每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2023年，在中駿集團(tuán)董事局主席黃朝陽(yáng)看來(lái)：“是中駿創(chuàng)立以來(lái)極其艱難的一年。”

中駿集團(tuán)控股（HK01966，股價(jià)0.14港元，市值5.91億港元；以下簡(jiǎn)稱中駿集團(tuán)）近日發(fā)布的2023年度報(bào)告顯示，2023年實(shí)現(xiàn)收益約209.61億元，同比下降21.5%；毛利26.31億元，毛利率約12.6%，歸母凈虧損79.91億元。

在今年1月召開(kāi)的2024年工作會(huì)議上，中駿集團(tuán)明確了“迎難而上，應(yīng)對(duì)更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)”的主基調(diào)，所有工作都將繼續(xù)圍繞“保交付、?，F(xiàn)金流、保經(jīng)營(yíng)”展開(kāi)。

值得一提的是，春節(jié)過(guò)后，位于上海申長(zhǎng)路的中駿集團(tuán)大廈3樓和4樓開(kāi)始對(duì)外出租?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者從相關(guān)中介處獲悉，近段時(shí)間，中駿集團(tuán)員工的辦公位陸續(xù)被合并到其他樓層，公司要求把辦公空間用足。“騰挪出的整層辦公室用于出租，或者暫時(shí)關(guān)閉，節(jié)約水電能耗等不必要的開(kāi)支。”

據(jù)接近中駿集團(tuán)的知情人士透露，目前公司內(nèi)部一切如常，正常開(kāi)會(huì)和匯報(bào)，大部分工作重心都放在了“保交付”上。

去年“降債”83億元

巨虧背后，是中駿集團(tuán)進(jìn)行了較大規(guī)模的計(jì)提減值。年報(bào)顯示，2023年中駿集團(tuán)投資物業(yè)公允值虧損約37.54億元，持作出售已落成物業(yè)及發(fā)展中物業(yè)減值約29.52億元，兩項(xiàng)合計(jì)達(dá)到了67.06億元。

此外，債務(wù)仍然是困擾中駿集團(tuán)的最大的問(wèn)題。2023年，中駿集團(tuán)的銀行及其他貸款和優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)債券合計(jì)359億元，2022年這一數(shù)據(jù)為442億元，年內(nèi)減少了83億元。

境外債方面，今年春節(jié)后，中駿集團(tuán)向外界發(fā)布了有關(guān)境外美元優(yōu)先票據(jù)的最新進(jìn)展：集團(tuán)及其顧問(wèn)一直在與境外債權(quán)人進(jìn)行對(duì)話，討論并尋求境外債務(wù)（包括境外美元優(yōu)先票據(jù)）的整體解決方案，目標(biāo)是為所有境外債權(quán)人提供公平公正的待遇。

作為出險(xiǎn)房企，中駿集團(tuán)2023年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入209.61億元，合約銷售額約277.75億元，毛利率約12.6%，有息負(fù)債降低18.78%。但問(wèn)題解決的關(guān)鍵，仍然是物業(yè)交付和銷售端的改善。

在今年1月召開(kāi)的2024年工作會(huì)議上，中駿集團(tuán)明確了“迎難而上，應(yīng)對(duì)更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)”的主基調(diào)，所有工作都將繼續(xù)圍繞“保交付、?，F(xiàn)金流、保經(jīng)營(yíng)”展開(kāi)。各城市公司成為經(jīng)營(yíng)責(zé)任主體，穿透并落實(shí)集團(tuán)策略，力求經(jīng)營(yíng)兌現(xiàn)。

事實(shí)上，為保持流動(dòng)性，中駿集團(tuán)從2022年開(kāi)始便暫緩拿地，由此帶來(lái)的結(jié)果是銷售收入下滑的“陣痛”，疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，百?gòu)?qiáng)房企銷售額整體出現(xiàn)兩位數(shù)下行，中駿集團(tuán)從2021年的合同銷售額超千億元（1045億元），下滑至2022年的590億元。2023年，中駿集團(tuán)以277.7億元的銷售額仍排在行業(yè)TOP50行列。

然而，在沒(méi)有新增貨值的情況下，中駿集團(tuán)只能在存量項(xiàng)目去化上發(fā)力。“2024年還是以實(shí)打?qū)嵏銟I(yè)績(jī)?yōu)橹鳌?rdquo;上述知情人士告訴記者：“高管直接下一線溝通，加快決策效率。”

“中駿目前可售資源約有1350億元，其中一線城市超600億元。北京、杭州、合肥、成都等都是可售貨值的重點(diǎn)城市。”據(jù)該知情人士透露：“今年春節(jié)期間的返鄉(xiāng)置業(yè)，據(jù)集團(tuán)大致排摸，部分返鄉(xiāng)城市項(xiàng)目案場(chǎng)來(lái)訪量增加了30%~70%，認(rèn)購(gòu)量增加了50%~100%。”

值得注意的是，由于過(guò)去幾年下沉布局三四線城市，中駿集團(tuán)的存量土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)并不算樂(lè)觀。據(jù)2023年中報(bào)，中駿集團(tuán)的土地儲(chǔ)備預(yù)期仍能滿足未來(lái)2至3年的開(kāi)發(fā)，但截至6月30日，一線、二線及三四線城市的土地儲(chǔ)備成本分別占總土地儲(chǔ)備成本的11%、54.7%及34.3%。這一土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)也意味著，在市場(chǎng)下行期，中駿集團(tuán)的項(xiàng)目建設(shè)、銷售和回款都將存在一定的不確定性。

“要做好長(zhǎng)期應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備”

在住宅開(kāi)發(fā)板塊，黃朝陽(yáng)認(rèn)為，2024年最大的挑戰(zhàn)是聯(lián)手合作伙伴共同突破資源障礙，推進(jìn)工程建設(shè)及新開(kāi)工，堅(jiān)決推動(dòng)“工抵”以保障交付。第二大挑戰(zhàn)是降低對(duì)中介的依賴度，降本、提價(jià)、增效，恢復(fù)“造血”功能，并通過(guò)考核及激勵(lì)機(jī)制，將動(dòng)力建立在城市公司和項(xiàng)目上。

此外，推進(jìn)債務(wù)重組、進(jìn)行再融資和資產(chǎn)處置兩大挑戰(zhàn)，仍然是懸在中駿集團(tuán)頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”。一方面，中駿集團(tuán)表示要做好各方溝通和安排，獲取寬限與支持，有策略地進(jìn)行債務(wù)管理；另一方面，計(jì)劃積極抓住政策窗口期爭(zhēng)取項(xiàng)目融資，同時(shí)推進(jìn)資產(chǎn)盤活，補(bǔ)充現(xiàn)金流。

事實(shí)上，自去年10月出現(xiàn)債務(wù)違約后，中駿集團(tuán)一邊將經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向“保交付”，一邊積極尋求更有效的重組解決方案。

“地產(chǎn)行業(yè)仍在低位徘徊，我們不應(yīng)抱有僥幸心理，要做好長(zhǎng)期應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備。”黃朝陽(yáng)如是說(shuō)。

上述知情人士透露，中駿集團(tuán)內(nèi)部住宅板塊的人員和崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)，也逐漸以“保交付”項(xiàng)目為主導(dǎo)進(jìn)行了調(diào)整。2023年，中駿集團(tuán)完成了實(shí)景呈現(xiàn)近40000套房屋的任務(wù)。

多位行業(yè)內(nèi)人士在談及“保交付”時(shí)均表示，由于2021年上半年市場(chǎng)銷售狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于2022年和2023年初，項(xiàng)目去化比例較高，項(xiàng)目在管資金更充裕。在嚴(yán)厲的資金監(jiān)管政策下，2024年的“保交付”將比2023年更為艱難。

不過(guò)，2024年以來(lái)房地產(chǎn)融資“白名單”快速落地給保交付帶來(lái)了全面的支持。近日，昆明中駿•天譽(yù)項(xiàng)目成功獲得1億元融資批復(fù)，并獲得首期放款，這也是昆明首家獲“白名單”融資的民營(yíng)房企項(xiàng)目。目前，中駿集團(tuán)已進(jìn)入“白名單”項(xiàng)目超過(guò)20個(gè)。中駿方面透露，更多符合要求的項(xiàng)目正在地方政府的支持下與金融機(jī)構(gòu)溝通，有望陸續(xù)加入。

中駿集團(tuán)方面向記者表示：“公司上下齊心做好交付保障工作，2024年計(jì)劃交付59個(gè)項(xiàng)目，實(shí)景呈現(xiàn)住宅40000套。”

“中駿現(xiàn)存?zhèn)鶆?wù)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單清晰，資產(chǎn)質(zhì)量較好，具備走出困境的基礎(chǔ)。下階段任務(wù)依舊繁重艱巨，中駿上下還需堅(jiān)定信心，明確目標(biāo)，務(wù)實(shí)篤行，相信通過(guò)努力，我們能夠渡過(guò)難關(guān)。”黃朝陽(yáng)表示。

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