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去庫存“攻堅(jiān)戰(zhàn)” | 庫存創(chuàng)歷史新高!深圳今年將入市253個(gè)新盤,開發(fā)商去化迎挑戰(zhàn)

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-01-25 18:39:24

◎在易居研究院最新發(fā)布的2023年底全國100城新建商品住宅庫存面積同比增速排序中,深圳以33%的增速排在第二位。2023年末庫存面積達(dá)到517.88萬平方米,創(chuàng)下歷史新高。

◎據(jù)深圳樂有家研究中心數(shù)據(jù),以近6個(gè)月的平均銷售面積來計(jì)算,深圳新房市場的去化壓力從去年下半年以來逐步走高,最低值是去年7月的14.1 個(gè)月,最高是去年12月的20.2個(gè)月。

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“價(jià)格戰(zhàn)”“降價(jià)跑量”“去庫存”??這是近日在深圳某房產(chǎn)中介平臺(tái)舉行的年度分享會(huì)上,與會(huì)者對(duì)2023年深圳樓市的關(guān)鍵詞總結(jié)。

從數(shù)據(jù)上可以更直觀地感受到,過去一年深圳新房市場呈現(xiàn)出了較為明顯的“供應(yīng)增加,成交下滑”分化態(tài)勢,2023年共成交31621套一手住宅,創(chuàng)下近五年低點(diǎn)。

與此同時(shí),據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù),深圳去年新增一手住宅582.7萬平方米,同比上漲28%;年末庫存面積突破500萬平方米,達(dá)到517.88萬平方米,創(chuàng)下歷史新高,較2022年年末增加28%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2024年深圳約有253個(gè)新房住宅項(xiàng)目入市,其中一手商品房186個(gè),保障房67個(gè)。

進(jìn)入2024年以來,深圳新房成交并未出現(xiàn)明顯回暖,但市場降價(jià)促銷的現(xiàn)象依然廣泛存在。深圳當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介小劉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者(以下簡稱每經(jīng)記者),今年以來深圳新房的折扣比去年年底時(shí)要低了不少。“現(xiàn)在有折扣的新盤,對(duì)購房者來說還是比較好的上車時(shí)機(jī)。”

深圳龍華區(qū)某樓盤項(xiàng)目現(xiàn)場 圖片來源:每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

庫存增速全國第二,樓盤折扣力度小了

在易居研究院最新發(fā)布的2023年底全國100城新建商品住宅庫存面積同比增速排序中,深圳以33%的增速排在第二位。

新建商品住宅庫存面積的快速增速,一定程度上反映出深圳新房市場的去化難。用通俗一點(diǎn)的話來說就是“蓋房子的速度快于賣房子的速度”。



據(jù)深圳樂有家研究中心數(shù)據(jù),以近6個(gè)月的平均銷售面積來計(jì)算去化周期,深圳新房市場的去化壓力從去年下半年以來逐步走高。最低值是2023年7月的14.1 個(gè)月,最高則是去年12月的20.2個(gè)月。

整體來看,深圳新房的成交量仍然維持在低位,2023年12月,深圳新房住宅的成交量為2554套。

而進(jìn)入2024年以來,深圳新房成交情況并未出現(xiàn)顯著回暖。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù),2024年1月1日-23日,深圳一手房的成交套數(shù)僅1280套。而在同時(shí)間段,深圳二手房的成交套數(shù)達(dá)到2782套。

來源:深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)

據(jù)樂有家研究中心不完全統(tǒng)計(jì),2024年深圳約有253個(gè)新房住宅項(xiàng)目入市,其中一手商品房186個(gè),保障房67個(gè)。從數(shù)量上看,2024年深圳入市新盤將超過2023年(拿到預(yù)售證新盤為178個(gè)),其中寶安、龍崗、南山最多。保障房預(yù)計(jì)將超4.1萬套房源,都處于未售、在建或擬建狀態(tài),其中龍崗、寶安及光明供應(yīng)量最大。

另據(jù)深圳市住房和建設(shè)局公示數(shù)據(jù),今年一季度,深圳將入市計(jì)劃入市的商品房項(xiàng)目19個(gè),預(yù)計(jì)供應(yīng)房源面積為1175005.96平方米,12386套,其中住宅為11318套。

“現(xiàn)在深圳的房地產(chǎn)市場,其實(shí)已經(jīng)開始逐步進(jìn)入存量市場。”在中介小劉看來,新房市場整體回暖速度較慢,一是去年深圳市場推出不少人才房項(xiàng)目分流了部分剛需客戶;二是在市場下行期,新房動(dòng)輒2-3年后的交房期,使得購房者在選擇時(shí)也更為謹(jǐn)慎。

據(jù)公開資料,2023年深圳推出17個(gè)合計(jì)1萬多套可售型人才房項(xiàng)目,并且有多個(gè)項(xiàng)目售罄。

據(jù)小劉介紹,進(jìn)入2024年以來,深圳新房的折扣比去年年底時(shí)要低了不少。比如在去年11月-12月,市場上還能找到不少八五折到八七折的新盤。“現(xiàn)在雖然新盤也有折扣,但折扣力度已經(jīng)比去年底時(shí)要低了,多數(shù)新盤的折扣收到了九折以上。”

從小劉提提供給每經(jīng)記者的部分樓盤宣傳海報(bào)可以看到,“新春安家”“新年沖刺”“優(yōu)惠限時(shí)購”等字樣依舊顯眼。如位于龍崗永湖站地鐵附近的一新盤項(xiàng)目,原本銷售均價(jià)為3.8萬元/平方米,現(xiàn)推出6套特價(jià)房,其中89.05平方米戶型總價(jià)為309萬元,折合單價(jià)僅3.55萬元/平方米。

一位深圳房企人士告訴每經(jīng)記者,一般區(qū)域內(nèi)新盤的折扣力度情況,會(huì)根據(jù)樓盤的去化情況、市場冷熱情況及項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)的策略做出調(diào)整,比如多數(shù)盤都是在剛開盤時(shí)折扣力度會(huì)大一點(diǎn),達(dá)到一定去化后就會(huì)開始逐步收回折扣。“也存在樓盤在可售樓盤不多時(shí),會(huì)加大折扣力度賣完,然后讓銷售團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)到其他項(xiàng)目。”

部分新入市樓盤的優(yōu)惠促銷宣傳 來源:中介提供

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,過去一年深圳西部新房市場比東部要好。各區(qū)成交中,寶安網(wǎng)簽8891套,以絕對(duì)的領(lǐng)先優(yōu)勢占據(jù)冠軍寶座,同比上漲37.5%;排第二的龍華網(wǎng)簽5795套,同比上漲15.3%;龍崗及光明網(wǎng)簽量均超4000套,但同比均呈現(xiàn)跌幅。

業(yè)內(nèi)期待進(jìn)一步放寬樓市限購政策

事實(shí)上,過去一年的深圳也出臺(tái)了不少樓市支持政策,包括“雙證合一”“取消750豪宅線”“二套房首付四成”“認(rèn)房不認(rèn)貸”等。

在上述政策實(shí)施后,短期內(nèi)對(duì)市場起到了一定激勵(lì)作用。比如在“認(rèn)房不認(rèn)貸”“二套首付四成”“取消750豪宅線”政策出臺(tái)后的兩周時(shí)間里,深圳新房市場的帶看量和成交量均出現(xiàn)明顯回升。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,在2023年8月30日深圳“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策官宣后的首個(gè)周末,門店成交量創(chuàng)下了去年3月中至9月初周末最高峰。其中,去年9月1日-5日的門店成交量較8月同期上漲80%,

盡管去年深圳樓市出臺(tái)了不少重磅政策,而且開發(fā)商的讓利幅度也明顯加大,但新房成交依舊低迷。

據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù),2023年深圳新房市場銷售套數(shù)破千套的樓盤僅有兩個(gè),分別為鴻榮源珈譽(yù)府和超核中心潤府。銷售套數(shù)排在前列的其他樓盤還有深業(yè)云海灣、萬科金域?qū)W府、招商會(huì)展灣雍境花園等項(xiàng)目。

從土地市場來看,2023年深圳共發(fā)布了3批宅地出讓清單,分6次出讓。其中掛牌的17宗宅地中有14宗成交,累計(jì)收金約312.47億元,較2022年(約737.27億元)下降58%,房企拿地的積極性仍不高。

或許正是因?yàn)楫?dāng)前新房去化不及預(yù)期,部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,當(dāng)下深圳可以進(jìn)一步出臺(tái)樓市支持政策。

新世界發(fā)展執(zhí)行董事、新世界中國董事兼行政總裁黃少媚近日就表示:“當(dāng)前深圳限購政策調(diào)整力度過小,僅是放開深汕合作區(qū)的限購,這對(duì)于剛需、剛改人群存在誤傷。盡管深圳對(duì)熱錢吸引力較強(qiáng),限購政策的調(diào)整要較為謹(jǐn)慎,但是就當(dāng)下形勢而言,除了投資屬性較強(qiáng)的幾個(gè)核心區(qū)域外,寶安、龍崗、龍華部分區(qū)域,以及光明、坪山、大鵬、鹽田這些居住屬性更強(qiáng)、庫存壓力大的區(qū)域都具備研究優(yōu)化放開限購的條件。”

樂有家營銷總裁賀玲則認(rèn)為,深圳樓市是否會(huì)繼續(xù)出臺(tái)支持政策,很大程度上取決于市場成交的回暖情況,因?yàn)檫^去一年深圳的二手房成交是在回暖的,這有可能帶動(dòng)新房市場的成交。“如果新房月成交量能維持在4000套左右,政策可能會(huì)出得比較慢;如果成交量僅在3000套左右的水平,政策加碼的可能性會(huì)更高。”

此外,賀玲還提到,以前愿意買新房的人,除了價(jià)格倒掛外,可能對(duì)新房有偏好?,F(xiàn)在市場經(jīng)過大浪淘沙,很多買房人對(duì)新房和二手房沒有明顯偏好。從數(shù)據(jù)來看,盡管2024年深圳潛在入市的新房套數(shù)超過8萬套,但掛牌的二手房源也有5萬多套,客戶可選性非常大。如果有業(yè)主緊急降價(jià),二手房的性價(jià)比會(huì)突顯。“整體上,我們對(duì)2024年的深圳樓市還是維持著一個(gè)謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度,并不像部分人感覺得那么悲觀。”

封面圖片來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖

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