每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

3月5日9時(shí)，十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議開幕，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)代表國(guó)務(wù)院向大會(huì)作政府工作報(bào)告。

對(duì)于2024年，李強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，要更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定。

在業(yè)內(nèi)人士看來，本次政府工作報(bào)告釋放了積極信號(hào)，較高的GDP增長(zhǎng)目標(biāo)或意味著宏觀政策將進(jìn)一步加力，房地產(chǎn)政策也有望繼續(xù)發(fā)力，推動(dòng)供求關(guān)系盡快達(dá)到新的均衡，進(jìn)而為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行提供支撐。

“更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全”

此次政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)的表述，是在“更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”這一框架下進(jìn)行的。

李強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)妥有序處置風(fēng)險(xiǎn)隱患，2024年要優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“這意味著房地產(chǎn)要統(tǒng)籌做好發(fā)展和安全兩手抓的工作”，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這體現(xiàn)了“以進(jìn)促穩(wěn)”的工作導(dǎo)向。客觀來看，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)依然較大，相較于此前的發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制、管理長(zhǎng)效機(jī)制，此次提及“健全風(fēng)險(xiǎn)防控長(zhǎng)效機(jī)制”，意味著今年防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有大招，且有一些制度性方面的突破和創(chuàng)新。

“房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有可能波及全行業(yè)和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，必須將一個(gè)個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，特別是房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)有序處置，包括企業(yè)自救、債務(wù)重組、收并購(gòu)、破產(chǎn)清算等，避免風(fēng)險(xiǎn)無序蔓延導(dǎo)致爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

需要注意的是，本次政府工作報(bào)告再次提及“對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持”，延續(xù)了去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神。

在2023年11月中旬，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)等召開座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸”；此后12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議又再次強(qiáng)調(diào)“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求”“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”等重要要求。

今年1月城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作部署以來，各地和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)迅速行動(dòng)。截至2月28日，全國(guó)31個(gè)省份276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制，共提出房地產(chǎn)項(xiàng)目約6000個(gè)，商業(yè)銀行快速進(jìn)行項(xiàng)目篩選，審批通過貸款超2000億元。

“預(yù)計(jì)各地融資協(xié)調(diào)機(jī)制將加快建立，推動(dòng)房地產(chǎn)白名單項(xiàng)目融資資金落地，改善企業(yè)流動(dòng)性的同時(shí)，穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示。

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

在保障民生方面，今年的政府工作報(bào)告提出，要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

“城鎮(zhèn)化支撐房地產(chǎn)發(fā)展的大邏輯是沒有變化的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，過去新型城鎮(zhèn)化的概念，主要是從房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和前景角度進(jìn)行的，而此次搭建了“新型城鎮(zhèn)化-房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的概念，意味著新型城鎮(zhèn)化依然是我們理解房地產(chǎn)發(fā)展和發(fā)展新模式的關(guān)注要點(diǎn)。

李宇嘉則認(rèn)為，新模式、基礎(chǔ)性制度、管理機(jī)制等都是新提法，都是從源頭上的模式、制度和機(jī)制入手，而不是就問題解決問題。這意味著，當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)及控制行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)蔓延，僅僅靠融資支持、需求端刺激等無法解決問題，必須靠長(zhǎng)效機(jī)制。

這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，就是行業(yè)的新模式，即順應(yīng)新型城鎮(zhèn)化過程中，3億-4億新市民、年輕人、工薪階層、人才群體等對(duì)于低成本、配套好、區(qū)位好的租賃住房和產(chǎn)權(quán)住房的需求，打造出新的供給模式。

“現(xiàn)在以高價(jià)商品房為主的供應(yīng)模式無法解決這一問題，存在無法彌合的供求錯(cuò)配和失衡。因此，必須從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革入手，加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。”李宇嘉說。

對(duì)于2024年房地產(chǎn)政策的判斷，李宇嘉表示，一方面重點(diǎn)在打造新模式、基礎(chǔ)性制度，解決結(jié)構(gòu)性住房需求，以激活內(nèi)需潛力；另一方面要解決房企常態(tài)化融資需求，防范風(fēng)險(xiǎn)蔓延，避免行業(yè)大起大落。

未提“房住不炒”并不意味著退出

“房住不炒”是過去幾年房地產(chǎn)調(diào)控的主要思路。

2018年，全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告首次提出“房住不炒”，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，此后的2020年、2021年、2022年政府工作報(bào)告也都提及這個(gè)關(guān)鍵詞。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者留意到，與2019年、2023年一樣，今年的政府工作報(bào)告未提及“房住不炒”，李宇嘉分析指出，一方面是市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)比較悲觀了，再提“房住不炒”，會(huì)進(jìn)一步打壓市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)穩(wěn)定房企資金鏈、避免債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)蔓延不利；另一方面，當(dāng)前各地銷售數(shù)據(jù)顯示，投資需求已經(jīng)退潮，再提意義不大。

“但不提不意味著就可以炒了。”李宇嘉表示，落實(shí)“房住不炒”，在于搭建新模式、新制度的“立”，即以保障性住房為核心的“人房地錢”聯(lián)動(dòng)。

此外，今年政府工作報(bào)告還提出，要滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，這也是近年來在各大官方會(huì)議、政策文件中被頻繁提及的。各地也通過松綁限購(gòu)、限貸、限售以及降首付比例、降房貸利率、住房公積金支持、購(gòu)房補(bǔ)貼等手段，支持我國(guó)居民的剛性和改善性住房需求，推動(dòng)住房消費(fèi)復(fù)蘇。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，從當(dāng)前監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來看，多個(gè)城市利率均出現(xiàn)了輕微變化。但當(dāng)前購(gòu)房是收入穩(wěn)定問題，疊加人口結(jié)構(gòu)問題，依然影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

“整體看，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)需要購(gòu)房者恢復(fù)信心，部分三四線城市依然處于調(diào)整中，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)依然期待更多有利政策出臺(tái)。”

陳文靜也表示，對(duì)于需求端政策，預(yù)計(jì)各地將最大限度發(fā)揮調(diào)控自主性，因城施策、因需施策，一線城市有望繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策，二線城市或全面放開限購(gòu)，核心城市降低首付比例、降低房貸利率依然具備空間。保障性住房建設(shè)、城中村改造加快推進(jìn)，也有助于穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期。

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