每經記者 甄素靜    每經編輯 陳夢妤    

熟悉的畫面又回來了：

維權的和買房的兩波業(yè)主在售樓處擦肩而過。

近期，廣州黃埔區(qū)科學城網(wǎng)紅盤翔龍?zhí)靺R降價吸客刷爆朋友圈。但與此同時，由于項目降價銷售，引發(fā)部分老業(yè)主不滿，有人前往售樓部要求退房、退款或其他補償方案。

不過，據(jù)克而瑞統(tǒng)計觀察，在該網(wǎng)紅盤的帶動下，當周黃埔區(qū)商品住宅網(wǎng)簽面積1.1萬平方米，環(huán)比第九周上漲83.3%。

3月21日，《每日經濟新聞》記者以購房者身份咨詢項目情況，售樓處工作人員回應表示，降價是市場行為，就如買股票也有漲跌。

“房子沒看到就暴跌，不能接受”

翔龍?zhí)靺R位于廣州市黃埔區(qū)廣汕公路黃陂地鐵站B出口，近廣州天河智慧城和科學城雙城核心位置。

項目開發(fā)商為廣州君御房地產開發(fā)有限公司，項目2021年開盤銷售，分別又在2022、2023年取得多張預售證加推銷售。

據(jù)企業(yè)官方小程序，項目參考價為4.3萬元-5.3萬元/平方米，建面約84-196平方米。

業(yè)主李女士稱，她2022年購房時單價是4.8萬元/平方米，總價477萬元。其近期在售樓處了解到，有140平方米房源備案價是4.6萬元/平方米，總價為652萬元，此次降價之后折合單價為3.97萬元/平方米，總價557萬元，降幅約15%。另有約99平方米房源，備案價約4.8萬元/平方木，總價475萬元，降價后折合單價約3.9萬元/平方米，總價約387萬元，降幅約19%。

對于開發(fā)商降價促銷行為，部分業(yè)主認為，項方目應為消費者因降價損失承擔責任。

業(yè)主姚女士表示，她提出訴求的最根本理由在于，當商品房以期房（預售）的形式出售時，其完整的物權從開發(fā)商完全轉移給購房者的邊界，不是合同的簽訂，而是房屋的驗收交接和房地產權屬證書的辦理。

“在收樓并辦理房地產權屬證書之前，購房者并未獲得所購商品房的完全財產權（物權），無法按照自己的意愿對其名下的商品房進行有效處置，因此不應該承擔與所購商品房有關的市場風險。”

業(yè)主曾先生則表示，關鍵是補償一點都沒有，哪怕一個安慰都沒有。補差價百分之十也好，送車位也好，哪怕車位打9.9折都沒有，老業(yè)主很難接受。

而對于網(wǎng)上評論“降價要求開發(fā)商補償，那房子漲了購房者補錢給開發(fā)商嗎”，有業(yè)主在接受采訪時表示，小幅度降價行為不是不能接受，但現(xiàn)在降價幅度過大，并且還沒交房，如果交房了怎么跌都無話可說，是市場行為。但現(xiàn)在供房還貸兩年了，房子都沒看到就暴跌，無法接受。

不過也有前期購房業(yè)主在接受記者采訪時表示，降價和漲價是市場趨勢，沒辦法的。理解開發(fā)商較差樓棟房源低價賣，能接受。

而對項目方未取得預售證提前銷售、銷售資金未進入監(jiān)管賬戶等操作的質疑，在此次降價風波中再次被提及。

有購房者向記者講述了其購房過程，6號樓是2022年8月26日才出的預售證，但項目銷售讓付款的時間在此之前，質疑項目無證銷售。

業(yè)主周先生向記者提供了一份超20戶購房者支付首付款的統(tǒng)計清單，其中有戶型分多次轉賬，時間跨度有的超半年，有的多次轉賬賬戶并不相同，但大部分資金被標記未轉入監(jiān)管賬戶。

可引導開發(fā)商定價，單次調價限制在15%

就近期降價風波，《每日經濟新聞》記者致電該項目售樓處，工作人員表示，中介說的低價房源已經賣完了，降價房源多為低樓層房源，現(xiàn)在在售的房源是99平方米三房，總價約400萬元，折合單價約4萬元/平方米。

對于無證銷售和資金未監(jiān)管等質疑，該項目工作人員先是回應稱“沒有這個事，現(xiàn)在每一筆款包括定金、首付款都是要打在監(jiān)管賬戶的。”

當被追問早期資金監(jiān)管情況時，該名工作人員則表示：

如果你是業(yè)主，就不用問我這些問題了；如果你要買房，這些問題已經不是什么問題了，不用擔心。

安居客廣州分析認為，眼下的廣州市場誰降價誰就火，有開發(fā)商在廣州的幾個盤，聯(lián)合推出了促銷宣傳，包括推出一批特價單位、百套特惠等。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2023年2月-2024年2月，科學城板塊商品住宅成交4624套，成交均價40614元/平方米。從成交均價走勢可以看到，自去年11月起，科學城板塊的商品住宅成交均價已連跌4月，降至3字頭。2月成交均價更是只有37189元/平方米，環(huán)比1月下跌3%，同比去年2月下跌11%，成為近一年來的成交均價新低。

廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉在接受每經記者采訪時表示，該項目位于天河東部，這個片區(qū)的類似項目大量供應改善型房源，產品之間的差異較小，地段價值拉平，因此競爭非常激烈。這也是他們選擇盡快出貨以確保現(xiàn)金流的原因之一。

“對于這類行為應該進行引導，因為大幅降價確實會損害前期購買期房的人群的權益，同時也會引起大面積市場情緒波動，對穩(wěn)定房地產市場不利。”李宇嘉指出，這也說明我們在預售審批價格時，對市場的預判存在偏差。

“我們應該加強對商品房預售價格的管理和引導，以維護房地產市場的穩(wěn)定和公平。”

李宇嘉指出，后續(xù)可以通過引導開發(fā)商定價來解決大幅度定價的波動。

例如，單次價格調整幅度限制在15%，如果超過這個幅度，就必須重新備案。同時，我們可以加快線上審批的進度，讓開發(fā)商每次調整價格都在允許的范圍內，不至于太大。這樣既能保證開發(fā)商調整價格的靈活性，又能減少對市場情緒的擾動。

封面圖片來源：受訪者供圖