每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

香港樓市持續(xù)火熱！

4月6日上午，長實(shí)集團(tuán)與港鐵集團(tuán)合作開發(fā)的“Blue Coast（港島南岸）”項(xiàng)目首次開盤推售422套房，數(shù)萬購房者將紅磡的開盤現(xiàn)場擠得人山人海，排隊(duì)人群綿延數(shù)百米。

香港中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至4月6日開盤，Blue Coast項(xiàng)目8天共計(jì)認(rèn)購2.8萬組，超額認(rèn)購65倍，登上今年香港目前的新盤“票王”，平均66人搶1套房。

今年2月28日，香港推行了14年的樓市“辣招”宣布廢除（以下簡稱“撤辣”）后，市場需求強(qiáng)勁，開發(fā)商抓住窗口期加速推盤，港島南岸也成為香港“撤辣”后單日開盤推出房源量最多的新盤。截至開盤當(dāng)日晚10時(shí)，該項(xiàng)目422套房源全部售出。

此前，恒基集團(tuán)旗下位于香港九龍半島長沙灣的BP項(xiàng)目，成為香港樓市“撤辣”后首個(gè)“日光盤”。

Blue Coast項(xiàng)目開盤現(xiàn)場 圖片來源：中原地產(chǎn)

8天共吸引28000組認(rèn)籌客戶

港島南岸項(xiàng)目位于香港黃竹坑，是港鐵黃竹坑站上蓋最大的物業(yè)，Blue Coast是項(xiàng)目的第三期，共有房源1200戶，另有商業(yè)部分。

交通配套方面，港島南岸不僅設(shè)有專屬的升降機(jī)連接住宅平臺和商場，而且有直達(dá)港鐵站黃竹坑出口，交通出行十分便捷。由項(xiàng)目駕車到香港仔隧道口僅約5分鐘，再經(jīng)紅隧前往九龍最快只要15分鐘，全程20分鐘內(nèi)可到銅鑼灣。

同時(shí)，該項(xiàng)目屬于小學(xué)18校網(wǎng)與中學(xué)南區(qū)校網(wǎng)，附近有多所優(yōu)質(zhì)國際學(xué)校與私立直資學(xué)校，如加拿大國際學(xué)校、滬江維多利亞學(xué)校、新加坡國際學(xué)校等。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中了解到，黃竹坑是過去幾年里最受香港富豪青睞的新房區(qū)域之一，開盤價(jià)格并不算低。比如由港鐵、路勁和平安不動產(chǎn)開發(fā)的晉環(huán)項(xiàng)目均價(jià)為2.96萬港元/平方呎（1平方呎≈0.09290304平方米），由港鐵、嘉里建設(shè)和信和置業(yè)開發(fā)的揚(yáng)海項(xiàng)目均價(jià)為3萬港元/平方呎，由嘉里建設(shè)、信和置業(yè)、太古地產(chǎn)和港鐵開發(fā)的海盈山項(xiàng)目均價(jià)為2.79萬港元/平方呎。

而長實(shí)集團(tuán)在成本約2.8萬港元/平方呎的情況下，推出的Blue Coast均價(jià)2.19萬港元/平方呎，相當(dāng)于七八折賣房。此次供應(yīng)的422套房源戶型包含兩房及三房，折實(shí)呎價(jià)18998至27257港元，折實(shí)平均呎價(jià)22955港元，總值超75億港元，套均總價(jià)約1777萬港元。

繼九龍觀塘區(qū)油塘板塊的親海駅Ⅱ七折銷售之后，長實(shí)集團(tuán)再次向市場投入“深水炸彈”，Blue Coast迅速收到上萬組認(rèn)購需求。雖然Blue Coast的總價(jià)在香港新房市場并不算低，但買家顯然看中了其每平方呎低出6000港元的價(jià)格優(yōu)勢。

據(jù)香港本地媒體拍攝的視頻，開盤當(dāng)日，因?yàn)殚_發(fā)商要求是“現(xiàn)場抽簽”的方式，所有買家必須在現(xiàn)場抽到號碼才進(jìn)入內(nèi)場選房，導(dǎo)致紅磡又一次出現(xiàn)“萬人搶房”的火爆場景。千萬富豪們坐在內(nèi)場的大廳里準(zhǔn)備選房，還有無數(shù)人擠在通道內(nèi)排著長隊(duì)等待入場。

長實(shí)集團(tuán)營業(yè)部首席經(jīng)理郭子威表示，Blue Coast會積極考慮加推單位應(yīng)市，但單位售價(jià)或?qū)休^大幅度加幅，部分單位升幅約10%。

據(jù)長實(shí)集團(tuán)營業(yè)部助理首席經(jīng)理?xiàng)罟鹆峤榻B，Blue Coast在開盤之前，樣板間就出現(xiàn)熱鬧場面，看房的內(nèi)地客占比由之前20%~25%升至逾30%。

非本地買家成新政受惠者

4月7日，一位全球房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)香港公司的人士在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)直言，Blue Coast能夠熱銷完全是因?yàn)?ldquo;便宜”。過去三年，新界北鐵路站上的住宅項(xiàng)目每平方呎售價(jià)1.8萬~1.9萬港元，“現(xiàn)在加點(diǎn)錢（每平方呎2.1萬港元）就能買長實(shí)在香港島上的住宅了。”

據(jù)該機(jī)構(gòu)發(fā)布的市場報(bào)告，今年2月底香港樓市“撤辣”后，在售價(jià)3000萬港元以上的豪宅新盤銷售中，內(nèi)地買家的比例由去年10月“撤辣”前的低于50%回升至近期約70%，預(yù)期內(nèi)地買家將持續(xù)活躍。在“撤辣”后短短9天內(nèi)，香港一手樓市即錄得1275宗成交，反映買家積極入市，與之前普遍的謹(jǐn)慎觀望態(tài)度形成鮮明對比。

另據(jù)美聯(lián)物業(yè)監(jiān)測數(shù)據(jù)，3月香港一手房成交按月升逾14倍至4200宗，創(chuàng)1998年后單月新高；十大二手屋苑交投按月升約2.6倍至359宗。

值得注意的是，非本地買家為“撤辣”的最大受惠者，近期的香港新盤銷售中內(nèi)地買家增加，其中尤其以豪宅新盤的內(nèi)地買家比例最高。

仲量聯(lián)行項(xiàng)目策略及顧問部資深董事李遠(yuǎn)峰表示，隨著需求持續(xù)回暖，預(yù)期今年第二季度，香港一手房市場交易投資將持續(xù)暢旺。“內(nèi)地買家最受惠于樓市‘撤辣’，加上高才通計(jì)劃，現(xiàn)時(shí)已見內(nèi)地買家在新盤市場顯著增加，料他們將持續(xù)活躍。”

“不過，目前一些非本地買家暫時(shí)仍因外匯管制、按揭申請要求和看樓流程等因素而未有全面回歸市場，相信要待相關(guān)限制解除及內(nèi)地經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)后，整體成交量將進(jìn)一步上升。”李遠(yuǎn)峰認(rèn)為。

目前，香港一手房市場銷量激增的背后有兩個(gè)關(guān)鍵因素。首先是一手房市場價(jià)格從2021年的高位經(jīng)歷了顯著下調(diào)，一些近期新盤的均價(jià)跌去約30%，對現(xiàn)金充裕的買家來說，入手門檻相對降低。

新增家庭住戶積壓的住宅需求釋放是另一個(gè)關(guān)鍵因素。2012~2021年，香港每1000個(gè)新增家庭住戶平均對應(yīng)542宗一手房成交，成交數(shù)量在過去兩年顯著下降至466宗。如果這一比例恢復(fù)到長期平均水平，意味著過去兩年新增家庭住戶沒有實(shí)現(xiàn)剛性需求可帶來額外的3500宗一手房成交。

在仲量聯(lián)行研究部資深董事鐘楚如看來，現(xiàn)在判斷“撤辣”對香港樓市的支持作用是暫時(shí)性抑或是長期性還為時(shí)尚早。

“盡管市場普遍認(rèn)為‘撤辣’能夠提振樓價(jià)，但短期內(nèi)樓價(jià)仍需面臨高按息的挑戰(zhàn)，而且經(jīng)濟(jì)增速不及預(yù)期，外部挑戰(zhàn)仍然存在，租金回報(bào)率和按揭利率之間的負(fù)利差依然困擾投資者。作為中小型住宅的需求主力，本地買家在這一輪放寬措施中的受益有限，暫停按揭壓力測試僅略微降低約4.3%的入息要求，對市場前景還是該保持謹(jǐn)慎態(tài)度。”鐘楚如表示。

封面圖片來源：中原地產(chǎn)