每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“長(zhǎng)租公寓這個(gè)行業(yè)很大，永遠(yuǎn)充滿了機(jī)會(huì)。”

近日，樂(lè)乎集團(tuán)創(chuàng)始人羅意在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱NBD）專訪時(shí)表示，隨著保障性租賃住房等各項(xiàng)相關(guān)政策的推動(dòng)，住房租賃行業(yè)快速發(fā)展，長(zhǎng)租行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新階段，從原先的單一發(fā)展變得更加多元。

與此同時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)回調(diào)，原來(lái)算不過(guò)來(lái)賬的痛點(diǎn)有所緩解，部分資管機(jī)構(gòu)開始關(guān)注租賃賽道。各城市開始落實(shí)保障性租賃住房發(fā)展政策，地方平臺(tái)公司集中進(jìn)場(chǎng)。

羅意認(rèn)為，這個(gè)行業(yè)更需要百花齊放的環(huán)境，“這與多年前開發(fā)商的境況頗為相似。我甚至認(rèn)為，運(yùn)營(yíng)商的世界可能比那時(shí)的開發(fā)商還要豐富多彩。”

長(zhǎng)租市場(chǎng)迎多元時(shí)代

NBD：您作為從業(yè)者，觀察到當(dāng)下長(zhǎng)租公寓消費(fèi)和偏好存在哪些新的趨勢(shì)和變化？

羅意：隨著城市化進(jìn)程的加快，長(zhǎng)租公寓作為一種新興的居住模式，正逐漸成為城市青年和新市民的首選。長(zhǎng)租公寓行業(yè)經(jīng)歷了五六年發(fā)展后，我們見證了從非組織化到組織化的轉(zhuǎn)變，產(chǎn)品也從初級(jí)階段逐漸成熟。2017年，國(guó)家開始重視租賃行業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化也為長(zhǎng)租公寓帶來(lái)了新的底層邏輯。

不同的運(yùn)營(yíng)商有著不同的經(jīng)營(yíng)策略。一些運(yùn)營(yíng)商專注于打造大型租賃社區(qū)，為租客提供更為完善的社區(qū)設(shè)施和服務(wù)。而在華南地區(qū)，一些機(jī)構(gòu)甚至將城中村進(jìn)行改造，將其轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)租公寓，以適應(yīng)不同租客的需求。此外，還有一些運(yùn)營(yíng)商專注于服務(wù)式公寓的開發(fā)，滿足高端租客對(duì)于品質(zhì)和服務(wù)的追求。

除了運(yùn)營(yíng)商的不同，長(zhǎng)租公寓的內(nèi)涵也在不斷豐富。大型酒店管理集團(tuán)也開始涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，他們的長(zhǎng)租公寓與地產(chǎn)背景的公司、創(chuàng)業(yè)公司所開發(fā)的長(zhǎng)租公寓在理解和定位上都有所不同。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)正變得更加立體和多元，更深層次的變化則是租客端需求的多元化，推動(dòng)供給端升級(jí)。以往租賃需求大多是被動(dòng)型需求，居民因?yàn)橘I不起房而被迫租房?，F(xiàn)在，隨著房?jī)r(jià)快速上漲趨勢(shì)發(fā)生改變，恐慌性購(gòu)房需求逐漸消失，居民購(gòu)房需求釋放節(jié)奏明顯放緩，部分需求主動(dòng)停留在了租賃市場(chǎng)。

在此基礎(chǔ)上，除了滿足基本居住需求的開間外，商旅型、改善型、養(yǎng)老型和家庭型等不同類型的長(zhǎng)租公寓正在萌芽。這些新興的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品，不僅提供了多樣化的居住選擇，也為行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了新的活力。

在我看來(lái)，未來(lái)長(zhǎng)租公寓或租賃住房的發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)理性、健康且多元的時(shí)代。這種發(fā)展趨勢(shì)不僅體現(xiàn)在產(chǎn)品形態(tài)上，更體現(xiàn)在市場(chǎng)需求的多樣化和運(yùn)營(yíng)商的差異化競(jìng)爭(zhēng)上。在2021年年終時(shí)，我向董事會(huì)報(bào)告時(shí)便提出了“理性健康多元的長(zhǎng)租租賃時(shí)代”的到來(lái)，這一觀點(diǎn)至今仍然適用。

集中式公寓占據(jù)上風(fēng)

NBD：長(zhǎng)租公寓存在集中式和分散式兩種模式，您認(rèn)為未來(lái)哪一種更有前景？

羅意：集中式公寓和分散式公寓兩種產(chǎn)品各有優(yōu)勢(shì)。分散式公寓能夠覆蓋更廣的區(qū)域范圍，而且房源位于住宅社區(qū)，社區(qū)感更強(qiáng)。集中式公寓更多是開間產(chǎn)品，但可以給租客更好的服務(wù)體驗(yàn)。這兩種形式在未來(lái)都會(huì)長(zhǎng)期存在，分別對(duì)應(yīng)著機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)商和私有業(yè)主。

對(duì)于運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，開展規(guī)?；姆稚⑹綐I(yè)務(wù)難度相對(duì)較大。因?yàn)榉稚⑹焦⒏x散，管理難度更大。盡管如此，也有公司正在摸索用更輕的代理行思維服務(wù)業(yè)主，推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

目前，集中式公寓在市場(chǎng)上暫時(shí)占據(jù)上風(fēng)。原來(lái)的分散式公寓從業(yè)者更多，門檻相對(duì)較低。但要實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?，實(shí)現(xiàn)信息化和高效率的組織形式，難度并不小。

總的來(lái)說(shuō)，集中式和分散式租賃住房各有其特點(diǎn)，適應(yīng)不同的市場(chǎng)需求，而運(yùn)營(yíng)商在推動(dòng)業(yè)務(wù)規(guī)?；倪^(guò)程中也面臨著不同挑戰(zhàn)。

樂(lè)乎的產(chǎn)品之前一直是剛需型單身公寓產(chǎn)品，到目前仍然有約80%的產(chǎn)品是單身公寓。從2021年起，樂(lè)乎開始實(shí)施事業(yè)部制，進(jìn)行多品牌布局。樂(lè)乎集團(tuán)目前有五個(gè)產(chǎn)品系，包括：懷庭、芷岸、樂(lè)乎公寓、樂(lè)乎青年社區(qū)和樂(lè)乎起程，全面覆蓋高端客戶、追求輕奢品質(zhì)生活的白領(lǐng)客戶、新市民、青年人、企業(yè)藍(lán)領(lǐng)客戶等多樣化的租客群體。

樂(lè)乎的產(chǎn)品線發(fā)展在一定程度上源于戰(zhàn)略和機(jī)遇的雙重疊加。比如，樂(lè)乎和CCB建融家園合作了金融街真武社區(qū)之后，對(duì)市場(chǎng)有了新的認(rèn)識(shí)，順勢(shì)成立了服務(wù)式公寓事業(yè)部。樂(lè)乎也在考慮未來(lái)做養(yǎng)老型公寓，但在等待市場(chǎng)機(jī)遇。

與此同時(shí)，現(xiàn)階段保租房籌集規(guī)模大，業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)多，樂(lè)乎也在積極探索提供相關(guān)服務(wù)。樂(lè)乎成立了保租房事業(yè)部，主要是針對(duì)城投、城發(fā)、安居集團(tuán)等地方平臺(tái)型公司，提供保租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。2023年11月，樂(lè)乎中標(biāo)鄭州城發(fā)安居房屋租賃合作運(yùn)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，規(guī)模達(dá)15000間，目前已經(jīng)交付3個(gè)社區(qū)，每個(gè)社區(qū)2000多間，構(gòu)成了社區(qū)閉環(huán)。

現(xiàn)在，越來(lái)越多的資管機(jī)構(gòu)和服務(wù)商，包括我們，其實(shí)更傾向于專注于集中式公寓這一業(yè)態(tài)的發(fā)展。集中式公寓具有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)需求，通過(guò)集中管理和運(yùn)營(yíng)，我們可以提供更加統(tǒng)一、專業(yè)和高效的服務(wù)，滿足租戶的多樣化需求，同時(shí)也為資管機(jī)構(gòu)帶來(lái)穩(wěn)定的收益和回報(bào)。

長(zhǎng)租業(yè)務(wù)仍具盈利潛力

NBD：長(zhǎng)租正在成為后地產(chǎn)時(shí)代的一個(gè)風(fēng)口，受到資本關(guān)注，您怎么看這個(gè)現(xiàn)象？

羅意：展望未來(lái)，長(zhǎng)租公寓可能成為城市居民住房解決方案的一部分，而不再是過(guò)渡性的選擇。隨著大型租賃社區(qū)的出現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓將提供更加豐富的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、商業(yè)配套和社區(qū)公共服務(wù)，從而滿足不同租客群體的需求。

資本方對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的興趣日益濃厚。盡管面臨挑戰(zhàn)，但資本近距離觀察后，發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)租業(yè)務(wù)仍然具備可觀的盈利潛力。此外，其他資產(chǎn)價(jià)格的下降也為租賃住房提供了保值的投資機(jī)會(huì)。然而，長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式需要時(shí)間來(lái)積累行業(yè)信譽(yù)和打磨能力，這是一個(gè)慢工出細(xì)活的過(guò)程。

在品牌和品質(zhì)方面，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商正投入更多關(guān)注。品牌溢價(jià)能力的提升，不僅能夠吸引更多的租客，也能在與資本方的合作中占據(jù)更有利的地位。資管所做的，就是根據(jù)資產(chǎn)的規(guī)模、稟賦、市場(chǎng)環(huán)境等特征，進(jìn)行不同的策略組合來(lái)提升坪效，進(jìn)而促進(jìn)資產(chǎn)價(jià)值提升。

隨著長(zhǎng)租行業(yè)逐漸從單一向多元轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)中資產(chǎn)類別、產(chǎn)品類型、租賃客群都更加豐富，投資策略組合愈發(fā)多樣，資管的價(jià)值逐漸顯現(xiàn)。和單純的運(yùn)營(yíng)管理相比，資管更多地涉及前端項(xiàng)目獲取、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)，內(nèi)涵更加豐富，會(huì)覆蓋長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目全周期，更類似所謂的“大運(yùn)營(yíng)”概念。

但資產(chǎn)的交易往往需要很長(zhǎng)時(shí)間，一兩年甚至三年也很正常。從資產(chǎn)獲取到談判、交易、產(chǎn)生現(xiàn)金流，都需要精心策劃和執(zhí)行。因此，雖然整個(gè)行業(yè)的交易量在上升，但具體到某個(gè)項(xiàng)目的快速增長(zhǎng)并不現(xiàn)實(shí)。

目前，樂(lè)乎產(chǎn)品體系中只有青年社區(qū)、樂(lè)乎起程、保租房仍提供委托管理服務(wù)，而相對(duì)高端的芷岸、懷庭、樂(lè)乎公寓不提供單純的委托管理服務(wù)，在這些品牌的合作中，樂(lè)乎從源頭開始參與產(chǎn)品打造。

雖然目前樂(lè)乎的業(yè)務(wù)主要集中在投建管方面，募和退的工作主要由基金端負(fù)責(zé)。但整體上看，這個(gè)領(lǐng)域正逐漸進(jìn)入一個(gè)比較良性的循環(huán)，前景比過(guò)去更加清晰和明朗。