每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

493輪競(jìng)價(jià)，1.6億元成交，折合單價(jià)37.73萬(wàn)元/平方米。

4月3日，據(jù)京東法拍，深圳住宅法拍單房源新總價(jià)紀(jì)錄誕生。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，4月3日當(dāng)天，包括沙河高爾夫別墅在內(nèi)，華僑城純水岸五期、華潤(rùn)深圳灣潤(rùn)府，以及香蜜湖第一生態(tài)苑、水榭花都三期共計(jì)5套法拍豪宅全部溢價(jià)成交。

20年，房?jī)r(jià)翻了31倍

一天內(nèi)，深圳5套法拍豪宅均以高溢價(jià)成交。

根據(jù)京東法拍出具的不動(dòng)產(chǎn)查詢(xún)結(jié)果通知單，原業(yè)主于2004年以約513萬(wàn)元購(gòu)入該別墅，按照1.6億元最新成交價(jià)計(jì)算，該房源在20年間翻了31倍。

除沙河高爾夫別墅外，當(dāng)日深圳法拍市場(chǎng)其他4套豪宅法拍房源也以高價(jià)成交。其中，華僑城純水岸五期的一棟別墅以1億元成交，單價(jià)約27.4萬(wàn)元/平方米。原業(yè)主2008年以2730萬(wàn)元總價(jià)購(gòu)入，單價(jià)約7.47萬(wàn)元/平方米。

每經(jīng)記者注意到，該別墅曾在2023年上架過(guò)兩次，起拍價(jià)為5873萬(wàn)元，但都因?yàn)樯暾?qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)暫緩處分，后續(xù)房源被下架。

此外，華潤(rùn)深圳灣瑞府一套房源以7401.45萬(wàn)元成交，面積398.27平方米，折合單價(jià)約18.6萬(wàn)元/平方米。不過(guò)，原業(yè)主在2021年11月的買(mǎi)入價(jià)為7893.98萬(wàn)元，此次成交導(dǎo)致原業(yè)主虧損近500萬(wàn)元。

香蜜湖第一生態(tài)苑的法拍房源以6417.4萬(wàn)元成交，單價(jià)20.03萬(wàn)元/平方米；水榭花都三期一套房源則以4126萬(wàn)元成交，單價(jià)約20.13萬(wàn)元/平方米。

2024年以來(lái)，深圳的豪宅法拍市場(chǎng)持續(xù)火熱。

1月3日，深圳灣鴻威海怡灣畔一套房源以6111萬(wàn)元成交，溢價(jià)高達(dá)3123萬(wàn)元。

1月12日，南山科技園瓏御府的法拍房以3004萬(wàn)元成交，溢價(jià)1282萬(wàn)元。

3月17日，中信紅樹(shù)灣的法拍房源以3441.55萬(wàn)元成交，溢價(jià)1600萬(wàn)元。

4月3日下午，在深圳從事法拍咨詢(xún)工作的朱志強(qiáng)告訴每經(jīng)記者，“4月3日上午，最開(kāi)始華僑城純水岸別墅的成交是深圳住宅法拍新紀(jì)錄，但沒(méi)想到僅維持了30分鐘，就被沙河別墅的成交反超了。純水岸別墅法拍是11時(shí)30分結(jié)束，沙河別墅是11時(shí)59分結(jié)束，這紀(jì)錄就保持了30分鐘。”

朱志強(qiáng)提到，香蜜湖一號(hào)和水榭花都單價(jià)其實(shí)與去年上半年及前年的成交單價(jià)基本持平，沒(méi)有太大突破。其中，純水岸別墅去年撤拍時(shí)客戶(hù)預(yù)期估值是1.2億元左右，小區(qū)內(nèi)有同戶(hù)型房源的掛牌價(jià)是1.8億元左右，所以當(dāng)前的1億元相比市場(chǎng)價(jià)仍有一定空間。

“相對(duì)來(lái)說(shuō)，沙河高爾夫別墅的成交不具備可比性。”

4月4日上午，深圳中原研究機(jī)構(gòu)向每經(jīng)記者分析稱(chēng)，上述法拍房源之所以高溢價(jià)成交：

一是存在倒掛，特別是頂豪產(chǎn)品，即便高溢價(jià)成交，依然跟市場(chǎng)價(jià)有差距，如此次純水岸、香蜜湖一號(hào)等房源；二是頂豪產(chǎn)品相對(duì)稀缺，在商品+保障雙軌制逐步施行背景下，未來(lái)豪宅保值增值能力更強(qiáng)。

此外，市場(chǎng)回暖一般是豪宅先行。疊加70/90政策取消，對(duì)豪宅市場(chǎng)是利好，3月中下旬后豪宅成交確實(shí)有所回升。

改善型市場(chǎng)的“風(fēng)”已經(jīng)起來(lái)了

2024年3月以來(lái)，部分城市的豪宅市場(chǎng)率先回暖，不少城市呈現(xiàn)出了“豪宅表現(xiàn)最好，改善次之，剛需市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較差”的特征。

在上海，套均總價(jià)4000萬(wàn)元的中海順昌玖里項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商當(dāng)日官宣錄得銷(xiāo)售額達(dá)196.5億元，賺足眼球。

在深圳，2024年并無(wú)典型豪宅新盤(pán)入市。但從市場(chǎng)反饋來(lái)看，二手房出現(xiàn)了顯著回暖，且成交占比中大戶(hù)型（超90平方米）成交占比在不斷提高。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，3月深圳二手房錄得5196套，環(huán)比增長(zhǎng)116.6%，同比增長(zhǎng)5.1%，這也是深圳時(shí)隔3年，二手房月度網(wǎng)簽量再次破5000套。

在美聯(lián)物業(yè)深圳董事總經(jīng)理江賢亮看來(lái)，繼上海豪宅盤(pán)“日光”之后，內(nèi)地主要城市改善型項(xiàng)目也紛紛傳來(lái)捷報(bào)，4月份改善型項(xiàng)目有望迎來(lái)新一輪熱銷(xiāo)。

4月4日上午，深圳房產(chǎn)中介劉東平向每經(jīng)記者介紹：“目前深圳關(guān)注度較高的豪宅盤(pán)，主要包括中海深超總、中信城開(kāi)東角頭、海德園A區(qū)等樓盤(pán)，這些盤(pán)是有日光預(yù)期的，除了單價(jià)高之外，基本都是大平層，還與周邊二手房?jī)r(jià)格存在明顯倒掛，對(duì)有錢(qián)人來(lái)說(shuō)比較有吸引力。”

記者留意到，大戶(hù)型成交占比不斷提升，深圳并非個(gè)例。

據(jù)克而瑞，重點(diǎn)城市2024年1-2月140平方米以上產(chǎn)品成交占比同比增加，合計(jì)增加3.8個(gè)百分點(diǎn)。

其中，一線城市主力面積段需求集中，100-120平方米產(chǎn)品占比居成交首位，比重較去年同期提升1個(gè)百分點(diǎn)至25.5%；80-90平方米面積段產(chǎn)品成交比重排在第二位，成交占比21.7%。

今年前2個(gè)月，各地成交總價(jià)超1000萬(wàn)元的項(xiàng)目所在城市中，排名前五的城市分別為上海、北京、深圳、廣州和杭州。

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