每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

房地產行業(yè)資金監(jiān)管“長租公寓版”就要來了。

2月27日，北京市住建委同北京市住房資金管理中心發(fā)布《北京市住房租賃押金托管和租金監(jiān)管暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》），首次擬明確將住房租金納入監(jiān)管，由北京市住房資金管理中心負責押金托管賬戶和租金監(jiān)管賬戶管理工作。

根據(jù)《征求意見稿》，國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局會同市住建委加強對承擔押金托管和租金監(jiān)管相關工作商業(yè)銀行的監(jiān)管，北京房地產中介行業(yè)協(xié)會承擔押金托管、租金監(jiān)管中糾紛調解、協(xié)調租賃當事人押金或租金退還等相關工作。

58安居客研究院院長張波在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示：“這一政策實施后，預計租賃企業(yè)會更多推進短付方式，從而規(guī)避需要交到監(jiān)管賬戶的問題。一旦單次交的租金月份少，租戶實際可能產生的風險也會大大降低。值得關注的是，這一政策雖然對于租金的安全性會起到較好作用，但對于租金穩(wěn)定性并不能起到直接作用。大量新青年、新市民關注的一二線熱點城市，任意調漲租金的現(xiàn)象并不鮮見，一方面可以通過更多保租房上市來平抑租金，另一方面則可通過后續(xù)更多租賃相關法規(guī)的落地，更好地進行規(guī)范和保障。”

專項解決“退押金難”

多年來，分散式長租公寓企業(yè)頻繁暴雷、租金“長收短付”等不健全模式對房東、房客造成了巨大的經濟損失，更有不少租客面臨被收房和“租金貸”的雙重緊逼。

《征求意見稿》顯示，北京市資金中心應當在中標商業(yè)銀行中開設押金托管賬戶。該賬戶為專用存管賬戶，不透支；除另有規(guī)定外，不支取現(xiàn)金。

對于各地多發(fā)的“退押金難”，《征求意見稿》提出，押金應當按住房租賃合同約定的時間、金額存入押金托管賬戶。住房租賃企業(yè)應當在住房租賃合同期滿或解除后一個工作日內提出押金退還意見。意見中明確是否扣除押金，如擬扣除押金的，應當明確擬扣除部分費用明細。擬扣除部分外押金的本金和同期利息應當及時退還承租人。

承租人應當在住房租賃企業(yè)提出押金退還意見后兩個工作日內確認是否同意。承租人同意的，押金按退還意見退還。住房租賃企業(yè)未在規(guī)定時間內提出押金退還意見的，押金的本金和同期利息全部退還至承租人賬戶。涉及押金退還的，按照押金退還當日中國人民銀行活期存款掛牌利率計息，計息周期自存入市資金中心押金托管賬戶之日起，至押金退還前一日止。

這一新規(guī)無疑將為更多城市新青年群體帶來租住安全感。

58同城、安居客《2024年節(jié)后租房調查報告》（以下簡稱《調查報告》）顯示，春節(jié)后換租熱度高，過半數(shù)意向租房者傾向在2月份租房，希望穩(wěn)定租住一年以上的人群占比更高。

目前租房市場中普遍的押付方式是押一付三，多數(shù)租房者也傾向于選擇季付的方式支付租金。接受調研的人群中超4成意向租房人群選擇季付，但也有超過35%的人更傾向半年付和年付。

不僅如此，C-B-C（業(yè)主-機構-租客）租房模式仍然是一二線城市的主流，這類房源在租房市場中數(shù)量較多，可選擇的余地較大。

《調查報告》顯示，51.6%的租房者仍優(yōu)先考慮普通住宅小區(qū)的房源，同時有21.6%的租房者優(yōu)先考慮品牌公寓/長租公寓的房源；也有9.3%的租房者會優(yōu)先考慮保障性租賃住房（保租房）。

資金監(jiān)管會否掣肘長租公寓企業(yè)？

記者注意到，隨著長租公寓市場風險逐步出清，越來越多長租公寓企業(yè)從重資產、中資產模式，轉向增加輕資產比重，以擴大運營規(guī)模，《2023仲量聯(lián)行中國長租公寓市場白皮書》顯示，不少受訪運營商期望在未來三年提高輕資產運營項目比例，輕資產運營整體平均占比有望從目前的21%提升至未來的30%。

這意味著，長租公寓企業(yè)同樣有著規(guī)模擴張的強烈需求。

但租金及押金納入資金監(jiān)管后，根據(jù)《征求意見》，住房租賃合同約定單次收取租金數(shù)額超過三個月租金的，全部租金應當按合同約定時間、金額存入租金監(jiān)管賬戶。租金監(jiān)管賬戶收到存入的租金后，三個月租金部分在一日內劃轉至住房租賃企業(yè)賬戶。其余租金按月劃轉至住房租賃企業(yè)賬戶，每次劃轉金額為一個月的租金的本金和同期利息，租金不足一個月的以實際為準。

資金的嚴格監(jiān)管，是否會掣肘企業(yè)規(guī)模發(fā)展？

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進在接受記者采訪時指出，“首先，統(tǒng)一監(jiān)管的立足點是站在保護租客角度的。此前押金房租缺乏管理，導致2019年之前長租公寓租客的權益受到損失，也形成了一些特殊問題，房東有房東的理由、租客有租客的理由，產生一些很難化解的矛盾，統(tǒng)一監(jiān)管的出發(fā)點并不是限制長租公寓企業(yè)，而是從租金角度出發(fā)，使其更加規(guī)范。”

“但監(jiān)管帶來的制約肯定還是要考慮的，押金和房租是長租公寓企業(yè)的一種資金來源。從這個角度來說，可以對長租公寓企業(yè)設立一些激勵機制。比如，如果品牌信譽度高，資金的使用可以更加靈活等。從支持長租公寓企業(yè)的發(fā)展角度看，外部貸款政策等金融支持也要到位，但如果后續(xù)出現(xiàn)違規(guī)操作，可以限制融資規(guī)模等，把配套措施進行細化。”

一直采取C-B-C經營模式的自如，目前在北京、上海、深圳、杭州等10座城市布局，管理房源近100萬間。

對于此次《征求意見稿》，自如方面對《每日經濟新聞》記者表示：“資金監(jiān)管有利于行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，也將進一步維護租賃各方合法權益。自如將堅決擁護和積極響應，落實政策要求，并繼續(xù)在合規(guī)經營、信用建設、運營監(jiān)管等方面積極與相關部門對接，助推住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖