每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

上市房企2023年度業(yè)績報告中的寒意仍未消退。

截至4月3日，據(jù)Wind數(shù)據(jù)，A股和港股（申萬行業(yè)分類）分別有32家和77家上市房企披露了2023年度業(yè)績報告。此外，因延遲刊發(fā)2023年度業(yè)績而停牌的房企又新增了8家。

在77家港股房企中，有37家房企出現(xiàn)凈虧損；A股32家房企中，有8家房企出現(xiàn)凈虧損。共有7家房企凈虧損超過百億元，其中3家房企虧損超過200億元。

過往房企業(yè)績分化主要出現(xiàn)在龍頭房企和中小房企之間，如今龍頭房企也顯露出明顯的業(yè)績差距。2023年，華潤置地、中海地產(chǎn)營收和利潤均雙增，且增幅都在兩位數(shù)，而萬科、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)均出現(xiàn)營收和利潤雙降。

受市場下行影響，多數(shù)上市房企的結(jié)算規(guī)模、毛利率均出現(xiàn)持續(xù)下滑，還有部分房企進(jìn)行了計提存貨跌價準(zhǔn)備，這是造成去年業(yè)績下滑的主因。地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的縮量和利潤收窄是必然且長期趨勢，以華潤置地、萬科、龍湖集團(tuán)為代表的頭部房企，都將未來的增長重心押注在經(jīng)營性業(yè)務(wù)上。

7家房企歸母凈虧損超百億元

從營收上看，萬科、華潤置地、中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、綠城中國、招商蛇口、新城控股等房企都穩(wěn)定在千億元規(guī)模。其中萬科營收最高，達(dá)到4657.4億元，領(lǐng)先第二名華潤2000億元。

A股部分房企2023年營收情況 數(shù)據(jù)來源：Wind

H股部分房企2023年營收情況 數(shù)據(jù)來源：Wind

利潤方面，華潤置地維護(hù)了新晉“利潤王”的頭銜，以313.65億元的歸母凈利潤力壓中海地產(chǎn)。萬科、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)2023年的歸母凈利潤均出現(xiàn)較大降幅，降幅分別為46%、47%、85%，但仍保持著百億元規(guī)模。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，過去幾年，百強房企銷售額增速逐年下滑。2021年、2022年房企銷售額負(fù)增長，2023年銷售繼續(xù)下探，待結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模相對有限，因此短期內(nèi)房企營收結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模增速不樂觀。同時，近兩年市場超預(yù)期下行，短期內(nèi)對房企的銷售毛利率形成較大壓力，隨著這部分銷售資源逐步轉(zhuǎn)入竣工交付，短期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績承壓。

值得一提的是，部分中小房企的關(guān)注點已經(jīng)變?yōu)樘潛p與否了。京投發(fā)展、深深房A、寶龍地產(chǎn)、綠地香港、深圳控股等房企在2023年度由盈轉(zhuǎn)虧，歸母凈虧損為2.5億至26.5億元。

A股部分房企2023年歸母凈利潤情況 數(shù)據(jù)來源：Wind

H股部分房企2023年歸母凈利潤情況 數(shù)據(jù)來源：Wind

上述房企由盈轉(zhuǎn)虧的主要原因，也都集中在結(jié)轉(zhuǎn)體量減少令銷售物業(yè)已確認(rèn)收入和溢利減少、物業(yè)項目計提減值、投資物業(yè)公允價值減值以及外匯波動造成的預(yù)期凈匯兌損失等。以京投發(fā)展為例，其虧損主要因交付結(jié)利的項目基本是限競房，毛利率較低，同時受土地增值稅清算影響，計提土地增值稅。

此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、世茂集團(tuán)、富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)、合景泰富集團(tuán)、雅居樂集團(tuán)、禹洲集團(tuán)等房企2023年凈虧損均超過百億元。其中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、世茂集團(tuán)、富力地產(chǎn)的凈虧損超過200億元。

上述房企均是連續(xù)第二個財報年度出現(xiàn)凈虧損。虧損最多的遠(yuǎn)洋集團(tuán)表示，主要歸因于2023年度整體房地產(chǎn)市場低迷，導(dǎo)致毛利率下降，以及對物業(yè)項目計提的減值撥備增加，還有分占合營企業(yè)和聯(lián)營公司的業(yè)績下降。

劉水補充道，竣工結(jié)轉(zhuǎn)并非影響企業(yè)利潤的唯一因素，隨著銷售市場緩慢復(fù)蘇，房企盈利水平將逐步進(jìn)入利潤修復(fù)進(jìn)程。值得關(guān)注的是，由盲目投資帶來的虧損仍可能惡化部分上市房企的利潤表，并非市場回暖能夠彌補。部分房企則受益于“高能級、高信用、高品質(zhì)”模式，銷售額增速較快，竣工結(jié)轉(zhuǎn)順暢，特別是近兩年獲取的高能級城市優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，房企仍有可能率先修復(fù)利潤表。此外，持有業(yè)務(wù)營業(yè)收入受益于提振消費措施，預(yù)期業(yè)績將相對更好。

經(jīng)營性業(yè)務(wù)被頭部房企寄予厚望

對于房地產(chǎn)市場在2024年的走勢，多家頭部房企董事長的預(yù)判都大約一致。

萬科董事會主席郁亮表示，市場短期顯然是超跌了，目前支持政策已大量出臺且力度超過以往，伴隨政策效果顯現(xiàn)，相信市場會逐漸恢復(fù)。

龍湖集團(tuán)董事長兼CEO陳序平也坦言，市場短期存在一定壓力，主要受市場信心未完全恢復(fù)影響。去年以來高杠桿企業(yè)的出險影響了購房者信心，這需要時間去修復(fù)。

華潤置地副總裁陳偉則稱，今年房地產(chǎn)市場整體的政策會持續(xù)為促需求和穩(wěn)市場注入積極的動力。但市場還是存在庫存依然比較高、客戶短期信心還不穩(wěn)定、二手房持續(xù)分流一手房的壓力等挑戰(zhàn)，因此市場處在筑底回穩(wěn)、積蓄向上勢能的階段。

記者注意到，龍頭房企紛紛對今年的經(jīng)營性業(yè)務(wù)寄予厚望。

正如萬科聯(lián)席總裁、萬物云董事長朱保全所言，不動產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)量的下降是整體趨勢，但空間仍然有。從政策對經(jīng)營貸的支持、對REITs的發(fā)行支持來看，接下來不動產(chǎn)運營會進(jìn)入一個特別重要的階段。

萬科總裁祝九勝在業(yè)績會上表示，公司將努力提升經(jīng)營業(yè)務(wù)的EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）和NOI（凈營業(yè)收入）。近期公司有望成為行業(yè)內(nèi)唯一一家實現(xiàn)三種經(jīng)營性REITS的企業(yè)，也說明了公司在經(jīng)營性業(yè)務(wù)的能力優(yōu)勢，相信未來經(jīng)營貸會以百億級芝麻開花節(jié)節(jié)高，給公司提供新的資金來源。

去年，萬科泊寓在成本法的會計計量方式下實現(xiàn)了整體盈利。萬科旗下印力集團(tuán)發(fā)布的中金印力REIT已正式進(jìn)入詢價階段，萬緯物流REIT已于交易所正式發(fā)布，長租公寓REIT目前也在積極申報中。

華潤置業(yè)也宣布，消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲得政策支持后，“推動資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，做大資產(chǎn)管理規(guī)模，打造行業(yè)領(lǐng)先的商業(yè)REITs平臺”確定為公司重要的戰(zhàn)略方向。

華潤置地首席財務(wù)官郭世清稱，未來3~5年，華潤置地每年計劃REITs的發(fā)行規(guī)模是100億元左右，5年內(nèi)希望可以達(dá)到500億元以上的規(guī)模。

龍湖集團(tuán)則給出了明確的目標(biāo)指引。陳序平表示，去年公司的經(jīng)營性業(yè)務(wù)利潤貢獻(xiàn)占比超過60%，也期待在未來有一天經(jīng)營性收入的貢獻(xiàn)能夠過半。如果到這一天，龍湖集團(tuán)就真正完成了轉(zhuǎn)型。

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