中指研究院 中國房地產(chǎn)TOPI0研究組

中國房地產(chǎn)TOP10研究組自2004年以來開展中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究，已連續(xù)進(jìn)行了二十一年。研究組緊跟市場變化，深入揭示房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)律，不斷探索房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

當(dāng)前形勢下，政策指出“一視同仁”支持房企融資，提出“三個(gè)不低于”，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要順應(yīng)新的形勢，積極作為，輕重并舉，以銷定投，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。為此，研究組啟動(dòng)“2024中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究”，以“順勢而為，行穩(wěn)致遠(yuǎn)”為主題，發(fā)掘行業(yè)中綜合實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營穩(wěn)健、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)群體，鼓勵(lì)企業(yè)提質(zhì)增效增強(qiáng)內(nèi)生動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

業(yè)績規(guī)模：銷售表現(xiàn)略好于全國水平

市場份額微增2023年，我國房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整階段，全國商品房銷售額進(jìn)一步降至11.7萬億元，百強(qiáng)企業(yè)整體銷售表現(xiàn)好于全國水平。百強(qiáng)企業(yè)投資進(jìn)一步向核心熱點(diǎn)城市聚集，擇機(jī)拓展優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，為未來業(yè)績儲(chǔ)備資源。

（1）央國企市場份額繼續(xù)提升，“大而不強(qiáng)”企業(yè)掉隊(duì)導(dǎo)致斷層出現(xiàn)

房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整階段，百強(qiáng)企業(yè)順勢而為，聚焦核心城市核心區(qū)域，把握市場主流需求搶收回款，銷售表現(xiàn)略好于全國水平。2023年，百強(qiáng)企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達(dá)53896.0億元、26131.6萬平方米，同比分別下降5.8%、7.4%。從具體企業(yè)分布來看，由于部分“大而不強(qiáng)”的企業(yè)出現(xiàn)掉隊(duì)導(dǎo)致百強(qiáng)企業(yè)間出現(xiàn)了明顯的斷層現(xiàn)象。2023年，百強(qiáng)企業(yè)市場份額為46.2%，較上年微增0.4個(gè)百分點(diǎn)。央國企憑借較強(qiáng)的資源稟賦和穩(wěn)健經(jīng)營等優(yōu)勢，市場份額繼續(xù)提升。

（2）進(jìn)一步聚焦核心城市，緊抓改善性需求釋放機(jī)遇，積極營銷加速去化

2023年，百強(qiáng)企業(yè)繼續(xù)向一、二線核心城市聚攏，把握重點(diǎn)城市政策窗口期加快去化，重點(diǎn)城市銷售貢獻(xiàn)占比提升。百強(qiáng)企業(yè)把握市場需求，順勢而為加大改善類產(chǎn)品推出比例，同時(shí)優(yōu)化數(shù)字營銷生態(tài)，抓住重要傳統(tǒng)銷售節(jié)點(diǎn)積極打造營銷活動(dòng)，通過私域流量轉(zhuǎn)化與公域流量導(dǎo)流連通線上線下營銷閉環(huán)，助力銷售去化。

（3）投資策略更加理性，以銷定投聚焦核心城市，謹(jǐn)慎選擇合作伙伴

受上年低基數(shù)影響，加之年底推地節(jié)奏有所加快，帶動(dòng)百強(qiáng)代表企業(yè)拿地規(guī)模有所回升。百強(qiáng)企業(yè)以銷定投、量入為出，采取精準(zhǔn)投資戰(zhàn)略進(jìn)一步向市場預(yù)期好的一、二線核心城市聚集。隨著行業(yè)深度調(diào)整、城市分化進(jìn)一步加劇，百強(qiáng)企業(yè)審慎選擇合作、收并購等方式，防范和化解運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

運(yùn)營表現(xiàn)：營業(yè)收入同比增長 典型房企持有業(yè)務(wù)表現(xiàn)亮眼

2023年，受年內(nèi)竣工結(jié)轉(zhuǎn)加快影響，百強(qiáng)企業(yè)營收增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，盈利水平有所下滑，部分百強(qiáng)企業(yè)營收和利潤結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，非開發(fā)業(yè)務(wù)占比提高。

（1）竣工結(jié)轉(zhuǎn)增加，2023年?duì)I業(yè)收入同比轉(zhuǎn)正

2023年百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入同比微增，增速轉(zhuǎn)正，但凈利潤降幅較上年有所收窄?？⒐ず徒Y(jié)轉(zhuǎn)增速較快帶動(dòng)營業(yè)收入持續(xù)增長，百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入均值達(dá)395.1億元，同比增長7.4%；但受結(jié)轉(zhuǎn)成本等因素影響，凈利潤均值同比下降16.7%至21.4億元，降幅較上年收窄。從不同性質(zhì)企業(yè)來看，企業(yè)間營收和凈利潤分化更加顯著，央國企、少數(shù)布局高能級城市民企業(yè)績表現(xiàn)更佳。

（2）典型房企持有業(yè)務(wù)利潤貢獻(xiàn)提升，助力企業(yè)改善流動(dòng)性

一方面，典型房企持有業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)等非開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了更高的收入和利潤。另一方面，持有業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)以其穩(wěn)定的現(xiàn)金流改善企業(yè)整體流動(dòng)性。同時(shí)，持有型物業(yè)作為依賴長期經(jīng)營的資產(chǎn)，房企也需提高資產(chǎn)運(yùn)營效益、清退低效資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)長期可持續(xù)化經(jīng)營。

（3）聚焦優(yōu)勢領(lǐng)域調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型

中長期來看，受新房增量規(guī)模見頂、房地產(chǎn)去金融化影響，企業(yè)單純依靠開發(fā)業(yè)務(wù)收入很難保持一定收入規(guī)模，利潤率在市場回暖后的提升幅度仍存在天花板，其利潤規(guī)模增長更加受限。因此，面向新周期如何維持有利潤的發(fā)展成為百強(qiáng)企業(yè)必須面對的課題。企業(yè)間策略存在一定程度分化，總體以利潤為核心經(jīng)營目標(biāo)，聚焦于優(yōu)勢領(lǐng)域、優(yōu)勢區(qū)域，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，根據(jù)房地產(chǎn)新形勢調(diào)整業(yè)務(wù)布局策略，實(shí)現(xiàn)更有效率、可持續(xù)的發(fā)展。

經(jīng)營安全：償債能力分化顯著 需抓緊融資窗口期增強(qiáng)流動(dòng)性

2023年，行業(yè)繼續(xù)在調(diào)整期運(yùn)行，百強(qiáng)企業(yè)“三道紅線”指標(biāo)均值均已合規(guī)，但杠桿率和流動(dòng)性表現(xiàn)明顯分化。百強(qiáng)企業(yè)應(yīng)抓緊近期融資窗口期，依靠優(yōu)質(zhì)開發(fā)項(xiàng)目和持有型物業(yè)爭取資金流入。

（1）“三道紅線”指標(biāo)均值合規(guī)，長期債務(wù)壓力略有上升

百強(qiáng)企“三道紅線”指標(biāo)均值均已合規(guī)，但凈負(fù)債率有所上升、現(xiàn)金短債比基本持平。百強(qiáng)企業(yè)有息債務(wù)相對規(guī)模基本持平；債務(wù)平均期限略有延長，短期債務(wù)占比下降。百強(qiáng)企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯分化，頭部央國企持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，總有息債務(wù)占比和短期有息債務(wù)占比均下降。

（2）短期償債能力分化顯著，央國企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)相對可控

百強(qiáng)企業(yè)流動(dòng)性表現(xiàn)分化加劇，部分央國企、民企受益于銷售融資俱佳，流動(dòng)性持續(xù)改善；部分混合所有制企業(yè)和民企受銷售下滑沖擊現(xiàn)金減少較快削弱了償債能力。

（3）融資政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向支持項(xiàng)目，需做好項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營爭取資金流入

雖然到期債券余額最高峰已過，但房企償債壓力仍在。房企可利用城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制獲得融資，同時(shí)做好開發(fā)經(jīng)營工作，增強(qiáng)項(xiàng)目信用；同時(shí)可把握最新政策，盤活經(jīng)營性資產(chǎn)，拓展融資渠道，從而增厚安全墊。

社會(huì)責(zé)任：積極依法納稅參與保障性住房建設(shè)踐行綠色發(fā)展理念

2023年，百強(qiáng)企業(yè)響應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展號召，積極承擔(dān)企業(yè)社會(huì)責(zé)任，履行納稅義務(wù)，參與保障性住房建設(shè)。同時(shí)，不斷踐行綠色可持續(xù)性發(fā)展理念，支持鄉(xiāng)村振興，開展慈善捐助，積極回報(bào)社會(huì)。

（1）積極依法納稅，典型房企納稅超百億

2023年，百強(qiáng)企業(yè)注重依法納稅。典型房企堅(jiān)守安全經(jīng)營底線，履行法定義務(wù)，2023年納稅總額均超百億，持續(xù)對國家稅收作出貢獻(xiàn)。

（2）參與保障性住房建設(shè)，落實(shí)租購并舉發(fā)展戰(zhàn)略

2023年，百強(qiáng)企業(yè)一方面參與保障性住房建設(shè)，為促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展、提高人民居住品質(zhì)作出貢獻(xiàn)；另一方面順應(yīng)住房供給體系的變化，投入保障性租賃住房建設(shè)，落實(shí)租購并舉發(fā)展戰(zhàn)略。

（3）踐行綠色發(fā)展，多方回饋社會(huì)

2023年，百強(qiáng)企業(yè)積極踐行“雙碳”戰(zhàn)略，打造綠色低碳社區(qū)；秉承綠色理念，通過公益基金會(huì)、打造公益品牌等方式傳播環(huán)保觀念；積極探索城鄉(xiāng)融合與產(chǎn)業(yè)幫扶，助力農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化；關(guān)注特殊群體，助力教育事業(yè)，主動(dòng)履行社會(huì)責(zé)任。

結(jié)語：

在行業(yè)調(diào)整階段，百強(qiáng)企業(yè)均仔細(xì)審視自己競爭優(yōu)勢、資產(chǎn)和債務(wù)結(jié)構(gòu)，一面求安全求生存，一面尋轉(zhuǎn)型尋利潤，經(jīng)營核心全方位向效益靠攏，有退有進(jìn)、循序漸進(jìn)、持之以恒，力圖將公司轉(zhuǎn)型為適應(yīng)房地產(chǎn)新形勢的新發(fā)展模式。

封面圖片來源：視覺中國