在行業(yè)新周期的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)只有根據(jù)市場變化，制定合理的經(jīng)營戰(zhàn)略，挖掘城市的結(jié)構(gòu)性機會，緊抓銷售和現(xiàn)金回籠，才能穩(wěn)健發(fā)展，穿越風(fēng)雨。

3月28日，新城控股集團股份有限公司（SH601155，下稱“新城控股”）發(fā)布2023年度業(yè)績報告。

報告期內(nèi)，公司完成合同銷售金額759.83億元，實現(xiàn)合同銷售面積968.78萬平方米，實現(xiàn)全口徑資金回籠812.1億元。面對重重困難，公司上下齊心，共同努力，全力保障年度交付目標和吾悅廣場開業(yè)100%達成。共計交付物業(yè)超過14萬套，2210萬平方米，完成保交付任務(wù)，兌現(xiàn)公司對美好生活的承諾。

面對2024年，新城控股方面表示，公司將堅定“保交付、化風(fēng)險、謀轉(zhuǎn)型”的目標，聚焦核心經(jīng)營方針，錨定向前，不斷建立健全輕資產(chǎn)能力，保障持續(xù)的業(yè)務(wù)收入。繼續(xù)堅守底線思維，緊抓資金回籠，積極爭取政府和金融機構(gòu)的支持，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，進一步增厚現(xiàn)金流“安全墊”，保障項目的交付和運營。

商管運營逐步拉動收入提升

新城控股深耕于“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的經(jīng)營模式，以上海為中樞，長三角為核心，持續(xù)挖掘、提升核心競爭力，基本完成全國重點城市群及重點城市的布局，已進入全國147個城市。

據(jù)業(yè)績報告披露，公司總資產(chǎn)為3741.09億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為600.78億元。2023年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入1191.74億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤7.37億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為3.07億元。全年共完成161個子項目竣工交付，竣工面積為2016.79萬平方米（含合聯(lián)營項目）。截至2023年末，共有220個子項目在建，總建筑面積達3705.50萬平方米（含合聯(lián)營項目），已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達到2170.12萬平方米（含合聯(lián)營項目），提前鎖定未來業(yè)績。

新城控股堅持商業(yè)品質(zhì)，堅守開業(yè)節(jié)點，從投資到建設(shè)傾力投入，力保22座吾悅廣場如期開業(yè)，開業(yè)數(shù)量位居行業(yè)前列。截至報告期末，公司在全國135個城市布局198座吾悅廣場，已開業(yè)吾悅廣場達161座，開業(yè)面積達1499.11萬平方米，出租率達96.48%。

受益于開業(yè)吾悅廣場數(shù)量的增加，新城控股物業(yè)出租及管理實現(xiàn)營業(yè)收入106.31億元，同比增長15.26%，物業(yè)出租及管理的毛利率達69.9%。公司方面計劃2024年新開工51個子項目，商業(yè)運營總收入實現(xiàn)125億元，新開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項目12座。

2023年是新城商業(yè)“深度運營”戰(zhàn)略升級元年，在深度運營邏輯下，新城控股回歸商業(yè)本質(zhì)，運營實力得到行業(yè)認可。3月20日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合發(fā)布的“2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500測評”成果顯示新城控股榮獲“2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力”TOP10、連續(xù)六年躋身十強，位列“2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)綜合實力TOP10”第四，并連續(xù)八年獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運營榜TOP2。

地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運營的優(yōu)勢互補、協(xié)同共進，構(gòu)筑起新城控股可持續(xù)發(fā)展的核心競爭力。公司堅持深耕長三角區(qū)域，并聚焦其他核心城市群，在全國最具經(jīng)濟活力和人口密度最高的地區(qū)布局，形成以長三角、環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)、長江中部、成渝等城市群為重點的布局體系。目前，一二線城市約占公司總土地儲備的41%，長三角區(qū)域三四線城市約占總土地儲備的 20%，相對優(yōu)良的戰(zhàn)略布局與豐富土地儲備保障公司持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。

恪守安全和信用的企業(yè)準則

報告期內(nèi)，新城控股堅守底線思維，提升資金使用效率，降低財務(wù)杠桿，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，追求高質(zhì)量回籠資金，全力保障企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營及投資者的利益，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)六年為正。

償債方面，公司方面確保每一筆債務(wù)提前或到期償付，2023年如期償還境內(nèi)外公開市場債券107.45億元。通過持續(xù)大幅壓降有息負債，新城控股的融資余額為571億元，同比壓降142億元，有息負債水平保持低位。2024年，公司需償還境內(nèi)外公開債僅51億元。

恪守財務(wù)的安全和良好的信用，新城控股相繼獲得資本市場的認可，融資端不斷取得突破，而且吾悅廣場的經(jīng)營性物業(yè)貸款相繼落地。

去年12月，新城控股2023年度第二期中期票據(jù)完成簿記發(fā)行，中票發(fā)行規(guī)模8.5億元，期限3年，票面利率為4.48％，中誠信國際給予發(fā)行人主體和本期債項雙AAA評級，中債信用增進投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保。7月，新城控股2023年度第一期中期票據(jù)完成簿記發(fā)行，中債信用增進投資股份有限公司同樣提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保。中票發(fā)行規(guī)模8.5億元，期限3年，票面利率為4%，中誠信國際給予發(fā)行人主體和本期債項雙AAA評級。

作為示范房企，新城控股憑借雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略優(yōu)勢和良好的經(jīng)營基本面，在公開市場不斷突破。持續(xù)完成發(fā)行1億美元的無抵押固定利率債券；江蘇省首單由中證金融、地方擔(dān)保公司及證券公司等多家機構(gòu)以“央地合作”增信新模式的11億元公司債；以及一筆規(guī)模為13.14億元的綠色CMBS。

房地產(chǎn)行業(yè)處于新周期，面臨全新的機遇和挑戰(zhàn)。新需求層出不窮，新產(chǎn)品快速迭代，新業(yè)態(tài)悄然崛起，新科技日新月異。新城控股方面表示，2024年是公司“深度運營”的攻堅實踐年，將在鞏固基本盤面的同時，拓展新的賽道，健全管理體系，整合資源優(yōu)勢。新城商業(yè)將繼續(xù)在深度運營模式下，以用戶思維為根本，把匹配用戶需求的品牌方不斷填到吾悅的功能空間里面，推進內(nèi)容空間的改造提升和內(nèi)容的規(guī)劃，為消費者提供高水準的商業(yè)體驗。 文/史現(xiàn)