每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

1月30日，有市場(chǎng)消息稱，蘇州全面取消限購(gòu)，買房不再限面積及套數(shù)。當(dāng)日下午，蘇州市高新區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“蘇州的限購(gòu)政策2023年9月就已放松，對(duì)于購(gòu)買120平方米以下的商品住房，非本地戶籍享受本地戶籍待遇。目前購(gòu)買低于120平方米的住宅，只要有購(gòu)房需求、貸款條件符合，不需要進(jìn)行購(gòu)房資格審查。”

蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)交易中心工作人員也向記者確認(rèn)：“現(xiàn)在購(gòu)買120平方米以下的住宅不再進(jìn)行限購(gòu)審核了，限售政策并沒(méi)有取消，但此前政策中有一些特殊規(guī)定，例如家庭新增二胎以上可以不受限售限制等。”

“不作購(gòu)房資格審核，其實(shí)就是完全放松了購(gòu)房資格，這是對(duì)限購(gòu)的最大松綁。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，近期廣州和蘇州的限購(gòu)放松，對(duì)于理解政策邏輯具有積極的作用。這是重要的信號(hào)，說(shuō)明2024年是限購(gòu)全面放松的重要一年，有別于2023年的局部放松邏輯。

值得注意的是，上海當(dāng)日也對(duì)住房限購(gòu)政策進(jìn)行了優(yōu)化，取消了“已婚”條件。自1月31日起，在上海連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅已滿5年及以上的非上海市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購(gòu)1套住房。資料顯示，2011年，上海開(kāi)始對(duì)非滬籍單身人士購(gòu)房進(jìn)行限制，提高社保年限和首付比例等。在此之前，非滬籍人士購(gòu)房，最少需滿足“5年社保+已婚”的條件。

資料來(lái)源：Wind（萬(wàn)得）、中信建投楊靖制圖、視覺(jué)中國(guó)圖

市場(chǎng)是否會(huì)迎來(lái)回暖？

“以前120平方米以內(nèi)只能買三套，現(xiàn)在是完全不限購(gòu)。貸款也可以辦，走正常交易貸款流程就行。新房?jī)赡晗奘圻@個(gè)政策仍然有的。”蘇州市姑蘇區(qū)的天地源平江觀棠置業(yè)顧問(wèn)小周告訴記者。

“網(wǎng)上和朋友圈消息鋪天蓋地，不過(guò)公司并沒(méi)有給到我們書(shū)面通知，目前還不敢跟客戶打包票，還是等書(shū)面通知出來(lái)再看。”蘇州貝殼一位工作人員對(duì)新政策仍然保持謹(jǐn)慎。

“現(xiàn)在購(gòu)買120平方米以下的住宅不再進(jìn)行限購(gòu)審核了，新房限售政策并沒(méi)有取消。此前政策中有一些特殊規(guī)定，例如家庭新增二胎以上可以不受限售限制等。”蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)交易中心工作人員告訴記者。

不過(guò)，蘇州21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中介的工作人員小張卻“勸退”了記者的買房打算：“現(xiàn)在蘇州房?jī)r(jià)是下跌的，已經(jīng)跌到2018年之前了，打算買房的話可以再等等。從最近的成交來(lái)看，價(jià)格還是在跌。”

限購(gòu)政策全面放開(kāi)之后，蘇州市場(chǎng)是否會(huì)迎來(lái)回暖？“就看年后的‘金三銀四’了，價(jià)格能穩(wěn)住就好了。”小張對(duì)記者說(shuō)。

中指研究院蘇州分院高級(jí)分析師金珂向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“近期各地政策優(yōu)化力度不斷加大，多地限購(gòu)政策持續(xù)優(yōu)化，如上海奉賢區(qū)、青浦區(qū)放松人才限購(gòu)，廣州放開(kāi)120平方米以上住房限購(gòu)，蘇州全面放開(kāi)限購(gòu)等。目前僅北京、上海、廣州、深圳、成都、天津、西安、杭州、海南等地仍有部分區(qū)域保持限購(gòu)，部分城市如廣州、成都實(shí)行面積段限購(gòu)。未來(lái)預(yù)計(jì)各地將繼續(xù)優(yōu)化需求端政策，北上深有望參考廣州、成都優(yōu)化大面積段限購(gòu)政策，按照因區(qū)、因需施策的方式優(yōu)化限購(gòu)；核心二線城市有望全面取消限購(gòu)；更多低能級(jí)城市或通過(guò)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購(gòu)房需求釋放。”

不過(guò)，蘇州作為長(zhǎng)三角市場(chǎng)房地產(chǎn)熱度較高的城市，全面放開(kāi)限購(gòu)對(duì)于周邊區(qū)域提供了政策參考。嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)：“我們要看到，蘇州此次全面取消限購(gòu)是非常徹底的政策，也體現(xiàn)了各地把過(guò)去市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)期過(guò)嚴(yán)的政策基本上作了調(diào)整，這為2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍提供了非常好的環(huán)境。”

超20城全面取消限購(gòu)

盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行、銷售端不振，但蘇州土地供應(yīng)和住宅供應(yīng)卻并未相應(yīng)縮減。

據(jù)克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)統(tǒng)計(jì)，2023年度蘇州市區(qū)商品住宅的供應(yīng)面積為512.8萬(wàn)平方米，同比增加1.4%。但蘇州市全年商品住宅成交面積約568.9萬(wàn)平方米，同比減少20.3%。

2023年蘇州樓市出現(xiàn)兩個(gè)重要節(jié)點(diǎn)的“脈沖式”復(fù)蘇：3~4月因政策調(diào)整等原因出現(xiàn)剛需和剛改集中釋放；9~10月在“認(rèn)房不認(rèn)貸”、松綁限購(gòu)等政策刺激下，市場(chǎng)又迎來(lái)一輪短暫熱潮，最后兩個(gè)月成交走勢(shì)再度向下。

金珂表示，自2023年9月起，蘇州面積120平方米以上戶型不限購(gòu)，120平方米以下最多可購(gòu)3套，對(duì)有改善、高端改善型需求的購(gòu)房者較為利好，帶動(dòng)了去年四季度120平方米以上房源的成交量環(huán)比上漲。

此外，目前蘇州二手房掛牌量處于全國(guó)高位。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)，截至2024年1月30日，蘇州二手房掛牌量超過(guò)22萬(wàn)套。

對(duì)于蘇州樓市的成交結(jié)構(gòu)，克而瑞分析認(rèn)為：“從需求客群層面來(lái)看，自住需求唱主角，但投資還在，只是集中于供應(yīng)稀缺的頭部板塊價(jià)格倒掛的新房。”

“此次全面放開(kāi)限購(gòu)，一方面與近日江蘇省政府報(bào)告所提及的‘一城一策’調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策、支持盤活存量土地、有力有序有效消化存量商品房等內(nèi)容相呼應(yīng)；另一方面也可以打開(kāi)需求端，對(duì)蘇州吸引更多外來(lái)人才產(chǎn)生一定的積極作用。且政策出臺(tái)時(shí)間臨近春節(jié)假期，人員流動(dòng)大，或?qū)?dòng)樓市看房熱度，為新一年房地產(chǎn)發(fā)展打下基礎(chǔ)。”金珂指出。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，包括南京、合肥、濟(jì)南、青島等在內(nèi)的超過(guò)20個(gè)城市已全面取消住房限購(gòu)政策。

上海放開(kāi)單身者限制

值得注意的是，1月30日，上海市住建委、上海市房屋管理局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市住房限購(gòu)政策的通知》。

通知規(guī)定，自1月31日起，在上海連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅已滿5年及以上的非上海市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購(gòu)1套住房。此舉是為了更好滿足居民合理住房需求，促進(jìn)區(qū)域職住平衡、產(chǎn)城融合。

資料顯示，2011年，上海開(kāi)始對(duì)非滬籍單身人士購(gòu)房進(jìn)行限制，提高社保年限和首付比例等。在此之前，非滬籍人士購(gòu)房，最少需滿足“5年社保+已婚”的條件。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次通知取消了“已婚”條件，是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)和新要求，對(duì)過(guò)熱時(shí)期的過(guò)嚴(yán)政策進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，支持在滬穩(wěn)定就業(yè)的非本市戶籍單身人士購(gòu)房安居需求。

非滬籍單身人士可在上海外環(huán)以外區(qū)域限購(gòu)一套住房，外環(huán)以外區(qū)域約占上海60%的房源量和交易量，購(gòu)房空間充足。上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)、青浦新城、奉賢新城以及金山南轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域，還可疊加人才安居購(gòu)房政策，繳納社?；騻€(gè)稅滿3年即可，購(gòu)房門檻進(jìn)一步降低。

第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2023年第四季度，上海新建商品住房新增供應(yīng)324.8萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲39.0%，同比下滑22.5%；成交一手商品住宅約198.2萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲1.4%，同比下跌24.7%。該機(jī)構(gòu)表示，2023年下半年以來(lái)，上海住宅銷售市場(chǎng)降溫，買家觀望情緒較重，降首付、降利息等舉措是力度較大的刺激，結(jié)合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，為改善型買家留出更多空間。不過(guò)，政策傳導(dǎo)也需要一段時(shí)間。

在上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦看來(lái)，從社會(huì)現(xiàn)狀來(lái)看，城市結(jié)婚年齡在增長(zhǎng)，大齡未婚人群占有一定比例。這次政策優(yōu)化后，上海新青年有了購(gòu)房機(jī)會(huì)，留住這部分人，可以保持城市活力和競(jìng)爭(zhēng)力。

對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)形勢(shì)，盧文曦預(yù)判，政策利好覆蓋面較廣，非滬籍置業(yè)需求也是市場(chǎng)重要組成部分，有消費(fèi)潛力可挖。短期內(nèi)，市場(chǎng)關(guān)注度會(huì)有所提升，但畢竟即將迎來(lái)農(nóng)歷新春的傳統(tǒng)交易淡季，政策效應(yīng)會(huì)積蓄，大概率在年后釋放。

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)