每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

3 月 19 日 ，中 梁 控 股（HK02772，股價0.224港元，市值8.02億元）宣布境外債務(wù)重組各項條件已獲滿足，所有重組條件在3月20日生效。

從2022年7月首次發(fā)生美元債違約事件，當(dāng)年11月正式提出債務(wù)重組方案，到如今境外債務(wù)壓力得到全部化解，經(jīng)歷了16個月的掙扎，這家浙系房企成為繼融創(chuàng)之后，國內(nèi)第二家完成化債的出險房企。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，在民營房企深陷債務(wù)泥潭的背景下，中梁控股完成債務(wù)重組的消息對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場信心有一定正面效應(yīng)，有利于行業(yè)風(fēng)險出清。不過這類“以時間換空間”的重組方案，仍舊考驗公司后續(xù)的運營狀況，包括市場整體的銷售行情。

13億美元境外債重組上岸

根據(jù)公告，中梁控股涉及重組計劃本息金額合計13.16億美元，公司將以現(xiàn)金支付金額相當(dāng)債權(quán)人所持債務(wù)未償還本金額1%的前期本金付款，其余99%的本金將以新優(yōu)先票據(jù)及新可換股債券替換。

新工具的期限為3.5年，新債券利息現(xiàn)金利息的年化利率為5%、實物利息的年化利率為6%，可換股債券利息則為3%。

“拿出現(xiàn)金來償還1%，只能說企業(yè)表達(dá)出了解決債務(wù)問題的誠意，剩下99%的重組方案相當(dāng)于‘以時間換空間’了。”德勤中國財務(wù)咨詢服務(wù)合伙人田谷表示，出險房企當(dāng)初的償付信用發(fā)生違約，只能進(jìn)行信用重估，根據(jù)最新狀況制定出新的還款方式，對于債權(quán)人來說也吃下了一顆“定心丸”。

田谷認(rèn)為，房企債務(wù)重組是在運營危機發(fā)生的情況下，各方面平衡的一種表現(xiàn)，債權(quán)人愿意接受重組計劃的原因，主要是考慮資金回收率。如果達(dá)不成計劃，債權(quán)人將獲得不確定的結(jié)果，最壞的結(jié)果是企業(yè)破產(chǎn)清盤，各方血本無歸。而同意償付方案，至少短期內(nèi)能看到確定的結(jié)果。

時間回?fù)艿?022年7月，中梁控股一筆未償還本金1257.4萬美元及利息的美元債未能獲得展期，首次宣布債務(wù)暴雷。當(dāng)年11月，中梁控股公告稱，預(yù)期不會在寬限期內(nèi)支付兩筆2023年4月到期票據(jù)的應(yīng)付利息，并暫停所有美元債本息的兌付。此后，債務(wù)重組談判正式開啟。

匯生國際資本總裁黃立沖3月20日在接受記者采訪時認(rèn)為，中梁控股之所以能夠在較短時間內(nèi)完成債務(wù)重組，主要是境外債的規(guī)模不大。

完成重組并非風(fēng)險化解終點

中梁控股起家于浙江溫州，2016年將公司總部搬到上海，開啟全國化擴(kuò)張步伐。憑借在房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式的極致運用，公司銷售規(guī)模在3年內(nèi)由百億突破千億大關(guān)，被業(yè)內(nèi)稱為“小碧桂園”。

短短數(shù)年間，中梁在長三角、中西部、環(huán)渤海區(qū)、海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)及珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的20余個省市150余座城市（地級城市），陸續(xù)拿地開發(fā)了500余個房地產(chǎn)項目。

而后，房地產(chǎn)市場進(jìn)入下行周期，銷售增速持續(xù)下滑，行業(yè)陷入流動性危機，中梁控股也步入債務(wù)壓力加劇的困境。

在中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水看來，中梁控股完成境外債重組對其解決債務(wù)危機，恢復(fù)企業(yè)正常經(jīng)營具有重要意義。但是對于出險企業(yè)來說，完成境內(nèi)外債重組并非風(fēng)險化解的終點，企業(yè)的中長期現(xiàn)金流情況和償債能力仍有賴于資產(chǎn)質(zhì)量和市場復(fù)蘇。

從企業(yè)經(jīng)營方面來說，保交樓仍是房企經(jīng)營的重點任務(wù)，房企還需持續(xù)堅持做好交付，提振購房者信心。同時，關(guān)鍵在于從銷售端和融資端入手增加現(xiàn)金流入，提高償債能力。具體方式包括加快銷售促回款，快速回籠資金；抓住融資窗口期，增加資金流入；做優(yōu)產(chǎn)品、做好服務(wù)，打造適銷對路的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品；在做好開發(fā)業(yè)務(wù)的同時拓展匹配自身優(yōu)勢的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，補充現(xiàn)金流。

據(jù)財報披露，去年上半年，中梁控股實現(xiàn)收入288.5億元，公司擁有人應(yīng)占凈利潤約0.18億元，錄得公司擁有人應(yīng)占經(jīng)調(diào)整凈利潤約12.2億元。在銷售方面，中梁控股連同附屬公司、合營公司及聯(lián)營公司實現(xiàn)合同銷售額約210.3億元，對應(yīng)的合同平均售價約為每平方米1.02萬元。

報告期內(nèi)，中梁控股的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約122.95億元，而短期借貸及長期借貸當(dāng)期到期部分為186.16億元，資金無法覆蓋債務(wù)規(guī)模。債務(wù)方面，主要是流動負(fù)債，約有1848.85億元，非流動負(fù)債49.2億元大多是長期借貸，約為44.93億元。

報告期內(nèi)，中梁控股可供銷售的項目中，長三角、中西部、環(huán)渤海地區(qū)的最多，分別有119處、130處和51處，還有少量在福建和廣東。

按照城市級別來看，可供銷售的項目有171處在三線城市，114處在二線城市，59處在四線城市。

中梁控股預(yù)測，公司2023年全年可能錄得擁有人應(yīng)占虧損約40億~46億元。虧損主要是受宏觀市場環(huán)境及房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行的影響，導(dǎo)致毛利率下降及物業(yè)項目及其他資產(chǎn)進(jìn)一步減值。