)績將迎來困境反轉，維持2023/2024/2025年EPS分別為0.68/1.00/1.18元，維持目標價22.05元。

雖然2023年銷售增速由負轉正，但銷售均價略下滑。2023年全年，公司實現(xiàn)銷售面積1223萬方，同比增加2.49%；實現(xiàn)銷售金額2936億元，同比增加0.35%。2023年的銷售均價24001元/平低于2022年的24513元/平，說明市場價格還未企穩(wěn)。此外2023年12月，公司銷售面積和銷售金額增速大幅下滑，分別為-45%、-47%，說明市場信心還未恢復。

2023年土地投資強度繼續(xù)下滑，但拿地均價提升10%。2023年，公司實現(xiàn)拿地1142億元，同比下滑11.0%，實現(xiàn)拿地面積589萬元，同比下滑18.9%。土地投資強度繼續(xù)下滑，從2022年的44%（拿地金額/銷售金額）下滑至39%，但是拿地均價卻從2022年的17673元/平上升10%至19388元/平，說明公司資源投放集中“核心6+10城”。

拿地權益比大幅提升，將扭轉少數(shù)股東損益占比過高的局面。2023年公司拿地權益比從2022年的60%提升16pct至76%，因此未來少數(shù)股東損益占比應呈下降趨勢。

風險提示：市場超預期下行，公司持續(xù)計提大規(guī)模減值

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)