每經記者 孔澤思    每經編輯 董興生    

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程，對推動惠民生擴內需、推進城市更新和開發(fā)建設方式轉型、促進經濟高質量發(fā)展具有十分重要的意義。

今年全國兩會期間，全國人大代表、中國建筑西南設計研究院有限公司（以下簡稱“中建西南院”）總工程師馮遠提交了5份建議，為城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等方面建言獻策。

3月6日，馮遠在接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示，老舊小區(qū)改造還存在改造深度不足、改造資金短缺、缺乏管理維護等問題。對此，她提出了三點政策建議，聚焦如何推動深層次改造、加強管理維護以及多渠道籌措改造資金。

全國人大代表、中國建筑西南設計研究院有限公司總工程師馮遠 圖片來源：受訪者供圖

老舊小區(qū)改造面臨諸多問題

老舊小區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程，也是推動綠色低碳高質量發(fā)展的重要措施。據統(tǒng)計，僅2023年1月至11月，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)就達到5.32萬個、惠及居民882萬戶。

馮遠表示，老舊小區(qū)改造是一項復雜的系統(tǒng)工程，需要做到內部和外觀一起改造。但目前老舊小區(qū)改造中，對墻面刷新、光彩亮化等風貌改造關注較多，對建筑物的抗震性能、防火性能、屋頂墻面漏水滲水、電線老化、供水壓力不夠、外墻飾面脫落、電梯不足和小區(qū)內的地下管道爆管漏水堵塞、線纜雜亂、違搭違建和環(huán)境品質不高等問題關注較少，出現(xiàn)只粉刷墻面、不管其他內在的整改現(xiàn)象，存在改造標準不高、深度不足的問題。

“建議由政府住建部門加大調查研究力度，結合城市體檢工作，摸清摸透當地住房存在的安全隱患和小區(qū)現(xiàn)狀，找準養(yǎng)老、家政、停車、充電等設施缺口及小區(qū)環(huán)境、管理方面的問題，進行老舊小區(qū)入庫分級建檔。優(yōu)先改造安全隱患突出、基礎設施條件差的老舊小區(qū)，并逐步擴展到全部老舊小區(qū)。要深入現(xiàn)場進行實地調查，切實解決外墻飾面脫落、屋面墻面漏水、線路老化、供水壓力、抗震及抗火性能不足、無電梯等‘急難愁盼’問題，扎實推動老舊小區(qū)深層次改造。二是注重加強綠色化、適老化的小區(qū)環(huán)境改造，如采用再生磚等建筑回收材料、使用太陽能路燈、強化無障礙設計等。”馮遠表示。

在馮遠看來，老舊小區(qū)改造后的維護仍是一個痛點，老舊小區(qū)改造不是一改了事，而是需要長期的管理維護。馮遠注意到，目前老舊小區(qū)改造后，物業(yè)服務企業(yè)入駐比例還較低，仍以業(yè)主自管或單位自管為主，對水、電、氣等設施運維管護缺乏經驗，專業(yè)能力不強，缺乏停車、商業(yè)、家政等運營服務，致使許多老舊小區(qū)改后品質仍然不高。同時，由于沒有建立城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項維修資金的歸集、使用、續(xù)籌機制，致使改造后維護更新難以進入良性軌道。已建立專項維修基金的小區(qū)，也部分存在資金統(tǒng)籌難、使用管理不規(guī)范等問題，小區(qū)后期維護缺乏相應支持。

對此，馮遠提出了三點對策。一是同步推進老舊小區(qū)改造和物業(yè)管理全覆蓋，引導居民協(xié)商確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)范等，建立健全長效管護機制。同時，進一步完善法律法規(guī)，建立物業(yè)行業(yè)監(jiān)管機制，完善物業(yè)服務企業(yè)及項目負責人信用信息管理辦法及失信懲戒機制。二是優(yōu)化運營服務，如嘗試“工程總承包+運營服務”（EPCO）一體化改造模式，支持鼓勵社會資本從事社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政等運營工作，進一步提升老舊小區(qū)居住品質。三是建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項維修資金的歸集、使用、續(xù)籌機制，為老舊小區(qū)改后管理維護提供充足的資金保障，鞏固拓展改造成果。同時要優(yōu)化已有專項維修資金使用管理，切實延長住房和小區(qū)壽命。

建議建立多元資金籌措模式

統(tǒng)計數據顯示，2000年以前建成的居住小區(qū)總面積為65億平方米左右，所需改造資金在3萬億元以上。在目前的老舊小區(qū)改造中，由于老舊小區(qū)改造利潤低、周期長，很難吸引社會資本參與，長期以來主要依靠政府財政資金。

馮遠介紹，住房的“老齡化”是一個持續(xù)性的問題，隨著時間的推移，所有已建成的房子和小區(qū)都會慢慢“變老”，因此需要長期的資金投入，政府財政資金難以維持如此體量的老舊小區(qū)改造工作，如何解決資金來源問題是老舊小區(qū)改造的重點問題。

對此，馮遠建議，住建部、財政部等相關部門進一步加強探索實踐，建立政府補貼、居民自籌、社會資本參與的多元資金籌措模式。

一是完善政策法規(guī)，通過低息貸款、稅費減免、信用管理、片區(qū)整體改造、特許經營、推廣“投資+工程總承包”招標等方式，給予參與老舊小區(qū)改造的企業(yè)更大優(yōu)惠政策，合理保障社會資本投資回報和長期運營權益，吸引更多社會資本參與老舊小區(qū)改造和運營；二是加大金融支持，通過設立老舊小區(qū)改造專項基金、REITs等方式，鼓勵金融機構為老舊小區(qū)改造項目和相關主體提供低息融資貸款；三是加強宣傳引導和政策解釋，充分激發(fā)社區(qū)居民參與和自愿出資的熱情。