每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

由雙主業(yè)運行轉(zhuǎn)入“三大業(yè)務(wù)”后，建發(fā)股份（SH600153，股價10.28元，市值308.82億元）的經(jīng)營效果似乎并不理想。

4月15日，建發(fā)股份披露的2023年度報告顯示，2023年公司實現(xiàn)營業(yè)收入7636.78億元，同比下降8.3%；歸屬母公司凈利潤131.04億元，同比增長108.83%；實現(xiàn)經(jīng)營性活動現(xiàn)金流293.95億元。不過值得注意的是，其歸母凈利潤大增源于收購美凱龍帶來的“營業(yè)外收入”。

值得注意的是，作為建發(fā)股份主營業(yè)務(wù)之一的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2023年實現(xiàn)營業(yè)收入1664.5億元，同比增長21.94%；但歸母凈利潤僅錄得1.91億元，同比大幅下滑91.56%。

作為一家涵蓋供應(yīng)鏈、房地產(chǎn)以及家居商場運營的綜合性企業(yè)，2023年建發(fā)股份三大業(yè)務(wù)板塊盈利能力都有不同程度的下滑。尤其是在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，成了建發(fā)股份業(yè)績低迷的主要掣肘，在營收同比增長21.94%的情況下，歸母凈利潤卻大幅下滑91.56%，毛利率亦也連續(xù)三年下滑。建發(fā)股份解釋稱：“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部業(yè)績下降，主要系計提減值準備增加導(dǎo)致。”

收購美凱龍貢獻超七成凈利潤

年報顯示，2023年建發(fā)股份營業(yè)收入同比下降8.3%至7636.78億元，但歸屬母公司凈利潤同比大幅增長108.83%至131.04億元。

對于歸母凈利潤大增，建發(fā)股份解釋稱，源于將美凱龍納入了合并報表。2023年，建發(fā)股份及控股子公司聯(lián)發(fā)集團以62.86億元收購美凱龍29.95%的股份，低于取得的美凱龍可辨認凈資產(chǎn)公允價值，兩者的差額96.19億元即為重組收益。按照《企業(yè)會計準則》的要求，這筆重組收益計入“營業(yè)外收入”科目，其中歸屬母公司的重組收益95.22億元，但該重組收益無相應(yīng)的現(xiàn)金流入。

若剔除重組收益以及美凱龍2023年9月至12月的經(jīng)營損益，則建發(fā)股份的歸屬母公司凈利潤為41.45億元，同比下降33.95%。

此外，建發(fā)股份2023年實現(xiàn)的131.04億元歸母凈利潤中，還包含屬于永續(xù)債持有人的利息。截至2023年底，建發(fā)股份永續(xù)債為130.58億元，相比2022年的126.89億元增加3.69億元，增長的這一部分永續(xù)債，以及其利率逐年遞升的特性，使得建發(fā)股份去年永續(xù)債利息達到了約4.84億元。若扣除這一部分，建發(fā)股份真實的歸母凈利潤還將進一步降至36.61億元，同比下降41.7%。

值得注意的是，建發(fā)股份的供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)以及家居商場運營業(yè)務(wù)三大板塊，在2023年的收入均呈下滑趨勢。其中，供應(yīng)鏈板塊依然是建發(fā)股份收入的主要來源，2023年該業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入5933.7億元，同比下降14.8%，實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤39.5億元，同比下降1.4%。

建發(fā)股份主營業(yè)務(wù)構(gòu)成 來源：建發(fā)股份2023年報（百度股市通制圖）

家居商場運營板塊即美凱龍。截至2023年末，美凱龍共經(jīng)營87家自營商場，275家委管商場，8家戰(zhàn)略合作商場，46個特許經(jīng)營家居建材項目，總經(jīng)營面積2172.5萬平方米。報告期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入超14億元，但在計提資產(chǎn)和信用減值準備、下調(diào)投資性房地產(chǎn)公允價值、處置項目產(chǎn)生營業(yè)外支出合計31.6億元后，最終歸母凈虧損22.16億元。2023年9月至12月，美凱龍為建發(fā)股份貢獻的歸屬母公司凈利潤為-5.63億元。

這也是美凱龍自上市以來首次遭遇歸母凈虧損。美凱龍在投資者說明會上表示，公司目前和建發(fā)在全國各地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都開展了深度的捆綁合作，包括精裝房家裝家居入場和小區(qū)物業(yè)整修，以及存量房的以舊換新的深度協(xié)同。

存貨減值問題引來監(jiān)管部門警示函

作為公司主營業(yè)務(wù)之一，建發(fā)股份的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要由子公司建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團負責(zé)，而建發(fā)房產(chǎn)旗下又控制建發(fā)國際集團（KH01908，股價13.140港元，市值249.09億港元）這一港股上市平臺。

年報顯示，2023年建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部實現(xiàn)營業(yè)收入1664.5億元，同比增長21.94%；但歸母凈利潤僅錄得1.91億元，同比大幅下滑91.56%。

對此，建發(fā)股份解釋稱，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部受市場環(huán)境影響計提29.31億元存貨跌價準備，導(dǎo)致歸母凈利潤同比減少20.75億元。其中，建發(fā)房產(chǎn)計提14.51億元存貨跌價準備，實現(xiàn)歸母凈利潤44.68億元，為公司貢獻歸母凈利潤20.50億元，同比減少0.25億元；聯(lián)發(fā)集團則計提了14.80億元存貨跌價準備，實現(xiàn)歸母凈利潤為-17.81 億元，為公司貢獻的“歸母凈利潤”為-18.58億元，同比減少20.50億元。

整體來看，2023年建發(fā)股份共計提了53.13億元的資產(chǎn)減值準備，其中存貨跌價準備約33億元，涉及武漢•云璟二期項目計提存貨跌價準備2.37億元、南寧•和悅項目2.27億元，以及廈門、廣州、合肥等地多個項目。

值得一提的是，就在2023年報發(fā)布前，由于存貨減值等問題，廈門證監(jiān)局向建發(fā)股份發(fā)出了一份警示函。

根據(jù)這份警示函，廈門證監(jiān)局認為建發(fā)股份財務(wù)核算存在薄弱環(huán)節(jié)，財務(wù)復(fù)核程序不到位，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中個別長期股權(quán)投資、存貨的減值測試不夠?qū)徤鳎?yīng)鏈業(yè)務(wù)中個別品種如氫氧化鉆、電纜等貿(mào)易業(yè)務(wù)采用總額法確認收入依據(jù)不充分；以及對個別子公司管理不到位，部分合同用印審批不規(guī)范，公司內(nèi)部控制存在缺陷。

而鄭永達作為建發(fā)股份的董事長，林茂作為總經(jīng)理，魏卓作為財務(wù)總監(jiān)，許加納作為時任分管財務(wù)的副總經(jīng)理，未按照《上市公司信息披露管理辦法》的規(guī)定履行勤勉盡責(zé)義務(wù)，對上述違規(guī)問題負有責(zé)任。廈門證監(jiān)局決定對上述人員采取監(jiān)管談話的行政監(jiān)管措施，并記入證券期貨市場誠信檔案。

圖片來源：建發(fā)股份公告

根據(jù)此前業(yè)績報告，2021年和2022年，建發(fā)股份分別計提了16.33億元和62.25億元的資產(chǎn)減值準備，其中對存貨計提的跌價準備分別為13.75億元和51.1億元。

頻頻高溢價拿地或影響毛利率

值得注意的是，自2019年來，建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)處于“增收不增利”狀態(tài)，營收增長了約2.6倍，而同期歸母利潤卻縮水達254.8%。

與此同時，建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2023年凈利潤率僅約為3.17%、毛利率為11.51%，均持續(xù)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2019—2022年建發(fā)股份地產(chǎn)毛利率分別為28.69%、20.89%、16.76%、14.64%。而2023年頭部房企毛利率水平基本在15%左右，如華潤置地綜合毛利率為25.2%、中海地產(chǎn)為20.32%、金地集團為16.16%。

此前，建發(fā)國際行政總裁林偉國在業(yè)績會上表示，公司在報告期內(nèi)部分已交付項目毛利率水平較上一財政年度低并錄得結(jié)轉(zhuǎn)收入。“2021年的部分項目有虧損情況，結(jié)轉(zhuǎn)跟不上，對毛利率自然也有影響。”“十幾個點的毛利率是安全備案，但如果項目房價跌幅超過這個幅度，就會面臨虧損的境地。”

2023年建發(fā)房產(chǎn)權(quán)益拿地情況 來源：中指研究院

拿地方面，2023年建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團共計獲取土地91宗，全口徑拿地金額合計約1320.28億元，新增地塊全口徑貨值約2553.02億元，其中一二線城市拿地金額占比超90%。

在中指研究院發(fā)布的2023年房企拿地榜上，建發(fā)房產(chǎn)以738億元的權(quán)益拿地金額排在行業(yè)第三位，以480萬平方米的權(quán)益拿地面積排在行業(yè)第四位。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，溢價拿地已成為近兩年建發(fā)房產(chǎn)拓儲的一大鮮明特點，如佛山大瀝河地塊溢價率超過了51%，樓面價約24350元/平方米，刷新佛山樓面價紀錄；東莞南城地塊樓面價約25999元/平方米，創(chuàng)下該板塊樓面價紀錄。

僅從建發(fā)房產(chǎn)2023年的拿地成本來看，在未來結(jié)轉(zhuǎn)或仍存在較大的盈利壓力，毛利率預(yù)計將還有下降空間。

但為了維持在行業(yè)的銷售排名，建發(fā)房產(chǎn)必須持續(xù)拿地并加快去化，并循環(huán)往復(fù)。如就在4月16日，上海、杭州同時進行土拍，建發(fā)房產(chǎn)成最大贏家，以單獨或者聯(lián)合體方式共拿下4宗地，共花費了73.9665億元。

不過憑借著廈門國資的股東信用背景，以及供應(yīng)鏈貿(mào)易業(yè)務(wù)高周轉(zhuǎn)的物流和資金，建發(fā)股份的流動性并未遇到大的困難。年報顯示，2023年建發(fā)股份經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額達293.9億元，同比提升89.94%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊就達182億元，同比提升25.46%。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖