每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在今年港股延遲刊發(fā)2023年度業(yè)績報告的5家物業(yè)企業(yè)中，方圓生活服務、建業(yè)新生活、宋都服務均是首次無法按時刊發(fā)年報。

回看方圓生活服務（HK09978，股價0.080港元，市值3200萬港元）的2023年，年中出現(xiàn)主板上市3年來首次歸母凈虧損，關(guān)聯(lián)公司方圓地產(chǎn)正式宣告違約，大股東還進行了股權(quán)出售……由此看來，方圓生活服務的年報“難產(chǎn)”似乎并不意外。

雖然方圓生活服務近年來物業(yè)管理收入占比提升，但其主要客戶對象仍集中在母公司方圓集團及其關(guān)聯(lián)公司。在方圓系公司出現(xiàn)流動性問題后，方圓生活服務就承擔著應收貿(mào)易款項減值虧損撥備的風險，以及關(guān)聯(lián)公司多次以資產(chǎn)抵債的“無奈”。

應收款減值測試未完成，業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧

對于無法準時刊發(fā)2023年度報告的原因，方圓生活服務點出了具體事項，主要是因為核數(shù)師需要取得額外的重要資料及文件完成截至2023年12月31日止年度的貿(mào)易應收款項減值測試，而公司需要額外時間收集所需的必要資料及文件。因此，于公告日期相關(guān)審計尚未完成。

事實上，自2022年度以來，多家上市物業(yè)企業(yè)的業(yè)績均收到貿(mào)易應收款項減值損失影響，2023年度部分物業(yè)企業(yè)也因此出現(xiàn)凈虧損。方圓生活服務也不例外，從其2023年中期業(yè)績報告中的部分數(shù)據(jù)便可見一斑。

2023年上半年，方圓生活服務實現(xiàn)總收入約為2.18億元（人民幣，下同），同比減少約21.7%，主要原因在于綜合房地產(chǎn)代理服務分部收入下降約5720萬元。

期內(nèi)公司擁有人應占虧損約為2291.1萬元，相較2022年同期（溢利975.5萬元）由盈轉(zhuǎn)虧，主要是由于金融資產(chǎn)減值虧損大幅增加了約4690萬元導致的。這是方圓生活服務錄得自2020年港交所主板上市以來的首次業(yè)績虧損。

方圓生活服務2021年以來歸母凈利情況 來源：方圓生活服半年報（百度股市通制圖）

而金融資產(chǎn)減值虧損的大幅增加主要來自于應收貿(mào)易款項減值虧損撥備大幅增加約660萬元，及應收同系附屬公司款項及應收關(guān)聯(lián)方款項減值虧損撥備大幅增加約4080萬元，因從主要客戶的應收款項回款放緩，以及由于陷入財務困境的房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸風險增加及房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，方圓生活服務合理計提了減值損失撥備。

所謂同系附屬公司等關(guān)聯(lián)公司，指方圓集團控股有限公司（以下簡稱方圓集團）所投資的公司，主要客戶則是方圓集團及其附屬公司。方圓集團是方圓生活服務的母公司，也是其實控人方明主要負責地產(chǎn)開發(fā)的公司。

報告期內(nèi)，方圓生活服務的應收貿(mào)易款項達到約1.44億元，較年初增長約14.93%。除去減值虧損后還有約1.23億元應收貿(mào)易款，其中，同系附屬公司的應收款項還有約9616萬元，關(guān)聯(lián)公司的應收款項還有約4539萬元。

方圓生活服務2021年以來營收情況 來源：方圓生活服半年報（百度股市通制圖）

從收入分布來看，物業(yè)管理服務貢獻了絕大部分收益。在2.18億元的營收中，物業(yè)管理服務收入同比增長12.5%至約1.67億元，占比76.6%；房地產(chǎn)代理服務收入占比9.23%，非業(yè)主增值服務和社區(qū)增值服務均同比下降。

債務方面，截至2023年上半年，方圓生活服務只有一筆約3500萬元的短期借款，主要用于撥付日常營運及一般營運資金，但并無長期借款。其銀行結(jié)余及現(xiàn)金約為1.12億元，同比減少約5%，主要是其受限制銀行結(jié)余增加較多。

曾大舉收并購，關(guān)聯(lián)公司多次以資產(chǎn)抵債

方圓生活服務的前身是方圓房服集團，于2017年11月15日起在創(chuàng)業(yè)板上市，當時主要業(yè)務是做新房及二手房代理、渠道整合平臺、物業(yè)研究及咨詢等服務。2020年5月，方圓房服集團又在香港聯(lián)交所正式批準轉(zhuǎn)板上市，開始在主板交易。

2021年初，在已完成對廣州方圓現(xiàn)代生活服務股份有限公司66.31%的股權(quán)收購后，方圓房服集團正式更名為“方圓生活服務”，意在強調(diào)其物業(yè)屬性。

方圓生活服務主營構(gòu)成 來源：方圓生活服2023年半年報（百度股市通制圖）

當時物業(yè)股雖然已經(jīng)開始在資本市場回落，但余溫仍在。而由于物業(yè)公司估值處于歷史低位，導致2021年上市物業(yè)公司并購浪潮迭起，全年共有29家上市物企發(fā)起53項并購，并購交易總額達366.88億元。

方圓生活服務自然也沒有錯過，在更名后不到半年時間內(nèi)，就開啟了5起物業(yè)公司并購，斥資近7000萬元。在這一輪收并購后，方圓生活服務2021年度和2022年度的營收均突破了5億元，凈利潤也逐年上漲。

但在2023年8月，其關(guān)聯(lián)公司方圓集團旗下廣州市方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱方圓地產(chǎn)）官宣違約，未能支付境外債券（債券代碼：XS2280435673）本金3.4億美元，累計未付利息6936萬美元。

因此，自2023年以來，方圓生活服務接受了多次方圓集團關(guān)聯(lián)公司以待售物業(yè)等資產(chǎn)抵付應收賬款。

2023年1月，方圓生活服務的一間接非全資附屬公司與方圓地產(chǎn)旗下珠海市方圓明臻房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱珠海明臻）訂立置換協(xié)議。據(jù)此，方圓生活服務方面同意透過接受珠海明臻向其轉(zhuǎn)讓一項物業(yè)，抵銷珠海明臻結(jié)欠其的應收貿(mào)易款項約164.3萬元。值得注意的是，今年3月，珠海明臻和方圓地產(chǎn)等被農(nóng)業(yè)銀行因金融借款合同糾紛告上法庭。

2023年6月，廣東江門鶴山市一家項目公司擬將旗下23套住宅物業(yè)轉(zhuǎn)讓給方圓生活服務，以抵銷其拖欠方圓生活服務的應收款1600萬元。而這23套住宅物業(yè)的總價值被估價約為2000萬元，方圓生活服務反過來還需要向?qū)Ψ街Ц兑还P400萬元的首付款。

方圓生活服務解釋稱，本次交易置換的原因是賣方未能如期結(jié)清未結(jié)應收款總額，且預期賣方將無法于近期結(jié)清未結(jié)應收款總額，故進行置換交易。“未結(jié)應收款總額來自本集團過往向賣方提供的物業(yè)代理及物業(yè)管理服務。”

雖然方圓生活服務再三強調(diào)本次交易置換的賣方實控人為獨立第三方，但賣方曾經(jīng)和方明有過來往。更重要的是，上述轉(zhuǎn)讓的23套住宅物業(yè)是來自一個名叫“方圓•鶴山云山詩意”的項目，而方圓集團在官網(wǎng)的項目介紹中就將該項目列入其中，且方圓集團在廣東開發(fā)有多個案名為“云山詩意”的項目。

2023年12月6日，方圓地產(chǎn)又以湛江云山詩意花園一期的七項商業(yè)物業(yè)以及江門方圓•新會月島首府的六個車庫，抵銷應付方圓生活服務的1310萬元款項。同時，廣州增城方圓•廣州增城云璽的四項商業(yè)物業(yè)抵銷合計270萬元未結(jié)應收款項。

方圓生活服務認為，利用該等物業(yè)作為抵銷未結(jié)應收款的手段是本公司有利的行動方案，可提高效率并最大限度地減輕財務負擔，公司在無法預見房地產(chǎn)行業(yè)的不明朗狀況下仍能夠確保其利益。

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