每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

 物業(yè)企業(yè)對于關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)依賴正不斷減弱。

3月25日，融創(chuàng)服務(wù)（HK01516，股價1.870港元，市值57.16億港元）發(fā)布的2023年業(yè)績報告顯示：2023年公司實現(xiàn)營收約70.10億元，同比下降約1.6%。其中來自關(guān)聯(lián)方收入為5.7億元，占比僅8.1%，同比下降約56%；來自第三方的業(yè)務(wù)增至64.4億元，占比高達91.9%。毛利16.68億元，同比增長4%。

過去一年，融創(chuàng)服務(wù)一方面致力于控制關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)風(fēng)險的蔓延，另一方面積極催收回款，最終公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額達到8.62億元，實現(xiàn)覆蓋核心凈利潤約1.1倍，而2022年同期為-3.95億元。截至2023年底，其可用資金余額約44.36億元。

不過，盡管融創(chuàng)服務(wù)管理層在2023年中期業(yè)績會上曾表示“不太會出現(xiàn)因關(guān)聯(lián)方融創(chuàng)中國大額計提減值的情況”，但在2023年的金融資產(chǎn)減值虧損凈額8.5億元中，有5.3億元、占比62.4%來自關(guān)聯(lián)方款項；69.34億元的貿(mào)易應(yīng)收款項中有約34.17億元來自關(guān)聯(lián)方，占比近50%。

虧損幅度有所收窄

年報顯示，2023年融創(chuàng)服務(wù)實現(xiàn)全年收入約70.1億元，同比下降約1.6%；毛利約16.68億元，同比增長約4%；公司擁有人應(yīng)占虧損約4.35億元，虧損幅度收窄9.7%；公司擁有人核心凈利潤約7.93億元，同比增長約3%。

截至報告期末，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積達到2.7億平方米，同比增長11.9%；管理項目達1713個，業(yè)主戶數(shù)突破150萬戶。

而在2023年中期業(yè)績會上，融創(chuàng)服務(wù)管理層曾明確提出2023年公司“在管面積同比預(yù)計有15%-20%的提升，相應(yīng)的收入規(guī)模也會有15%-20%的提升幅度”。

 2023年融創(chuàng)服務(wù)主要業(yè)績數(shù)據(jù) 圖片來源：融創(chuàng)服務(wù)集團官微

如今看來，這兩個預(yù)期目標(biāo)均未能實現(xiàn)。對此，融創(chuàng)服務(wù)解釋稱，這主要是由于自2022年下半年開始受地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境影響，基于市場化原則對非業(yè)主增值服務(wù)持續(xù)進行調(diào)整，導(dǎo)致收入減少。若剔除非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)，公司核心業(yè)務(wù)的收入同比增長約9.2%，占比提升至約94.6%。

作為營收的絕對主力，物業(yè)管理及運營服務(wù)實現(xiàn)營收61.59億元，同比增長約11.7%，在總收入占比提升10.4%達到87.8%，這主要是由于業(yè)務(wù)擴張，在管規(guī)模建筑面積增加。

在毛利率方面，融創(chuàng)服務(wù)2023年的毛利率為23.8%，較2022年同期的22.5%增長約1.3個百分點。具體來看，物業(yè)管理及運營服務(wù)毛利率同比下降0.5個百分點至23.8%，非業(yè)主增值服務(wù)增長6.8個百分點至13.0%，社區(qū)生活服務(wù)下降4.1個百分點至31.7%。

“社區(qū)生活服務(wù)的毛利率下降主要由于美居業(yè)務(wù)于年內(nèi)受地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境影響調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，高毛利率的新交付物業(yè)項目招商推廣服務(wù)收入占比下降，相對低毛利率的美居自營業(yè)務(wù)增加，導(dǎo)致美居業(yè)務(wù)毛利率大幅下降。”融創(chuàng)服務(wù)在年報中解釋稱，美居業(yè)務(wù)以外社區(qū)生活服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率較去年同期增加0.8個百分點。

關(guān)聯(lián)方影響仍然存在

于物業(yè)行業(yè)而言，近兩年受關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)下行影響，不少物企“被逼”加快獨立，融創(chuàng)服務(wù)同樣如此。

報告期內(nèi)，融創(chuàng)服務(wù)來自關(guān)聯(lián)方的收入約5.7億元，同比下降55.6%，占總收入比例下降至8.1%；來自第三方的收入同比增長10.2%至約64.39億元，占總收入比例91.9%%，成為其收入的主要來源。

不過需要注意的是，來自關(guān)聯(lián)方的影響依然存在，尤其是在應(yīng)收賬款方面。報告顯示，截至2023年末，在計提減值之前，融創(chuàng)服務(wù)貿(mào)易及其他應(yīng)收款項總額約為69.34億元，同比增長約12.83%。其中來自關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款項約為34.17億元，同比2022年的33.68億元增加約4903萬元，占比接近50%。

而在計提虧損撥備26.17億元后，公司貿(mào)易及其他應(yīng)收款項凈額約為42.66億元，同比減少5091.7萬元。

對于如此高額的計提，融創(chuàng)服務(wù)表示，一方面由于地產(chǎn)行業(yè)市場情況持續(xù)下行，集團出于謹慎性考量，進一步對關(guān)聯(lián)方貿(mào)易及其他應(yīng)收款項計提了減值撥備；另一方面受整體經(jīng)濟環(huán)境影響，由第三方業(yè)主回款速度放緩，導(dǎo)致集團第三方貿(mào)易及其他應(yīng)收款項的信用風(fēng)險增加，因而計提之減值撥備增加。

2023年融創(chuàng)服務(wù)在管理規(guī)模情況 圖片來源：融創(chuàng)服務(wù)集團官微

而對于過往已經(jīng)形成的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款，融創(chuàng)服務(wù)管理層在業(yè)績會上表示，一直在做積極跟進和催收，也一直在積極從融創(chuàng)地產(chǎn)方面獲取有價值、易變現(xiàn)的資產(chǎn)來抵償，作為保障融創(chuàng)服務(wù)的最大回收。

如在2023年12月28日，融創(chuàng)服務(wù)與融創(chuàng)集團成員公司訂立協(xié)議，融創(chuàng)集團成員公司向融創(chuàng)服務(wù)轉(zhuǎn)讓目標(biāo)物業(yè)，對價約724.8萬元，以相關(guān)融創(chuàng)集團成員公司應(yīng)付未付的等額款項抵銷支付。

今年3月15日，融創(chuàng)服務(wù)與融創(chuàng)集團訂立協(xié)議，融創(chuàng)集團將江蘇常熟市現(xiàn)房項目轉(zhuǎn)讓予融創(chuàng)服務(wù)，代價為1億元，其中以現(xiàn)金支付5000萬元，剩余5000萬元以融創(chuàng)集團應(yīng)付融創(chuàng)服務(wù)而未付的等額款項抵銷。

需要注意的是，融創(chuàng)服務(wù)在2023年首次對商譽進行了減值5.47億元。而這部分減值主要是針對此前收購的開元物業(yè)。公開資料顯示，2020年5月7日，融創(chuàng)服務(wù)以15億元完成了對開元物業(yè)的股權(quán)收購，至此融創(chuàng)服務(wù)合約項目數(shù)量首次突破1000個，達到1162個；合約面積高達2.27億平方米，在管面積亦首次突破1億平方米大關(guān)。

然而受市場環(huán)境影響，開元物業(yè)擴張速度低于預(yù)期，并沒能實現(xiàn)預(yù)期的業(yè)績增速。因此，融創(chuàng)服務(wù)表示，基于謹慎性考量，公司決定撤出開元物業(yè)管理的若干物業(yè)管理項目，對其產(chǎn)生的商譽計提減值。

消失的商業(yè)運營服務(wù)

值得一提的是，在融創(chuàng)服務(wù)2023年營收業(yè)務(wù)構(gòu)成中，商業(yè)運營管理服務(wù)不見了蹤影。

年報顯示，融創(chuàng)服務(wù)2023年營收主要是由物業(yè)管理及運營服務(wù)、社區(qū)生活服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)三大業(yè)務(wù)收入構(gòu)成，占比分別87.8%、6.8%、5.4%；而在2023年中報以及2022年報中，融創(chuàng)服務(wù)的營收主要由四大業(yè)務(wù)構(gòu)成，除前述三項外，還包括商業(yè)運營管理服務(wù)。

據(jù)2023年中報，融創(chuàng)服務(wù)商業(yè)運營管理服務(wù)營收為2234.3萬元，占總營收的0.7%，同比下降了79.7%。彼時融創(chuàng)服務(wù)解釋稱，對部分回款率偏低的關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)調(diào)整了收入確認節(jié)奏導(dǎo)致了大量收入未于期內(nèi)確認。剔除此部分影響，同比下降約450萬元，乃由于部分業(yè)主方調(diào)整商業(yè)項目開發(fā)計劃，研策服務(wù)及咨詢服務(wù)收入同比下降所致。

另據(jù)2022年報，融創(chuàng)服務(wù)的商業(yè)運營管理服務(wù)營收為1.48億元，占總營收的2.1%，同比下降9.8%。

據(jù)每經(jīng)記者了解，此前融創(chuàng)服務(wù)的商業(yè)運營服務(wù)項目主要源于融創(chuàng)中國。2021年11月，融創(chuàng)服務(wù)以18億元代價收購融創(chuàng)中國旗下融樂時代（海南）商業(yè)管理有限公司（以下簡稱融樂時代），至此融創(chuàng)服務(wù)將融創(chuàng)文旅集團商業(yè)運營板塊整合至公司的業(yè)務(wù)版圖之下。

根據(jù)當(dāng)時融創(chuàng)中國的承諾，融樂時代在2022年度歸母凈利潤不低于1.4億元，如低于承諾利潤，則融創(chuàng)服務(wù)有權(quán)要求進行現(xiàn)金補償，現(xiàn)金補償金額為承諾利潤與實際實現(xiàn)的歸母凈利潤差額的12.86倍。

然而到了2023年4月6日，融創(chuàng)服務(wù)又與融創(chuàng)中國簽訂補充協(xié)議，變更原協(xié)議中業(yè)績承諾條款，將原先約定的2022年歸母凈利潤不低于1.4億元調(diào)整為2023年財政年度的歸母凈利潤不低于1.4億元。除此之外，原協(xié)議其他條款將繼續(xù)有效。

彼時，對于簽訂補充協(xié)議的原因，融創(chuàng)服務(wù)方面稱，2022年商業(yè)運營在管項目因疫情原因關(guān)停并給予商戶大量租金減免，以及商業(yè)物業(yè)的開發(fā)計劃有所調(diào)整。

盡管如今融創(chuàng)中國債務(wù)重組成功，但其經(jīng)營能力仍尚未恢復(fù)。2023年以來，包括無錫融創(chuàng)茂、融創(chuàng)昆明萬達城、武漢融創(chuàng)武地長江文旅城等多宗商業(yè)資產(chǎn)被擺上了拍賣臺。

“在公司現(xiàn)金流以及經(jīng)營有所改善的前提下，未來業(yè)務(wù)發(fā)展要作出健康的選擇。”融創(chuàng)服務(wù)管理層表示，包括對于關(guān)聯(lián)方以及第三方的業(yè)務(wù)承接，都要求以可收回款項作為前提。

封面圖片來源：視覺中國-VCG211354006614