國際評級機構(gòu)對中國房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整還在繼續(xù)。

近兩年來，國際三大評級機構(gòu)均曾下調(diào)多家龍頭房企的評級展望。其下調(diào)評級或者評級展望的邏輯也是趨同的，主要驅(qū)動因素還是銷售存在不確定性帶來杠桿率以及現(xiàn)金流的變動。

作為衡量房企財務(wù)指標和財務(wù)安全的重要風(fēng)向標，過往每一次標普、穆迪、惠譽對房企信用評級的調(diào)整，受到市場關(guān)注，甚至引發(fā)輿論的漩渦，然而今時不同往日，近期對龍頭房企的動作，并未受到市場太多的關(guān)注。

究其原因在于，近年來房企融資渠道也多集中于境內(nèi)，在境外債發(fā)行放緩的當(dāng)下，評級機構(gòu)下調(diào)對之不會帶來太多融資方面的影響，市場已能夠坦然接受；此外，投資者對房企的信賴度和財務(wù)透明度有較為清晰的認識，能夠把握風(fēng)險。

銷售不確定性驅(qū)動

近期，惠譽跟進對龍湖等房企的評級調(diào)整。

惠譽在報告中對行業(yè)的銷售情況表示擔(dān)憂，認為銷售的持續(xù)穩(wěn)定仍然存在不確定性，而進一步的銷售疲軟可能會限制龍湖集團的現(xiàn)金生成能力，并減少其流動性緩沖。

不過惠譽仍確認其發(fā)行人和高級無擔(dān)保債券評級為BB+，優(yōu)于大多數(shù)同行的評級。這主要得益于龍湖強大的銀行融資渠道以及不斷增長的經(jīng)常性收入的支持。

2024年1月，中國人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合發(fā)文，允許更靈活地使用經(jīng)營性物業(yè)貸，以及將抵押率LTV上限從50%放寬至70%，至此龍湖已獲得超180億的經(jīng)營性物業(yè)貸，其中超120億是存量項目經(jīng)營性物業(yè)貸置換增額。 惠譽估計公司整體經(jīng)營性物業(yè)貸融資空間約1000億。在2024年獲得約200億的凈增經(jīng)營性物業(yè)貸 （2023年為174億），隨后在2025-26年期間，伴隨逐步竣工的商場每年將獲得約100億的經(jīng)營性物業(yè)貸。

對于外界關(guān)注的到期債務(wù)問題，龍湖2024年到期的境內(nèi)債券117億，其中第一季度已償還57億境內(nèi)債券，年內(nèi)剩60億境內(nèi)債券到期，據(jù)管理層透露，目前已全額備妥5月到期境內(nèi)公司債兌付資金。2025年到期債券和銀團共310億，今年龍湖也會提前規(guī)劃償還?；葑u在報告中也認為，龍湖有能力繼續(xù)用新的境內(nèi)抵押貸款償還到期的公開市場債券。

就在4月12日，基于龍湖集團穩(wěn)健的現(xiàn)金流管理、強勁的租金收入和良好的債務(wù)管理，標普發(fā)布最新評級報告確認龍湖長期發(fā)行人信用評級為 “BB+”，高級無擔(dān)保票據(jù)的長期發(fā)行評級為“BB”。

需要指出的是，近兩年來，三大評級機構(gòu)對中國房地產(chǎn)企業(yè)信用評級調(diào)整已成常態(tài)。2023年9月中旬，穆迪一次性將多家房企的展望評級由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”。穆迪如此大規(guī)模的下調(diào)房企評級，上一次還是在2021年10月，彼時穆迪兩天內(nèi)一次性下調(diào)了近20家上市房企主體或債券評級。綜合來看，僅被穆迪“狙擊”的房地產(chǎn)相關(guān)央企、國企就已接近10家。

與此同時，穆迪對中國房地產(chǎn)業(yè)的前景展望作出調(diào)整，從“穩(wěn)定”降為“負面”，其理由是房地產(chǎn)市場仍顯疲軟，且購房者觀望情緒濃厚，這可能導(dǎo)致未來6至12個月內(nèi)全國的簽約銷售量下降約5%。

市場正穩(wěn)步回升

不過，評級機構(gòu)的提示，并未帶來市場的恐慌，甚至于對此的討論也十分平淡。

一般而言，企業(yè)信用評級是綜合考慮資產(chǎn)變現(xiàn)能力、籌資能力、償債能力、履約能力等多維度能力后對企業(yè)作出的不同等級的評定。

一業(yè)內(nèi)分析師分析，房企評級調(diào)整主要是評級機構(gòu)基于評級方法論和相應(yīng)指標做出定量判斷，再加上宏觀環(huán)境因素作出定性判斷。從評級驅(qū)動的因素來看，近期被調(diào)整評級的房企，經(jīng)營相對穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)，更多是被當(dāng)前行業(yè)整體信心不足所牽連，因此市場會比較理性。

此外，有房企高管也表示，當(dāng)下評級對于房企而言已經(jīng)沒有之前那么重要。一方面，房企海外融資基本處于停滯狀態(tài)，評級機構(gòu)對房企的幫助作用有限；另一方面，房企避免疲于應(yīng)對輿情，部分房企選擇主動撤銷評級，一心處理債務(wù)和保交付。據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計，2021年下半年至今，已有超過80家房企主動停止與國際評級機構(gòu)的合作。

從基本面來看，中國房地產(chǎn)市場也有一定的復(fù)蘇跡象。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月115個重點城市整體成交迎來了“觸底反彈”，單月成交規(guī)模高達2432萬平方米，環(huán)比近乎翻番，顯著好于2023年下半年月均，增幅達到10%；可見當(dāng)前樓市成交有企穩(wěn)態(tài)勢。雖然3月單月同比和一季度累計同比仍延續(xù)降勢，但降幅進一步收窄。

以龍湖為例，今年一季度，公司累計實現(xiàn)總合同銷售額234.8億元，合同銷售面積164.0萬平方米；實現(xiàn)經(jīng)營性收入64.2億元，其中，運營收入為33.8億元，服務(wù)收入為30.4億元。

僅3月單月來看，龍湖實現(xiàn)總合同銷售額107.2億元，環(huán)比增長86.43%；合同銷售面積73.4萬平方米，環(huán)比上漲約93.16%。歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷售額為74.4億元，環(huán)比增長98.4%，對應(yīng)權(quán)益的合同銷售面積為53.0萬平方米，環(huán)比上漲109.49%。

克而瑞分析指出，4月預(yù)計房企推盤絕對量仍處年內(nèi)高位，成交總量規(guī)?；?qū)⒕彶綇?fù)蘇，絕對量較3月持平或小幅微增。

與此同時，各地樓市政策調(diào)整力度絲毫不弱。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截至4月8日，年內(nèi)160余城出臺樓市支持政策276次。政策涉及加大公積金貸款支持力度、下調(diào)房貸利率甚至階段性取消房貸利率下限、放松限購、推行住房“以舊換新”等方面。

一些分析人士表示，隨著房地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，“白名單”項目融資落地見效，

購房者置業(yè)意愿或?qū)⒂瓉頊睾托迯?fù)，新房銷售規(guī)模有望進一步修復(fù)，預(yù)計二季度重點城市新房銷售面積同比降幅將收窄。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場持續(xù)改善的背景下，房企未來的發(fā)展前景也相對確定且可期，特別是華潤、龍湖等龍頭房企，未來仍有進一步發(fā)展的空間和機會，市場也能夠充分看到它們的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

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