每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

1月23日上午，上海市第十六屆人民代表大會第二次會議開幕，龔正市長作政府工作報告。

2024年上海市政府工作報告中提出“進一步增強城市安全韌性、提高城市治理現(xiàn)代化水平中”，其中提到今年“要深入實施城市更新行動，完成12萬平方米中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造、31萬平方米小梁薄板房屋等不成套舊住房改造，啟動10個城中村改造項目，加快推進外灘‘第二立面’等城市更新項目。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在上海推進城市更新的實踐中，普遍存在項目周期長、資金投入大、規(guī)劃條件嚴(yán)格、歷史文化保護要求高、專業(yè)化要求強等情況，改造項目往往涉及動遷安置、風(fēng)貌保護、市政配套及公益性項目建設(shè)、經(jīng)營性項目開發(fā)、自持物業(yè)經(jīng)營等諸多方面協(xié)同的問題。政府主導(dǎo)、企業(yè)參與的過程中，如何開拓新思路、嘗試新辦法、創(chuàng)建新范式？

在上海市第十六屆人民代表大會第二次會議開幕前夕，上海市人大代表、瑞安房地產(chǎn)行政總裁王穎在提交的《關(guān)于上海進一步優(yōu)化城市更新工作的建議》中提到，在城市更新實踐中，各政策、法規(guī)、規(guī)定、條例之間存在較多互相制約之處，仍存在進一步拉通、協(xié)同的空間。

上海市人大代表、瑞安房地產(chǎn)行政總裁王穎 圖片來源：受訪者提供

推進城市更新協(xié)同發(fā)展

例如，在碳達(dá)峰、碳中和目標(biāo)的引領(lǐng)下，上海市對新建建筑的綠色節(jié)能及低碳建設(shè)上提出了具體要求，包括對新建民用建筑的綠色建筑等級、裝配式實施范圍及比例、可再生能源綜合利用量、屋頂安裝太陽能光伏的面積比例等；裝配式預(yù)制率方面，上海市住建委出臺的政策已對低密度項目有所考慮，六層以下住宅按30%預(yù)制率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

“但在風(fēng)貌保護類項目的城市更新過程中，風(fēng)貌保護類建筑的形制風(fēng)格多樣，原有立面色彩材質(zhì)和體量構(gòu)件多有不同，在執(zhí)行相關(guān)建筑要求的過程中受到現(xiàn)實客觀條件的制約，存在很大的困難。”王穎指出：“具體實施時，保持風(fēng)貌肌理的獨特性與使用預(yù)制標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件造成單一性之間的矛盾，模塊化預(yù)制件無法與風(fēng)貌肌理與獨特形態(tài)相匹配。”

對于當(dāng)前可能存在的卡點、堵點和痛點，王穎建議，結(jié)合現(xiàn)有城市更新的政策法規(guī)和實踐，研究與之相關(guān)的政策法規(guī)條例之間的關(guān)聯(lián)度，加強相互協(xié)同，堅持規(guī)劃引領(lǐng)。在實際操作層面，建議尋求綠色低碳發(fā)展要求與風(fēng)貌保護延續(xù)之間的平衡點，秉持實事求是、理性客觀的態(tài)度，對風(fēng)貌保護類項目的建設(shè)要求（主要包括綠建等級、裝配式比例、可再生能源應(yīng)用比例等）進行客觀評估論證，避免一刀切，允許適當(dāng)程度地放寬或豁免。

“城中村地塊的邊界通常犬牙交錯。”王穎指出：“城中村項目板塊內(nèi)通常被劃分為‘城中村內(nèi)’和‘城中村外’兩部分，而內(nèi)外部的開發(fā)主體、公建配套的資金來源等尚未統(tǒng)一。目前，城中村板塊內(nèi)公建配套項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)仍主要參考普通城市公建項目標(biāo)準(zhǔn)，與提高生活品質(zhì)的相關(guān)要求仍存在一定距離。”

王穎建議，突破城市更新（城中村）項目認(rèn)定范圍線的框框，將規(guī)劃板塊中城中村內(nèi)外各空間和功能串聯(lián)成為一個有機統(tǒng)一的整體。立足“整體定位、整體規(guī)劃、整體開發(fā)、整體運營”的發(fā)展理念，將周邊道路、綠地、水系及公建配套項目與改造項目以同等的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)整體打造。同時提前規(guī)劃布局，配以完善的交通、教育、醫(yī)療等設(shè)施，實現(xiàn)整片區(qū)域品質(zhì)的提升和城市面貌的改變，發(fā)揮經(jīng)濟引擎作用，帶動區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展。

城市更新沒有單一解決方案

上海市政府工作報告中提到，2024年將深入實施城市更新行動，大力推進“兩舊一村”改造，完成12萬平方米中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造、31萬平方米小梁薄板房屋等不成套舊住房改造，啟動10個城中村改造項目，加快推進外灘“第二立面”等城市更新項目。

王穎表示：“城市更新沒有單一的解決方案，上海的城市更新要根據(jù)城市發(fā)展的總體目標(biāo)，進一步開拓思路、創(chuàng)新方法，領(lǐng)跑全國。”

目前，上海大力支持復(fù)合利用土地，針對城市更新項目的混合功能用地。王穎提出，采用“三維地籍”模式的土地立體化管理創(chuàng)新做法，這個做法深圳前海已有實踐先例和經(jīng)驗，很好地解決了新時期土地立體化開發(fā)和城市高復(fù)合發(fā)展的新趨勢新需求。

近年來，在科技快速迭代等因素影響下，城市人口的工作模式、生活方式也在發(fā)生變化，植入藝術(shù)、文化、現(xiàn)代生活方式和舒適居住等元素的超級復(fù)合多元空間再造，已逐漸成為城市更新的發(fā)展趨勢。

“上?？梢越梃b曼哈頓下城——高密度且功能復(fù)合的活力社區(qū)的案例，該區(qū)域通過混合功能的改造，將辦公空間改造為住宅、酒店，讓其從一個單一的金融中心發(fā)展成為高密度且功能復(fù)合的全時全日活力社區(qū)。”王穎建議：“復(fù)合功能活力社區(qū)的打造可以讓城市中心的土地資源得到更加有效的利用，向‘更新’要效益，激發(fā)城市活力。”

封面圖片來源：受訪者提供