每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在大多數(shù)城市面臨去庫存難的背景下，合肥的房地產(chǎn)市場卻走出了獨(dú)立行情。

易居研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2023年合肥共成交新房497萬平方米，而去年全年新增供應(yīng)為545萬平方米，供求較為平衡。橫向比較，合肥去年商品住宅庫存面積同比增速為15%，在百城中排在第九位，從存銷比來看，截至2023年12月，合肥存銷比為12.3個(gè)月，躋身百城存銷比最短10個(gè)城市之一。累計(jì)庫存來看，2023年全年月均庫存353萬平方米，相當(dāng)于2017年下半年至2018年上半年的平均水平。

“此類城市基本面不錯(cuò)，從實(shí)際反饋看樓市也相對(duì)健康。一個(gè)非常重要的邏輯在于，人口或年輕人規(guī)模大的城市，其樓市會(huì)更堅(jiān)挺，庫存去化指標(biāo)也會(huì)更為健康。”易居研究院指出。

不過進(jìn)入2024年以來，合肥新房市場的表現(xiàn)與去年同期有較大差距。據(jù)筋斗云AI樓市系統(tǒng)大數(shù)據(jù)，2024年1月前三周（1月1日~19日），合肥新房成交了673套，成交面積約88483平方米，成交套數(shù)同比下滑67%，僅為去年同期的三分之一。

值得注意的是，合肥房產(chǎn)地板塊間冷熱不均已是市場共識(shí)。鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，2024年，合肥新房去化還需要分情況看。“如果在濱湖區(qū)，當(dāng)下需求較多，還是能沖一沖銷量。如果整體大環(huán)境的原因?qū)е率袌霰容^低迷的話，推盤完全可以稍微放緩一點(diǎn)，比如等到下半年再推。”

去年銷量接近新增供應(yīng)

從銷售和庫存動(dòng)態(tài)變化數(shù)據(jù)來看，合肥新房供應(yīng)和去化的節(jié)奏正常有序，在二線城市中算得上健康的市場。

易居研究院對(duì)合肥2023年商品住宅成交面積的統(tǒng)計(jì)顯示，去年“金三銀四”達(dá)到單月成交峰值，其中3月成交65萬平方米、4月70萬平方米，是自2021年8月以來的最好表現(xiàn)。5月份開始逐月回落，最低的7月和8月僅成交29萬平方米和30萬平方米。年末利好政策帶來了一定的“翹尾”行情，最終全年成交497萬平方米。

值得注意的是，這一數(shù)據(jù)接近合肥去年全年新增供應(yīng)545萬平方米，供求較為平衡。橫向比較，合肥去年商品住宅庫存面積同比增速為15%，在百城之中位列第九，也是增速前十中為數(shù)不多的熱點(diǎn)二線城市。

由于銷售去化和新增庫存幾乎持平，從存銷比來看，截至2023年12月，合肥存銷比為12.3個(gè)月，成為百城存銷比最短10個(gè)城市之一。累計(jì)庫存來看，2023年全年月均庫存月353萬平方米，相當(dāng)于2017年下半年至2018年上半年的平均水平。

易居研究院指出：“此類城市基本面不錯(cuò)，從實(shí)際反饋看樓市也相對(duì)健康。一個(gè)非常重要的邏輯在于，人口或年輕人規(guī)模大的城市，其樓市會(huì)更堅(jiān)挺，庫存去化指標(biāo)也會(huì)更為健康。”

從新房供應(yīng)來看，據(jù)新安大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)，2023年12月合肥市區(qū)19盤入市，推出房源2567套。其中9月入市超3000套房源領(lǐng)跑下半年，7月、10月入市量相對(duì)較低，均不足1500套。截至去年12月，合肥市區(qū)入市量連漲2個(gè)月。

新盤入市的背后是供地節(jié)奏的把握。“合肥在供地方面，每年都保持比較節(jié)制的狀態(tài)，每年賣多少房供多少地，所以最近這幾年合肥市場供求關(guān)系一直是比較健康的。”張宏偉表示。

據(jù)金剛石數(shù)據(jù)，2023年合肥共進(jìn)行了9次土拍，共有35宗涉宅用地成功出讓，在成交數(shù)量上，包河區(qū)以12宗地塊成交占據(jù)榜首，其次是瑤海區(qū)7宗，濱湖區(qū)5宗，廬陽區(qū)4宗，蜀山與經(jīng)開區(qū)各3宗，高新區(qū)1宗。雖然去年合肥土地供應(yīng)面積同比降低 53%，土地成交面積同比下降38%，但土地成交樓面價(jià)達(dá)到11706元/平方米，同比上漲27%。

張宏偉向記者指出：“2024年合肥市場整體還是會(huì)延續(xù)區(qū)域分化的這種格局，即使大環(huán)境到下半年有些好轉(zhuǎn)，這種局面仍然不會(huì)有太大改變。市場會(huì)出現(xiàn)一些結(jié)構(gòu)性的上漲，仍然是核心區(qū)域引領(lǐng)小幅的微漲，整體市場格局還是維持這種分化，比如濱湖還是以改善為主，外圍區(qū)域剛需不會(huì)過于活躍。”

區(qū)域板塊呈現(xiàn)冷熱不均

事實(shí)上，合肥板塊間冷熱不均已是市場共識(shí)。同時(shí)，新增供應(yīng)和庫存在各板塊間也極不均衡。

據(jù)筋斗云AI樓市系統(tǒng)大數(shù)據(jù)，2024年1月前三周（1月1日~19日），合肥新房成交了673套，成交面積約88483平方米，成交套數(shù)同比下滑67%，僅為去年同期的三分之一。成交面積占比最多的是包河區(qū)約21%，其次是經(jīng)開區(qū)和瑤海區(qū)，廬陽、高新、新站等區(qū)的成交量較少。

張宏偉分析指出：“合肥還是延續(xù)了東北片區(qū)一些板塊整體供應(yīng)量偏大，西南片區(qū)濱湖等區(qū)域供應(yīng)相對(duì)節(jié)制，外圍比如肥東、肥西和長豐，供應(yīng)量也比較大。”

“2023年，合肥住宅市場整體走勢前高后低。前3個(gè)月，我們的項(xiàng)目月均成交基本在60套以上，但6月之后，受制于客戶整體預(yù)期減弱、市場競爭加劇以及項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)房源的逐步去化，月均流速逐月下降，四季度開始，單月成交再難破雙。”一家百強(qiáng)房企合肥分公司相關(guān)人士向記者坦言，“2023年的銷售熱度持續(xù)攀升，客戶也逐步趨于改善，當(dāng)下公司產(chǎn)品的變化也符合客戶的需求，仍然看好合肥市場。”

對(duì)于2024年合肥樓盤項(xiàng)目去化，張宏偉認(rèn)為，需要分情況看。“如果在濱湖區(qū)，當(dāng)下需求較多，還是能沖一沖銷量。如果整體大環(huán)境的原因?qū)е率袌霰容^低迷的話，推盤完全可以稍微放緩一點(diǎn)，比如等到下半年再推。”

“改善需求成為市場主流，除了地段這個(gè)核心因素之外，客戶還對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)的承諾、呈現(xiàn)以及兌現(xiàn)，都提出了很高要求。”上述百強(qiáng)房企相關(guān)人士表示：“展望2024年，合肥整體市場上半年不會(huì)有較大改善，但隨著首期住宅的逐步兌現(xiàn)以及綜合體招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐，購房人相關(guān)擔(dān)憂將得到逐步化解，助力住宅銷售進(jìn)一步去庫存。”