每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

剛剛過去的3月份，新房市場繼續(xù)不振。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交量同比下降52%，與2023年第四季度均值相比仍降23%。而整個(gè)今年一季度，已同比下降50%。

然而，二手房成交情況卻很好。今年3月，合肥二手網(wǎng)簽6894套，新房備案1402套，前者是后者的4.9倍；南京二手住宅成交8563套，新房成交2336套，前者是后者的3.66倍；深圳二手成交3840套，新房成交2816套，前者是后者的1.36倍。

數(shù)據(jù)的背后，是市場結(jié)構(gòu)的巨變。實(shí)際上從去年開始，這個(gè)變化就愈發(fā)明顯。即，供需關(guān)系變了，二手房已經(jīng)成為市場交易主體。

今天以來，這種趨勢仍然延續(xù)，甚至引發(fā)房企的深度憂慮。如華潤置地副總裁陳偉就說：“目前市場還是存在庫存依然比較高、客戶短期信心還不穩(wěn)定、二手房持續(xù)分流一手房的壓力等挑戰(zhàn)。”

不僅僅是客戶被分流了，還有定價(jià)權(quán)的喪失。在新房為主的時(shí)代，市場是賣方市場，價(jià)值由開發(fā)商定。當(dāng)價(jià)格下行時(shí)，開發(fā)商可以捂盤惜售或與鄰近項(xiàng)目結(jié)成價(jià)格同盟，對(duì)抗買家。而當(dāng)二手房主導(dǎo)市場時(shí)，房價(jià)就由成千上萬的業(yè)主自定。二手房成為市場主力，房企就變得弱勢。一季度，百強(qiáng)房企操盤銷售業(yè)績同比降幅47.5%，處于近6年低位。

客戶被二手房分流，價(jià)格受二手房壓制，開發(fā)商很受傷。怎么辦？

悲觀中也有希望。上個(gè)月底，上海黃浦新天地板塊的中海·順昌玖里開盤，套均總價(jià)約4000萬元的豪宅項(xiàng)目，當(dāng)日勁銷196.53億元，創(chuàng)下了全國商品房單次開盤有史以來最高的銷售額紀(jì)錄。再早些時(shí)候，北京的融創(chuàng)壹號(hào)院正式開盤，一天完成169套成功認(rèn)購，總金額約56.2億元。豪宅熱銷的背后，實(shí)際上是改善性需求群體的購買力迸發(fā)，是居住升級(jí)的體現(xiàn)。

這些豪宅買家，多數(shù)都要賣掉一兩套舊房，再購置新房。俗話說“以舊換新”，而這正是樓市的新動(dòng)力。

開發(fā)商發(fā)現(xiàn)了這個(gè)新趨勢，政府也發(fā)現(xiàn)了。然而，購房人要“以舊換新”，往往會(huì)遇到一個(gè)堵點(diǎn)：舊房不好賣或賣不上好價(jià)錢，這樣就不能按計(jì)劃購置新房。而政府主導(dǎo)的“以舊換新”，是先把業(yè)主的房子買下來，用以改造成政策安置房或廉租房，然后給業(yè)主“房票”（而不是直接給現(xiàn)金），指定他們用房票在一定區(qū)域的指定項(xiàng)目買新房。如此一來，既保障了業(yè)主快速把房賣掉，又能將購買力鎖定在本市。這樣“堵點(diǎn)”就打通了。

總體看來，二手房當(dāng)家已是大勢所趨，房價(jià)由買家做主也是大勢所趨。這樣的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，肯定會(huì)令許多開發(fā)商不適應(yīng)。此時(shí)，就需要政府積極作為，多些此類以舊換新的措施，為新房市場添把火，穩(wěn)妥完成房地產(chǎn)業(yè)的全面轉(zhuǎn)型。