每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 肖芮冬    

《每日經(jīng)濟新聞》獲悉，繼前一周公募REITs二級市場有企穩(wěn)現(xiàn)象之后，上周全市場產(chǎn)品環(huán)比上漲的數(shù)量繼續(xù)增加。但從整體表現(xiàn)來看，上周REITs市場表現(xiàn)仍然小幅下行，中證REITs指數(shù)下跌0.06%，REITs總指數(shù)下跌0.23%，產(chǎn)權(quán)REITs指數(shù)下跌0.79%，經(jīng)營權(quán)REITs指數(shù)上漲0.56%。

從具體產(chǎn)品的表現(xiàn)來看，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，上周全市場已上市的30只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的達到11只；而環(huán)比下跌的產(chǎn)品為18只，相比前一周有所減少。

行業(yè)方面，根據(jù)公告，華夏金茂商業(yè)REIT戰(zhàn)配份額3億份、占比75.5%，有效認購申請確認比例分別為49%、94%；嘉實物美消費REIT戰(zhàn)配份額2.8億份、占比70%，網(wǎng)下和公眾投資者配售比例分別為75.9%、71.6%。

值得注意的是，上周華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT發(fā)布公告稱，其于近期收到租戶A的退租通知函，計劃于1月31日提前退租位于張潤大廈的部分面積，退租面積為3904.58平米，占原承租部分的49.8%。至于剩余租賃面積，后續(xù)將換簽為租戶A母公司旗下的其他企業(yè)承租。公告還公布了針對租戶退租的應對措施，引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

二級市場小幅下行，僅環(huán)保類與高速公路REITs環(huán)比上漲

上周，公募REITs在二級市場的表現(xiàn)仍然是小幅下行。

截至2月2日，中證REITs（收盤）指數(shù)為708.33，環(huán)比下跌0.06%。同時，REITs總指數(shù)下跌0.23%，產(chǎn)權(quán)REITs指數(shù)下跌0.79%，經(jīng)營權(quán)REITs指數(shù)上漲0.56%。

而從不同資產(chǎn)類別的公募REITs產(chǎn)品來看，保租房、產(chǎn)業(yè)園、倉儲和能源類REITs平均跌幅分別為0.19%、1.51%、0.25%和0.36%。環(huán)保類與高速公路REITs則環(huán)比上漲，平均漲幅分別為0.90%和0.88%。

Wind數(shù)據(jù)顯示，上周全市場已上市的30只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的達到11只。其中，中金山東高速REIT、中金安徽交控REIT、富國首創(chuàng)水務封閉式REIT領(lǐng)漲，漲跌幅分別為4.16%、3.90%、2.04%。

環(huán)比下跌的產(chǎn)品為18只，相比前一周有所減少。跌幅超過3%的產(chǎn)品僅有一只，那就是跌幅6.38%的華夏合肥高新產(chǎn)園REIT。另外，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟REIT也領(lǐng)跌，跌幅分別為2.10%和2.03%。

流動性方面，上周REITs總體仍然是成交活躍度下降。成交額方面，REITs周內(nèi)總成交額為3.35億元，環(huán)比下降4.5%，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)成交額分別為1.87和1.48億元，環(huán)比分別變化了-9.8%和3.1%。

細分來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs的周內(nèi)成交額分別為0.88億元、0.55億元、0.38億元、0.33億元、0.24億元、0.96億元，環(huán)比分別變化了-19.8%、8.2%、-3.0%、-11.6%、-19.7%、15.8%。其中，上周成交額最大的REITs類型是交通基礎(chǔ)設(shè)施，占比28.7%。

換手率方面，上周REITs換手率為5.2%，環(huán)比下降17.3%，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)換手率分別為5.7%和4.3%，環(huán)比分別變化了-9.5%和0.4%。

又有產(chǎn)品面臨租戶提前退租，機構(gòu)建議關(guān)注保租房、能源板塊

行業(yè)層面，上周也有多項重要動態(tài)值得關(guān)注。

首先，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT又面臨租戶提前退租的情況。1月31日華安基金發(fā)布公告，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT持有張江光大園和張潤大廈兩個基礎(chǔ)設(shè)施項目，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目租金等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的。本次退租租戶A，承租了張潤大廈7841.16平方米，租賃時期為2019年12月1日至2024年12月31日。

2024年1月29日，租戶A向項目公司張潤置業(yè)發(fā)出《通知函》，計劃于2024年1月31日提前退租部分面積，退租面積為3904.58平米。“基金于2023年6月購入張潤大廈，自2023年7月1日至12月31日，租戶A的租金占本基金同一時期租金收入的12.01%，退租面積涉及的租金占本基金同一時期租金收入的比例為5.98%，本次退租涉及的租金或者面積占其退租前的49.80%。另外，租戶A在《通知函》中表示對于其剩余租賃面積，后續(xù)將換簽為租戶A母公司旗下的其他企業(yè)承租。”

公告還顯示，鑒于2024年以來新增租賃合同、及已簽署的租賃合同于近期陸續(xù)起租，在租戶A退租后，預計至2024年2月1日，基金整體出租率為71.88%，簽約率為82.22%，較2023年四季度末基本持平，經(jīng)營情況穩(wěn)定。同時也公布了針對租戶退租的應對措施，包括預計將針對退租面積收取租戶A約3個月的租金作為違約金、對空置面積持續(xù)積極開展招商工作等。

其次，上周多只公募REITs產(chǎn)品發(fā)布最新公告。根據(jù)公告，華夏金茂商業(yè)REIT戰(zhàn)配份額3億份、占比75.5%，有效認購申請確認比例分別為49%、94%；嘉實物美消費REIT戰(zhàn)配份額2.8億份、占比70%，網(wǎng)下和公眾投資者配售比例分別為75.9%、71.6%。同時，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT占比36%的戰(zhàn)配份額將于2月8日解除限售，解禁后可流通份額占比66%。華夏華潤商業(yè)REIT在2月1日公眾投資者有效認購規(guī)模已超上限，提前結(jié)束募集等。

平安證券在研報中指出，當前REITs靜態(tài)估值較低，從業(yè)績角度來看REITs基本面暫未達到拐點，下階段可能受益于流動性改善及春季一系列政策落地以后的風險偏好修復，建議關(guān)注業(yè)績完成度較高、受宏觀景氣度影響較小的板塊及個券，如保租房板塊、能源板塊以及后續(xù)將陸續(xù)上市的消費類基礎(chǔ)設(shè)施板塊。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝