毫無疑問，2023年是地產(chǎn)行業(yè)最比拼耐力的一年。

當(dāng)深度調(diào)整成為行業(yè)主基調(diào)后，房地產(chǎn)進入長期筑底周期，行業(yè)低谷對房企造成的沖擊和影響是顯而易見的，房企在財務(wù)杠桿、現(xiàn)金流、利潤率等多方承受經(jīng)營壓力。

最為直觀的是，在目前披露2023年業(yè)績預(yù)告的房企中超過半數(shù)凈利潤為虧損，利潤減少成為行業(yè)普遍情況，結(jié)轉(zhuǎn)項目獲利降低、銷售“以價換量”等進一步壓低了房企毛利率。

而行業(yè)筑底調(diào)整之下，房企格局亦隨之變奏，大型央、國企及頭部民企在多輪洗牌分化、風(fēng)險出清后展現(xiàn)相對更強的韌性，無論拿地頻次、銷售業(yè)績、融資融券、產(chǎn)品打造等方面均相對穩(wěn)健，成為開發(fā)“主力軍”。

其中，憑借深耕地方的優(yōu)勢，背靠國資信用及穩(wěn)健經(jīng)營的地方國企，在周期“賽跑”中以長期主義來保持競爭優(yōu)勢，以期實現(xiàn)換位超車。

行業(yè)筑底調(diào)整

客觀來說，過去一年房地產(chǎn)行業(yè)仍然不算樂觀，行業(yè)筑底調(diào)整導(dǎo)致行業(yè)利潤率、毛利率、資產(chǎn)價值等普遍下滑，房企在經(jīng)營層面受沖擊和影響明顯。

據(jù)此前媒體統(tǒng)計Wind數(shù)據(jù)，2023前三季度A股上市房企有41家歸母凈利潤為負數(shù)，接近四成房企錄入虧損。同時，有58家房企凈利潤陷入負增長，占比超五成。

從整體營收和凈利潤來看，A股109家房企2023前三季度總營收達1.59萬億，同比增長0.25%，合計凈利潤335.63億元，同比減少33.93%。

而從10余家上市公司最新披露的2023年業(yè)績預(yù)報來看，房企盈利能力或進一步收縮下探，有超過半數(shù)企業(yè)預(yù)計2023全年凈利潤虧損，大部分陷入“增收不增利”之中。

行業(yè)筑底期下，房企加速去化、清盤致使?fàn)I收小幅攀高，但不少房企通過打折促銷、“以價換量”來保證貨值去化，加劇了盈利難度，經(jīng)營普遍收縮是大多數(shù)A股房企2023年的真實寫照。

“盡管各路房企經(jīng)營表現(xiàn)有所分化，但賺錢能力下滑是房企們當(dāng)下的共性。”一名房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人士分析道，2023年第四季度商品房銷售普遍“翹尾”，但由于毛利下降和減值準備增加，盈利情況并未改善多少。

事實上，由于近年來受房地產(chǎn)市場持續(xù)下行影響，行業(yè)整體毛利率降低，房企們亦在采取各種手段積極應(yīng)對、化解不利因素。如天地源在2023年業(yè)績預(yù)告中稱，期間公司為克服市場持續(xù)下行的不利影響，積極實施降本增效舉措，報告期內(nèi)管理費用、銷售費用等均較上年有所降低，但結(jié)轉(zhuǎn)項目獲利能力的整體下降仍對當(dāng)期凈利潤造成了一定影響。

圖片來源：VCG41N1574761135

此外，由于受市場環(huán)境影響，天地源部分房地產(chǎn)項目存貨出現(xiàn)減值跡象。公司動態(tài)調(diào)整經(jīng)營及銷售策略，并在按照會計準則要求對存貨進行減值測試后，擬對部分存貨計提減值準備。

顯然，上述問題是個行業(yè)共性，披露業(yè)績預(yù)告的房企盈收受到影響的原因亦多指向項目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)變化等因素導(dǎo)致毛利率同比下降及銷售策略帶來部分價值折損等。

“其實還是歷史高地價、低利潤項目的影響仍在持續(xù)傳導(dǎo)，結(jié)轉(zhuǎn)出清拉低了行業(yè)利潤率水平，此外房企也開始加速‘縮表’，降低未來資產(chǎn)減值損失對企業(yè)效益的影響。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

銷售分化繼續(xù)

行業(yè)告別“高盈利”時代后，周期性筑底調(diào)整使房企在經(jīng)營層面承壓，亦讓房企大浪淘沙格局變奏，房企銷售成績加劇分化，其中央、國企銷售表現(xiàn)愈發(fā)強勢，而抗風(fēng)險能力偏弱的非頭部、民企等則逐漸開始離場。

國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資110913億元，同比下降9.6%，全國商品房銷售面積約11.17億平方米，銷售額約11.66萬億元，分別同比下降8.5%、6.5%。

圖片來源：國家統(tǒng)計局官網(wǎng)

而據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年TOP100房企銷售總額為62791.0億元，同比下降17.3%，目前銷售額超千億房企16家，超百億房企116家，分別較2022年同期減少4家、14家。另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年百強房企中累計業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量占比近七成。

雖然房企銷售整體同比下滑，但房企之間分化差異明顯，央、國企銷售表現(xiàn)顯著好于混合所有制房企和民營房企。在銷售排名前十房企中，除碧桂園、龍湖外，8家為國資背景（包括混合所有制企業(yè)中國資占優(yōu)勢地位）的開發(fā)商。

放眼至西安，國企“上位”情況同樣明顯，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)發(fā)布的2023年西安地區(qū)銷售業(yè)績榜單，陜西本土開發(fā)商占據(jù)前三名的房企均具備國資背景。

其中，天地源為唯一上市房企，2023年1-12月實現(xiàn)合同銷售金額114.95億元，同比增長6.39%，實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額100.08億元，同比增長9.71%。官方披露2023銷售目標(biāo)完成率為108.4%，在中房網(wǎng)統(tǒng)計的2023年公布銷售目標(biāo)的16家典型房企中排名第二。

圖片來源：中指研究院

市場調(diào)整之下，央、國企展現(xiàn)出較強韌性和修復(fù)能力，能夠積極把握市場窗口機會，推進銷售去化。“也側(cè)面反映，央、國企等更容易獲取或?qū)胧袌鰪?fù)蘇的積極因素，本身企業(yè)管理、社會正面形象比較穩(wěn)健，在資金、拿地上具備一定優(yōu)勢。”地產(chǎn)行業(yè)人士表示。

另外一個現(xiàn)象則是，具備資金優(yōu)勢的央、國企，開始向高能級城市聚集?？硕鸬臄?shù)據(jù)顯示，截至2023年5月末，百強房企將84%的投資金額集中在重點22城，22城以外城市布局占比僅為16%，且多以佛山、常州、東莞等發(fā)達城市群中的熱點三四線城市為主。

“現(xiàn)在無論何種房企都要‘精打細算’，保證投資收益率是首要考慮的事，而更具確定性的一二線城市自然成為布局重地，且核心板塊更受青睞，至少在市場需求強勁時項目并不愁去化。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

地方國企跑贏

目前來看，房地產(chǎn)深度調(diào)整周期下，央、國企已形成銷售業(yè)績、拿地及城市開發(fā)上占主導(dǎo)的格局，并且這一態(tài)勢預(yù)計在2024年也不會發(fā)生改變。

而值得注意的是，在這些央、國企中，部分深耕優(yōu)勢板塊并長期穩(wěn)健經(jīng)營的地方國企表現(xiàn)較為突出，憑借區(qū)域影響力及合理城市布局在銷售上跑贏大市。

以西安本土具備國資信用加持、深耕高新板塊的上市房企天地源為例，其投資路徑始終扎根高新，2004年圍繞高新路、科技路為核心的沿線區(qū)域曾開發(fā)數(shù)個標(biāo)桿產(chǎn)品，因此前項目品質(zhì)、周邊配套兌現(xiàn)度高，不少后續(xù)購買者是沖著其良好品牌認知而“買單”，這也是諸多地方國企的共性優(yōu)勢之一。

其二在于，在行業(yè)調(diào)整下天地源主動將投資范圍收縮，“重回”更具優(yōu)勢的大本營西安周邊。據(jù)華創(chuàng)證券研報，截至2022年底，公司土地儲備約329萬方，其中西安土儲占比47%，高新區(qū)土儲占西安土儲的92%。

而從結(jié)果來看，這條路顯然走對了，高新區(qū)亦用其優(yōu)秀的去化流速回應(yīng)了天地源。超額完成業(yè)績、高新區(qū)項目搖號頻頻、不少項目快速清盤實現(xiàn)資金回流，既證明了高新區(qū)土地質(zhì)量，亦顯示出天地源產(chǎn)品力在西安最“卷”的高新三期也并未遜色。

除自我造血能力提升外，天地源作為本土國企，融資渠道暢通，能夠在業(yè)務(wù)資源獲取及資金方面得到母公司高科集團支持，亦為其堅守長期主義提供了“底氣”。

房企變局之下，逐漸占據(jù)行業(yè)主導(dǎo)地位的央、國企及諸如天地源的地方國企憑借融資能力、銷售能力和信用資質(zhì)等，或仍將在行業(yè)筑底期下保持較強韌性及發(fā)展?jié)摿Α?/span>

而隨著2024年償債高峰期來臨，行業(yè)或繼續(xù)加速“洗牌”，展望行業(yè)調(diào)整后半場，唯有保持高信用資質(zhì)，市場研判精準、抓住城市結(jié)構(gòu)性機遇，通過堅持產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量長期主義來實現(xiàn)核心競爭力重塑的房企，才能贏得進一步市場發(fā)展空間。

封面圖片來源：VCG41N1574761135