行業(yè)下行之下，近兩年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品爆雷現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，因而提前兌付的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品自然受到市場(chǎng)關(guān)注。 近日，重慶國(guó)際信托（以下簡(jiǎn)稱重慶信托）官微發(fā)布消息稱，其一筆名為“重信?天權(quán)22006?科學(xué)城集合資金信托計(jì)劃”（以下簡(jiǎn)稱天權(quán)22006項(xiàng)目）的產(chǎn)品提前兩個(gè)月向投資者兌付全部5億元資金，同時(shí)實(shí)現(xiàn)年化收益6%至7%，投資者獲益超億元。 據(jù)悉，天權(quán)22006項(xiàng)目的核心資產(chǎn)是北京紫金書院地產(chǎn)項(xiàng)目。為獲得該筆融資，中關(guān)村科學(xué)城將11%農(nóng)銀人壽股權(quán)以及北京回龍觀紫金書院A、C、D區(qū)94287.67平方米土地使用權(quán)作為質(zhì)押擔(dān)保。而能讓天權(quán)22006項(xiàng)目提前兌付的一個(gè)重要原因，就是紫金書院項(xiàng)目良好的銷售情況。 不過，來自中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的報(bào)告顯示，截至2023年三季度末，投向房地產(chǎn)的資金信托規(guī)模為1.02萬億元，同比下降2596.77億元，降幅20.28%，環(huán)比下降278.68億元，占比屢創(chuàng)新低至6.21%。與此同時(shí)，各大信托公司還在繼續(xù)壓縮房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。 “房地產(chǎn)信托占比下滑是近年來的大勢(shì)所趨?！?a href="http://www.japandaiwa.com/articles/2019-01-10/1290043.html" title="%E7%94%A8%E7%9B%8A%E4%BF%A1%E6%89%98">用益信托研究員喻智在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目短期內(nèi)難有起色，規(guī)模及占比將持續(xù)下行。 圖片來源：重慶國(guó)際信托官微 提前兩月完成兌付 根據(jù)募集資料，“天權(quán)22006”信托成立于2022年7月13日，共五期，信托資金用于向中關(guān)村科學(xué)城建設(shè)股份有限公司（下稱中關(guān)村科學(xué)城）發(fā)放信托貸款，共計(jì)5億元。據(jù)此，中關(guān)村科學(xué)城將資金用于北京紫金書院項(xiàng)目建設(shè)。 據(jù)悉，為獲得該筆融資，中關(guān)村科學(xué)城將11%農(nóng)銀人壽股權(quán)以及北京回龍觀紫金書院A、C、D區(qū)94287.67平方米土地使用權(quán)作為質(zhì)押擔(dān)保，抵質(zhì)押物總價(jià)值為44.22億元，抵質(zhì)押率為11.31%。 “抵押物是我們當(dāng)時(shí)選擇做這款信托產(chǎn)品的第一判斷標(biāo)準(zhǔn)?！敝貞c信托北方業(yè)務(wù)總部總裁助理暨天權(quán)22006項(xiàng)目經(jīng)理湯玉寶在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，項(xiàng)目的整體安全邊際也相對(duì)比較好。 據(jù)公開信息，紫金書院位于北京市昌平區(qū)霍營(yíng)東路與霍營(yíng)北街的交匯處，由北京新領(lǐng)域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2004年拿下昌平霍營(yíng)一地塊開發(fā)而成，總規(guī)劃建筑面積約70萬平方米，據(jù)此整個(gè)項(xiàng)目已開發(fā)近20年時(shí)間。 整個(gè)項(xiàng)目分三期建設(shè)，其中一二期早已建設(shè)完成，信托資金正是用于項(xiàng)目三期建設(shè)。根據(jù)原計(jì)劃項(xiàng)目三期在2018年準(zhǔn)備入市，但據(jù)昌平區(qū)住建委，項(xiàng)目地塊內(nèi)一構(gòu)筑物鑒定為文物，同年8月北京市文物局向昌平區(qū)文旅委下發(fā)《北京市文物局關(guān)于霍營(yíng)娘娘廟的（菩薩廟）遷建修繕的復(fù)函》（京文物〔2018〕1187號(hào)）。 霍營(yíng)娘娘廟的（菩薩廟）與水立方旁的北頂娘娘廟都是北京中軸線上的文化遺跡。根據(jù)該函意見，霍營(yíng)娘娘廟的（菩薩廟）需進(jìn)行原址保護(hù)，紫金書院原規(guī)劃設(shè)計(jì)要進(jìn)行重大調(diào)整。重新調(diào)整規(guī)劃后，紫金書院于2021年3月才再次取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。 “項(xiàng)目前期因調(diào)規(guī)、企業(yè)知名度較低等原因，在融資方面存在有一些障礙，我們?cè)诮?jīng)過前期調(diào)研等也看好項(xiàng)目核心價(jià)值，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)邊際比較高，因此選擇了為其提供融資支持?！庇纱?，天權(quán)22006項(xiàng)目得以產(chǎn)生?！岸鴱漠?dāng)時(shí)募集情況來看，投資者也比較看好項(xiàng)目，基本每期融資都是提前募集完成。”湯玉寶表示。 此外，“紫金書院地產(chǎn)項(xiàng)目作為天權(quán)22006項(xiàng)目的核心資產(chǎn)，在整體建設(shè)過程當(dāng)中曾經(jīng)歷過更換總包單位、調(diào)規(guī)等各種問題，但公司始終堅(jiān)持對(duì)核心資產(chǎn)不放松，堅(jiān)持對(duì)整個(gè)地產(chǎn)類項(xiàng)目的印章、證照，以及財(cái)務(wù)實(shí)行全流程現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管不放松?；诖?，公司才能及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)行過程中出現(xiàn)的問題，并及時(shí)溝通化解?！睖駥毟嬖V每經(jīng)記者，在資金支持下，項(xiàng)目得以順利開發(fā)、銷售，在信托產(chǎn)品整體利率下行的大背景下，天權(quán)22006項(xiàng)目也讓數(shù)百名投資者提前收回投資本金，并且獲得6%-7%的年化收益。 “在行業(yè)轉(zhuǎn)型相對(duì)艱難的大環(huán)境之下，‘天權(quán)22006’能夠提前兌付本息收益，對(duì)投資者有較為明顯的安撫和激勵(lì)作用，有利于重樹信托行業(yè)的信譽(yù)及品牌?！庇髦窍蛎坑浾弑硎荆磐泄痉e極進(jìn)行項(xiàng)目紓困和風(fēng)險(xiǎn)處置，涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)優(yōu)質(zhì)，是此次重慶信托風(fēng)險(xiǎn)處置較為成功的重要原因。 北京紫金書院項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：重慶國(guó)際信托官微 項(xiàng)目去年賣了54.95億 事實(shí)上，能讓天權(quán)22006項(xiàng)目提前兌付的一個(gè)重要原因就是紫金書院項(xiàng)目良好的銷售情況。 公開信息顯示，2004年紫金書院項(xiàng)目拿地時(shí)的成本僅為每平米數(shù)千元，遠(yuǎn)低于當(dāng)前區(qū)域其他項(xiàng)目動(dòng)輒高達(dá)4萬-5萬元/平方米的拿地成本，而在項(xiàng)目開發(fā)的近20年中，其房?jī)r(jià)也上漲了數(shù)倍。 根據(jù)當(dāng)時(shí)披露的銷售記錄，2008年項(xiàng)目一期首次入市，均價(jià)僅為8800元/平方米；2012年12月，項(xiàng)目二期入市均價(jià)為20000元/平方米；到了2016年，項(xiàng)目一、二期住宅房源售罄，售罄前均價(jià)達(dá)到28000元/平方米。 項(xiàng)目三期定位為一梯兩戶的低密度洋房，容積率為1.8，僅有111平方米三房和146平方米五房?jī)蓚€(gè)戶型產(chǎn)品。2022年8月3日開始取證銷售，截至2024年2月26日項(xiàng)目已取證4次，完成網(wǎng)簽880套，網(wǎng)簽均價(jià)6.28萬元/平方米，每次開盤均受到熱捧。 如2023年2月20日，項(xiàng)目三期第二次取證開售，開盤僅18分鐘，銷售額就已經(jīng)突破了22億元?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2023年紫金書院以54.95億元的銷售額成功進(jìn)入2023年北京樓盤銷售排行榜第10位，8.76萬平方米的成交面積則位居全北京第7位。 2023年北京樓盤銷售額TOP10 來源：克而瑞北京區(qū)域 湯玉寶表示：“紫金書院項(xiàng)目的大賣以及天權(quán)22006項(xiàng)目的提前兌付，對(duì)重慶信托而言，驗(yàn)證了公司選擇項(xiàng)目時(shí)的研判標(biāo)準(zhǔn)是正確的?！? 每經(jīng)記者對(duì)比紫金書院同區(qū)域項(xiàng)目樓盤發(fā)現(xiàn)，6.28萬元/平方米的價(jià)格與周邊大多數(shù)樓盤如北京國(guó)賢府、奧林春曉處于同等水平。貝殼找房App顯示，項(xiàng)目一、二期二手房當(dāng)前掛牌價(jià)格約?6.2萬/平米，與項(xiàng)目毗鄰的2014年到2019年建成的次新房首開國(guó)風(fēng)美唐三期，今年2月掛牌均價(jià)在已達(dá)到75573元/平方米。 此外，“紫金書院項(xiàng)目周邊醫(yī)療、商業(yè)等配套資源已經(jīng)逐步完善?！痹诘谌狡脚_(tái)上，北京一房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人小張告訴每經(jīng)記者，項(xiàng)目周邊1公里左右就有地鐵8號(hào)線回龍觀東大街站，規(guī)劃建設(shè)中的地鐵13A線回龍觀站距項(xiàng)目500米左右，緊鄰昌平區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院，還配有幼兒園?！皬奈医佑|的客戶情況來看，學(xué)區(qū)應(yīng)該是最吸引購房者的，街對(duì)面就是人大附中昌平學(xué)校，包含了小學(xué)、初中、高中。” 北京當(dāng)?shù)匾粯I(yè)內(nèi)人士也告訴每經(jīng)記者，項(xiàng)目雖然在昌平，但挨著海淀，師資也會(huì)有所傾斜?！岸诤５砩先舜蟾綄賹W(xué)校，二手房?jī)r(jià)格基本都需10萬元/平方米以上，對(duì)于購房者特別是外地購房者，購買紫金書院不僅能讀上師資一樣的學(xué)校，而且只需一半價(jià)格就能買到更大面積的房子?！? 地產(chǎn)信托規(guī)模繼續(xù)縮減 值得注意的是，就在上個(gè)月，重慶信托還提前兌付一筆蘇州新天地信托項(xiàng)目。 重慶信托北方業(yè)務(wù)總部總經(jīng)理暨蘇州新天地項(xiàng)目經(jīng)理姜韋告訴每經(jīng)記者，該筆融資成立于2021年5月，共八期，項(xiàng)目峰值時(shí)融資額度達(dá)到8億元，期間陸續(xù)如期對(duì)部分融資進(jìn)行了兌付，到今年1月提前一個(gè)月將剩余4.5億元全部完成兌付，最終為公司創(chuàng)超7000萬元的信托收益，給投資人創(chuàng)造了約1.25億元的投資收益，投資收益率6%-8%。 重慶信托相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央精神，持續(xù)做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。在為地產(chǎn)企業(yè)提供全方位的融資服務(wù)支持的同時(shí)，重慶信托也委派專業(yè)人員對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，最終實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃的順利兌付。 事實(shí)上，長(zhǎng)期以來，地產(chǎn)和信托兩行業(yè)緊密聯(lián)系、相互成就，信托為地產(chǎn)提供大規(guī)模融資來源，地產(chǎn)類信托也成為信托業(yè)主要的收益貢獻(xiàn)主力。但近幾年來，受地產(chǎn)投資下滑等諸多因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期。特別是自2021年以來，多家地產(chǎn)企業(yè)陷入流動(dòng)性危機(jī)，房地產(chǎn)類信托風(fēng)險(xiǎn)陡增，地產(chǎn)和信托之間的“成就”關(guān)系受到挑戰(zhàn)。 “壓縮地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、處置地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)”也成為各大信托公司的主要工作。如中信信托將世茂“第一高樓”項(xiàng)目掛網(wǎng)拍賣；擔(dān)心出險(xiǎn)企業(yè)影響項(xiàng)目預(yù)售，廈門國(guó)際信托拿走與正榮合作項(xiàng)目共管保險(xiǎn)箱…… 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)公開數(shù)據(jù)整理 據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)今年1月5日發(fā)布的2023年三季度中國(guó)信托業(yè)發(fā)展評(píng)析報(bào)告，去年三季度末，投向房地產(chǎn)的資金信托規(guī)模為1.02萬億元，同比下降2596.77億元，降幅20.28%，環(huán)比下降278.68億元，占比屢創(chuàng)新低至6.21%；相較于22.64萬億元的受托資產(chǎn)規(guī)?？偭浚急葹?.51%，已低至5%以下。 基于此，中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)明確表示，傳統(tǒng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作為信托主營(yíng)業(yè)態(tài)的時(shí)代已告終結(jié)。 “房地產(chǎn)信托占比下滑是近年來的大勢(shì)所趨。”在喻智看來，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，房地產(chǎn)信托存量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大增，信托公司正在逐步處置及清理前期項(xiàng)目，疊加監(jiān)管層對(duì)傳統(tǒng)融資類項(xiàng)目的收緊，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目短期內(nèi)難有起色，規(guī)模及占比將持續(xù)下行。 “整體地產(chǎn)的業(yè)務(wù)邏輯可能在變，以前在選擇項(xiàng)目時(shí)，可能更多看背靠大公司，融資人的主體信用，項(xiàng)目過得去就行，以后選擇地產(chǎn)項(xiàng)目更多的將看項(xiàng)目本身的價(jià)值和現(xiàn)金流情況?！睖駥毻瑫r(shí)表示，將更加深度地全流程參與地產(chǎn)項(xiàng)目，如項(xiàng)目什么時(shí)候銷售、每個(gè)回款節(jié)點(diǎn)、回多少款等與融資進(jìn)行匹配，以便在遇到有偏差時(shí)及時(shí)進(jìn)行糾正，從而為項(xiàng)目最終的兌付提供保障。