每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

3月22日下午，龍湖集團(tuán)（HK00960，股價(jià)10.180港元，市值688.91億港元）舉行2023年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平、執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼、執(zhí)行董事兼高級(jí)副總裁張旭忠等管理層出席會(huì)議。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，陳序平表示，9億-10億平方米是新房市場(chǎng)真實(shí)居住需求可以承載的量，但短期市場(chǎng)存在壓力，主要是市場(chǎng)信心未完全恢復(fù)。“龍湖也經(jīng)常提前償還債務(wù)，始終把債務(wù)安全放在第一位，履行所有債務(wù)的安全兌付，這也是我們用行動(dòng)來(lái)給行業(yè)注入一些信心。”

趙軼表示，今年龍湖將繼續(xù)壓降負(fù)債，年內(nèi)到期的債務(wù)只有100多億元，其中2024年內(nèi)行權(quán)或剛性到期的境內(nèi)公開(kāi)債券存續(xù)規(guī)模約為60億元，目前已全額備妥5月到期境內(nèi)公司債兌付資金。“2024年還會(huì)有序、主動(dòng)、提前去歸還2025年到期的部分債務(wù)。”

龍湖集團(tuán)2023年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：受訪企業(yè)提供

“今年將繼續(xù)壓降負(fù)債”

年報(bào)顯示，2023年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約1807.37億元，同比減少27.87%；公司擁有人應(yīng)占溢利128.50億元，同比降47.25%。

值得注意的是，2023年龍湖集團(tuán)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1558.6億元，同比有所下降；而運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入248.8億元，同比增長(zhǎng)5.7%，在核心權(quán)益凈利中的貢獻(xiàn)占比達(dá)到60%以上

陳序平表示，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入下降主要源于：一方面受行業(yè)形勢(shì)影響，整個(gè)新房市場(chǎng)銷售規(guī)模下降；另一方面，2023年新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)調(diào)整。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，在2020-2021年高點(diǎn)時(shí)所拿地塊于2022-2023年進(jìn)行銷售和結(jié)算，利潤(rùn)肯定會(huì)受到影響。“開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的下降，也是2023年整個(gè)龍湖集團(tuán)利潤(rùn)下降的主要原因。”

“經(jīng)過(guò)若干年的沉淀，龍湖投資性物業(yè)成了接近2000億元的資產(chǎn)規(guī)模，2023年商業(yè)、長(zhǎng)租公寓兩個(gè)運(yùn)營(yíng)航道都實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，未來(lái)可以解決自身發(fā)展。物業(yè)管理和智慧服務(wù)屬于輕資產(chǎn)航道，在整個(gè)集團(tuán)負(fù)債壓降情況下，依然保持快速增長(zhǎng)。”陳序平指出，運(yùn)營(yíng)+服務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入對(duì)龍湖集團(tuán)利潤(rùn)和盤(pán)面形成持續(xù)性的貢獻(xiàn)。

截至2023年末，龍湖集團(tuán)的綜合借貸總額為1926.5億元，同比下降7.4%；平均借貸成本為4.24%。在手現(xiàn)金604.2億元，凈負(fù)債率為55.9%，現(xiàn)金短債倍數(shù)為2.25倍，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率60.4%。

此前的3月8日，龍湖集團(tuán)提前兌付商業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（CMBS），至此已經(jīng)完全兌付2024年一季度到期境內(nèi)公司債。提前兌付“20天祥優(yōu)”“20天祥次”后，龍湖集團(tuán)2024年內(nèi)行權(quán)或剛性到期的境內(nèi)公開(kāi)債券剩余5只，存續(xù)規(guī)模為60.1億元。

“今年龍湖將繼續(xù)壓降負(fù)債，年內(nèi)到期的債務(wù)余額147億元，占比僅7.6%，其中2024年將有約60億元國(guó)內(nèi)債券會(huì)在5月、7月、8月、12月到期，目前已全額備妥5月到期境內(nèi)公司債兌付資金。”趙軼在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2024年龍湖還會(huì)有序的、主動(dòng)提前償還2025年到期的部分債務(wù)，削減短債，保持債務(wù)結(jié)構(gòu)的安全。在融資品種的選擇上，龍湖國(guó)內(nèi)項(xiàng)目貸款僅包括開(kāi)發(fā)貸和經(jīng)營(yíng)物業(yè)貸、信用債，海外則是銀團(tuán)和美元債，保持債務(wù)結(jié)構(gòu)的清晰、清爽、安全。

據(jù)其透露，目前龍湖約有110個(gè)重資產(chǎn)，用于融資的約70個(gè)，還有40個(gè)可用于后續(xù)融資，這為公司提供了一個(gè)長(zhǎng)期、低成本的融資渠道。截至2023年底，龍集團(tuán)湖經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸融資達(dá)474億元，平均融資成本不到4%。“隨著新政支持力度的加大，今年龍湖存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸置換增量已超過(guò)110億元，未來(lái)有望進(jìn)一步增多。”

“拿地將聚焦一二線城市”

這已是龍湖集團(tuán)連續(xù)兩年未公布銷售目標(biāo)了。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，張旭忠表示：“不論外部市場(chǎng)如何變化，龍湖始終將安全性放在發(fā)展的第一位，以戰(zhàn)略定力與余量思維去應(yīng)對(duì)周期性的不確定性。2024年公司存量項(xiàng)目供貨約2400億元，并在此基礎(chǔ)上根據(jù)資金情況新增獲取土地、保持彈性供貨。與此同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)情況靈活應(yīng)對(duì)，在主力項(xiàng)目上保持產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)、穩(wěn)住售價(jià)、確保利潤(rùn)，同時(shí)快速清盤(pán)變現(xiàn)。”

截至2023年底，龍湖集團(tuán)土地儲(chǔ)備合計(jì)4539萬(wàn)平方米，權(quán)益面積3236萬(wàn)平方米。其中，環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、華中地區(qū)及華南地區(qū)分別占比為33.1%、25.3%、16.7%、13.8%及11.1%。期末公司已售出但未結(jié)算的合同銷售額1734億元，面積約為1260萬(wàn)平方米。

“從去年開(kāi)始，頭部房企的拿地的策略基本已趨同，導(dǎo)致一二線城市尤其是核心區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。在此情況下，龍湖2023年在全國(guó)17個(gè)重點(diǎn)城市共獲取31幅土地，平均溢價(jià)率控制在8%這樣一個(gè)相對(duì)較低的水平。”張旭忠表示，龍湖今年依然會(huì)嚴(yán)守投資刻度，優(yōu)中選優(yōu)。“在城市選擇方面，會(huì)聚焦在一二線等一些高能級(jí)城市，同時(shí)也會(huì)密切關(guān)注政策和市場(chǎng)變化。”

公開(kāi)信息顯示，2024年至今，龍湖已分別在西安、佛山獲取了兩塊住宅用地，均是底價(jià)獲取，“后面會(huì)持續(xù)的關(guān)注土地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。”

封面圖片來(lái)源：受訪企業(yè)提供