2016年以來，“租購并舉”逐漸成為我國住房制度建設(shè)的重要方向，住房租賃市場發(fā)展進入加速期，眾多長租公寓品牌涌現(xiàn)出來。2021年，中央提出發(fā)展保障性租賃住房，隨后以保租房發(fā)展為核心，住房租賃政策支持體系逐漸完善。

隨著保租房公募REITs、不動產(chǎn)私募投資基金試點、住房租賃信貸支持體系等政策的陸續(xù)出臺，住房租賃領(lǐng)域“私募基金+信貸支持+公募REITs”的金融閉環(huán)逐漸形成，住房租賃企業(yè)的發(fā)展環(huán)境進一步改善。在此背景下，由每日經(jīng)濟新聞和中指研究院聯(lián)合推出的《中國住房租賃需求趨勢分析》，聚焦我國住房租賃需求特征，對租客畫像、需求趨勢進行分析，為市場參與者提供信息支持與決策參考。

一、租客畫像

為充分反映居民的租房狀況，了解居民當(dāng)前的租房偏好和痛點問題，每日經(jīng)濟新聞和中指研究院自2022年6月起每半年對全國租客開展一次問卷調(diào)查，對租客畫像進行描摹。2023年末的全國租客問卷調(diào)查，剔除無效樣本后，共收回8976份有效租客樣本。

（一）租客群體基本特征：25-34歲、本科及以上學(xué)歷、畢業(yè)1-5年。

根據(jù)中指研究院2023年末對全國租客的問卷調(diào)查數(shù)據(jù)，租客主要有以下一些特征：49%的受訪租客年齡處于25-34歲區(qū)間，62%的受訪租客為本科及以上學(xué)歷，59%的受訪租客畢業(yè)1-5年之間，53%的受訪租客已婚，61%的受訪租客家庭月收入分布在3000-10000元區(qū)間。租房方面，57%的受訪租客月租金在1000-3000元之間，56%的受訪租客租房面積在10-60平方米。

（二）整租、合租客群特征：整租客群年齡更大、畢業(yè)年限更長、多數(shù)已婚。

調(diào)查結(jié)果顯示，72%的受訪租客選擇整租住房。整租客群以25-34歲、畢業(yè)1-5年內(nèi)的本科學(xué)歷、已婚群體為主。其中多數(shù)整租客群家庭月收入分布在3000-15000元之間，他們通常以2-3人的家庭為單位進行整租，更傾向選擇月租金在1000-3000元、面積在10-60平的兩居室，月租金占家庭收入的三成以內(nèi)。

合租客群以25-29歲、畢業(yè)3年以內(nèi)的本科學(xué)歷、未婚群體為主。多數(shù)合租客群家庭月收入分布在10000元以內(nèi)，他們通常與朋友、同事共同合租，月租金水平及租住面積與整租群體基本一致，但月租金占收入的比重在兩至四成。

（三）集中式公寓客群特征：高學(xué)歷、未婚、本地租客

根據(jù)租房類型，我們將租客群體分為集中式長租公寓租客、分散式長租公寓租客和個人房源租客，進一步分析發(fā)現(xiàn)，集中式公寓租客有以下一些個性特征：

集中式公寓租客學(xué)歷更高。73%的集中式公寓租客為本科及以上學(xué)歷，較個人房源高出19.6個百分點。

集中式公寓租客婚育比例較低。50.4%的集中式公寓租客未婚，較個人房源高出2.1個百分點；僅19.8%的集中式公寓租客已婚已育，較個人房源低17.6個百分點。

集中式公寓租客以本地人為主。80.1%的集中式公寓租客的戶口在本地，較個人房源明顯高出33.2個百分點。其中，57.8%的集中式公寓租客為跨區(qū)縣租房（戶口所在地和租賃住房在同一城市的不同區(qū)縣）。

集中式公寓租客多數(shù)有通勤或改善需求。76%的集中式公寓租客在本地有房，但因為通勤、改善等原因選擇了租房，其中45%的租客因為自有住房離公司太遠，選擇在公司附近租房；25%的租客因為自有住房太老舊，選擇租住較新的住房。

集中式公寓租客租金收入比更高。54.7%的集中式公寓租客租金收入比超30%，較個人房源明顯高出37.6個百分點。較高的租金收入比，一方面說明集中式公寓租客的租金壓力相對較大，另一方面也說明，集中式公寓租客愿意為了更好的租住環(huán)境而支付更高的租金。

二、短期需求趨勢

（一）集中式公寓租客收入預(yù)期降低。

收入預(yù)期降低，推動換租計劃。調(diào)查結(jié)果顯示，64%的受訪租客在本次租約到期后計劃換租。長租公寓租客的換租原因主要是“收入預(yù)期降低，換到更便宜的房子”，而個人房源租客的換租原因主要是工作變動。從換租原因可以看出，目前由于收入預(yù)期有所下行，影響到長租公寓租客的租房決策。

（二）租客對租金水平關(guān)注度提升，集中式公寓需關(guān)注租客續(xù)租情況。

調(diào)查結(jié)果顯示，在受訪租客中，目前租住在集中式公寓或大型租賃社區(qū)中的租客占比為32%，與此相比，下次租房時計劃租住集中式公寓或大型租賃社區(qū)的租客比重下降至26%，而計劃租住個人房源和分散式公寓的租客比重均較當(dāng)前占比有所提升。集中式公寓的租客存在小幅流失的傾向，租賃運營企業(yè)需重點關(guān)注租客續(xù)租情況。

進一步，對租客關(guān)注因素的調(diào)查結(jié)果顯示，計劃租住不同類型房屋的租客所關(guān)注的因素也有差異。相對而言，租賃集中式公寓或大型租賃社區(qū)的租客更關(guān)注居住環(huán)境，在計劃租住此類房源的租客中，32%的租客會關(guān)注小區(qū)環(huán)境，排各項因素第三位；租賃個人房源的租客更關(guān)注租金水平，在計劃租住個人房源的租客中，53%的租客會關(guān)注租金水平，排各項因素第二位。隨著居民收入預(yù)期下行，租客對租金水平的關(guān)注度提升，或有部分居住在長租公寓的租客考慮換租個人房源。

三、長期需求趨勢

（一）流動人口規(guī)模較大，“租購并舉”持續(xù)推進，將有效推動住房租賃市場規(guī)模擴大。

流動人口是住房租賃需求的重要來源，隨著我國社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，流動人口規(guī)模逐步擴大，住房租賃市場規(guī)模存持續(xù)提升基礎(chǔ)。2000年，我國流動人口僅1.21億人，占全國人口比例為9.5%；2021年，流動人口增加至3.85億人，占全國人口比例為27.3%，2000-2021年流動人口平均每年增長5.67%。

按2021年的流動人口規(guī)模估算，假設(shè)其中60%人口租房，則租房人口為2.31億人，假設(shè)人均租房面積30平方米，則總租房面積為69.3億平方米。2021年12月全國50個重點城市普通住宅平均租金為37.7元/平方米/月，假設(shè)全國平均租金按30元/平方米/月計算，全國住房租賃市場規(guī)模約2.5萬億元，市場規(guī)模巨大。

目前租房仍只是居民購房前的過渡選擇，未來隨著“租購并舉”住房制度的持續(xù)推進，居民住房觀念逐漸改變，租賃市場需求有望進一步釋放。

中指調(diào)查結(jié)果顯示，關(guān)于本地?zé)o房租客未來3年的住房規(guī)劃，51%的受訪租客選擇在本地置業(yè)，17%的受訪租客選擇回老家居住或在房價更低的城市購房，僅25%的受訪租客計劃未來長期租房，表明租房目前仍只是居民購房前的過渡選擇，居民的住房觀念仍偏好購房。通過與年齡結(jié)構(gòu)進一步交叉分析發(fā)現(xiàn)，年輕人租房意愿相對更強，一方面是受其人生階段和財富積累所影響，另一方面也反映出年輕人的住房觀念正在發(fā)生改變。

近幾年，“租購?fù)瑱?quán)”成為推進“租購并舉”住房制度建設(shè)的重要政策方向之一，“逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”類似提法頻繁出現(xiàn)在《國家“十四五”規(guī)劃綱要》《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》及《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》等中央文件中；江西省、廣東省、重慶、南寧、天津等省市也積極落實中央政策導(dǎo)向。

雖然實現(xiàn)嚴(yán)格意義上的“租購?fù)瑱?quán)”仍面臨較多阻礙，但中央及各地的積極探索實踐不斷強化租戶歸屬感和安全感，有望潛移默化地影響居民的住房觀念。未來，隨著“租購?fù)瑱?quán)”的持續(xù)推進和年輕人住房觀念的逐漸轉(zhuǎn)變，住房租賃市場的發(fā)展將獲得更多支撐。

（二）部分租房人口居住環(huán)境較差，改善性租房需求潛力大。

約700萬戶城鎮(zhèn)家庭租住非成套住房，潛在的居住環(huán)境改善需求為住房租賃市場長期發(fā)展提供支撐。根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，在居住在普通住宅的城鎮(zhèn)家庭戶中，95.9%的家庭戶所住房屋同時擁有廚房和廁所，即4.1%的家庭戶居住在沒有廚房或廁所的住房中（以下簡稱非成套住房）。

結(jié)合住房來源看，居住在非成套住房的家庭戶中，合計62.8%的家庭戶為租房群體，其中租賃市場化住房的家庭戶占比為56.2%，租賃廉租房或公租房的家庭戶占比為6.6%。

基于以上比例關(guān)系，按全國城鎮(zhèn)家庭戶2.9億戶（居住在普通住宅中）計算，共約671萬戶城鎮(zhèn)家庭租住在非成套的市場化住房中。這部分家庭住房條件較差，存在較大的改善性租房潛力。

浙江省、廣東省租住非成套住房的家庭戶規(guī)模較大，租房改善潛在需求旺盛。按照上述方法推算，分省市來看，浙江省、廣東省租住非成套市場化房屋的家庭戶在100萬戶以上，明顯多于其他省及直轄市，占全國的比重合計達36.9%；云南、福建、北京、陜西、上海、江蘇等6省市規(guī)模在30萬戶以上，合計占比33.4%。以上8個省市多為我國人口凈流入的熱門地區(qū)，外來人口規(guī)模大，住房租賃改善需求較為旺盛。

從現(xiàn)實情況來看，非成套住房主要集中在城中村地區(qū)，2023年，中央積極推進超大特大城市城中村改造，隨著相關(guān)工作的落實與推進，城中村租戶改善性需求將有所釋放，從而為住房租賃市場發(fā)展帶來機遇。

四、結(jié)語

隨著“租購并舉”住房制度的持續(xù)建設(shè)，我國住房租賃市場快速發(fā)展，住房租賃企業(yè)發(fā)展也面臨機遇：

第一，在政策支持下，租賃住房項目“融投建管退”的商業(yè)模式逐漸清晰，住房租賃投資有望“算得過來賬”。

第二，隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展，流動人口規(guī)模持續(xù)擴大，同時隨著“租購?fù)瑱?quán)”的不斷推進，我國住房租賃市場規(guī)模有望繼續(xù)增長。

第三，目前租住在非成套住房中的人口規(guī)模仍龐大，居住條件較差，市場存在大量改善性租房需求。但同時，住房租賃市場也面臨著短期消費降級、租住需求分流等潛在挑戰(zhàn)。在機遇與挑戰(zhàn)并存的情況下，租賃企業(yè)應(yīng)在擴大規(guī)模的同時，強化自身運營能力，打造差異化競爭優(yōu)勢，方能在租賃市場快速發(fā)展的浪潮中乘風(fēng)破浪。

封面圖片來源：中指研究院