每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 彭水萍

經(jīng)歷了2023年的深度調(diào)整后，今年一季度公募REITs正式開啟反彈模式，尤其2月開始多只產(chǎn)品頻頻掀起漲停潮，一舉扭轉(zhuǎn)了此前公募REITs在二級市場的頹勢。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，今年一季度，已上市的35只REITs產(chǎn)品中有24只實現(xiàn)了上漲，漲幅超過10%的產(chǎn)品更是達到了7只，其中漲幅最大的博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT環(huán)比上漲了16.3%，也有多只高速公路REITs漲幅超10%；但與此同時，還有10只產(chǎn)品在二級市場的價格環(huán)比下跌，其中還有產(chǎn)品跌幅超過10%，顯示出不同底層資產(chǎn)的產(chǎn)品大相徑庭的表現(xiàn)。

另一方面，隨著公募基金2023年年報的全部披露，公募REITs產(chǎn)品在2023年的營收情況也悉數(shù)曝光。《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2023年多只產(chǎn)品表現(xiàn)出色，凈利潤過億的產(chǎn)品達到6只，其中有產(chǎn)品與2022年同期相比營收和凈利都大幅提升。不過，也有4只產(chǎn)品在2023年出現(xiàn)了凈虧損。

下面，《每日經(jīng)濟新聞》記者將對一季度的公募REITs漲跌表現(xiàn)和年報亮點進行盤點。 

一季度多只產(chǎn)品漲幅超10%，高速公路REITs表現(xiàn)亮眼

今年一季度，公募REITs的關鍵詞是“反攻”。

去年全年，中證REITs（收盤）指數(shù)下跌了28.26%，幾乎所有產(chǎn)品年內(nèi)都同比下跌，跌幅超過20%的產(chǎn)品不在少數(shù)；而今年一季度，尤其是進入2月之后，公募REITs展開了大面積反攻，中證REITs（收盤）指數(shù)單季度上漲5.21%，二級市場上漲的產(chǎn)品數(shù)量占到了總數(shù)的近七成。

Wind數(shù)據(jù)顯示，在全市場已上市的35只公募REITs產(chǎn)品中，一季度上漲的有24只，下跌的10只，還有一只產(chǎn)品持平。

漲幅排名前三的產(chǎn)品是博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、富國首創(chuàng)水務REIT和國金中國鐵建高速REIT，一季度分別上漲了16.3%、15.88%和13.96%。包括這三只產(chǎn)品在內(nèi)，一季度共有7只產(chǎn)品漲幅超過10%，其中有4只都是高速公路REITs，其余高速公路REITs也都呈上漲或持平的態(tài)勢，顯示出這類產(chǎn)品強勁的增長勢頭。

除了高速公路REITs，保障性租賃住房REITs和能源基礎設施REITs在一季度也都交出了不錯的成績單，除了個別產(chǎn)品外整體都是上漲的，表現(xiàn)穩(wěn)健。

相比之下，產(chǎn)業(yè)園REITs的表現(xiàn)則出現(xiàn)了分化，既有大漲了16.3%的博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT，也有多只產(chǎn)品環(huán)比出現(xiàn)下跌，與基金的底層資產(chǎn)項目及運營水平有著密不可分的關系。

此外，上市前被市場和投資者寄予厚望的首批消費基礎設施REITs，表現(xiàn)卻有些令人失望，三只產(chǎn)品在二級市場齊齊下跌。背后的原因當然也是多維度的，但從目前來看，要實現(xiàn)逆襲還需要市場情緒的好轉(zhuǎn)與投資者的認可。

交易熱度方面，渤海證券指出，首批9只REITs發(fā)行后，2021年6月當月?lián)Q手率為4.62%，此后換手率從低位回升，在2022年2月?lián)Q手率升至3.39%后，投資熱情逐漸平復，換手率持續(xù)低位波動。板塊表現(xiàn)方面，能源基礎設施、生態(tài)環(huán)保表現(xiàn)更佳，而產(chǎn)業(yè)園表現(xiàn)較差。截至今年3月26日，收盤價跌破發(fā)行價的REITs共23只，收盤價高于發(fā)行價的REITs共10只。

此外，截至3月26日，共有18只REITs中證估值相對凈值折溢價率為負，其中華夏中國交建高速REIT估值相對凈值折價率達到-43.06%，建信中關村REIT估值相對凈值折價率為-30.41%。共有15只REITs中證估值相對凈值折溢價率為正，中航首鋼綠能REIT、華泰江蘇交控REIT的估值相對凈值溢價率分別為33.87%、25.26%。 

2023年有公募REITs賺了3億，也有產(chǎn)品凈虧損近4億元

隨著2023年公募基金年報的披露，我們也得以一窺公募REITs去年的營收情況。

話不多說，先上結(jié)果。這里需要先說明一下，由于首批公募REITs是2021年成立的，距今也不足3年時間。因此有的產(chǎn)品雖然在2022年成立，我們也與2023年的經(jīng)營情況做了比較，相關數(shù)據(jù)不是準確的年度比較，僅作為參考比較。今年成立的產(chǎn)品不納入統(tǒng)計。

從上面這個統(tǒng)計結(jié)果可以看出，2023年營收和凈利潤排在第一的都是鵬華深圳能源REIT，收入19億元可謂遙遙領先，凈利潤也達到2.92億元。此外，在可供分配金額方面，該基金實現(xiàn)全年累計可供分配金額4.2億元，完成招募說明書預測的133.03%，也是一個很不錯的數(shù)字。

基金管理人在年報中表示，鵬華深圳能源REIT投資的基礎設施項目主要以提供電力生產(chǎn)及相關服務獲取電費收入，屬于水電氣熱行業(yè)中的發(fā)電行業(yè)。目前，國內(nèi)發(fā)電行業(yè)綠色轉(zhuǎn)型進一步發(fā)展，清潔能源在我國電力生產(chǎn)消費的重要性持續(xù)提升；另外，廣東發(fā)電行業(yè)市場機制趨于成熟。

除了該產(chǎn)品，還有20只產(chǎn)品在2023年的收入超過億元大關，其中底層資產(chǎn)類型是能源基礎設施、交通基礎設施和園區(qū)基礎設施的占多數(shù)，與這些項目本身規(guī)模大、收入更高不無關系。

更直觀的指標或許是凈利潤，也就是這些基金去年是否賺錢、究竟賺了多少錢?；鹉陥蠛蚖ind數(shù)據(jù)顯示，2023年全市場有6只產(chǎn)品凈利潤過億，分別是鵬華深圳能源REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT、中信建投國家電投新能源REIT、國金中國鐵建高速REIT、中航京能光伏REIT和華夏中國交建高速REIT。

由于上面提到的原因，在2021年之后成立的產(chǎn)品，收入和凈利潤的同比增減幅僅作參考。即便如此，還是有一些產(chǎn)品顯示出了強勁的增長勢頭，國金中國鐵建高速REIT就是其中一個例子。

該基金成立于2022年6月27日，當年的收入為3.12億元，凈虧損412.83萬元。而到了2023年底，這兩個數(shù)字分別為7.84億元和凈利潤1.28億元。此外，國金中國鐵建高速REIT在2023年實現(xiàn)可供分配金額為4.88億元，實際完成情況較《招募說明書》中所披露的當期預測值增長了6.06%。

基金管理人在年報中表示，2023年川渝地區(qū)經(jīng)濟持續(xù)恢復，居民出行意愿增強，車流量恢復情況良好。渝遂高速（重慶段）全年出入口通行量較2022年同比增長10.95%，通行費收入方面也較2022年同比增長21.09%。

國金中國鐵建高速REIT的情況，是2023年高速公路REITs的一個縮影。

不過幾家歡喜幾家愁。在近九成產(chǎn)品2023年都實現(xiàn)盈利的情況下，仍然有4只產(chǎn)品出現(xiàn)虧損。其中虧損最多的是建信基金旗下的建信中關村產(chǎn)業(yè)園REIT，年內(nèi)虧損了3.89億元，而2022年其凈利潤為5203.1萬元；該產(chǎn)品收入也較2022年下降了14.56%，回落至1.73億元。

對于收入的下降，基金管理人表示，項目公司營業(yè)收入同比下降主要原因為2023年受市場影響，出租率及租金水平均有所下降；而對于凈虧損的出現(xiàn)，年報指出，期內(nèi)基金管理人對基金資產(chǎn)進行了重大減值計提。

年報顯示，2023年建信中關村產(chǎn)業(yè)園REIT項目公司按《企業(yè)會計準則》相關規(guī)定，基于謹慎性原則，對投資性房地產(chǎn)進行減值測試，按規(guī)定計提減值損失1.11億元，直接造成了息稅折舊攤銷前利潤同比上年有所下降。不僅如此，該基金2023年確認商譽減值損失3.19億元，投資性房地產(chǎn)減值損失1.11億元，合計達4.3億元。

基金管理人還表示，根據(jù)第三方機構(gòu)的最新報告顯示，隨著新項目的入市和企業(yè)的大面積退租，截至2023年四季度，北京全市產(chǎn)業(yè)園空置率同比上升至21.6%，平均租金繼續(xù)下滑至118.4元/平方米/月。從項目所在的上地區(qū)域來看，受到需求不足影響，整體市場表現(xiàn)乏力，區(qū)域空置率達到32%，平均租金繼續(xù)下滑至143元/平方米/月。在當前市場環(huán)境下，出租率和租金水平已無法保持負相關，呈現(xiàn)雙雙下滑的趨勢。

報告期內(nèi)，建信中關村產(chǎn)業(yè)園REIT的平均出租率為66.02%；截至2023年12月31日，基礎設施項目公司時點出租率為63.75%，與2022年一季度末的96.15%相比已經(jīng)下滑了超30%。這種情況，也是擺在不少產(chǎn)業(yè)園REITs面前的難題。

為了應對這樣的情況，基金發(fā)起人中關村發(fā)展集團股份有限公司、基金管理人、運營管理機構(gòu)已共同建立三方聯(lián)動工作機制，也在推動招商策略多元化、服務生態(tài)精細化等。今年的項目出租情況和租金水平不僅十分關鍵，也將成為市場和投資者關注的焦點。

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