每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在今年港股延遲刊發(fā)2023年度業(yè)績報(bào)告的5家物業(yè)企業(yè)中，方圓生活服務(wù)（HK09978，股價0.08港元，市值3200萬港元）、建業(yè)新生活、宋都服務(wù)均是首次無法按時刊發(fā)年報(bào)。

回看方圓生活服務(wù)的2023年，年中出現(xiàn)上市3年來首次歸母凈利為負(fù)，由此看來，方圓生活服務(wù)的年報(bào)“難產(chǎn)”，也就讓外界不意外。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，雖然近年來，方圓生活服務(wù)物業(yè)管理收入占比提升，但主要客戶仍集中在母公司方圓集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)公司。在方圓系公司出現(xiàn)流動性問題后，方圓生活服務(wù)就承擔(dān)著應(yīng)收貿(mào)易款項(xiàng)減值虧損撥備的風(fēng)險(xiǎn)，以及關(guān)聯(lián)公司多次以資產(chǎn)抵債的“無奈”。

應(yīng)收款減值測試未完成

對于無法準(zhǔn)時刊發(fā)2023年度報(bào)告的原因，方圓生活服務(wù)解釋稱，主要是因核數(shù)師需要取得額外的重要資料及文件，完成截至2023年12月31日的年度貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)減值測試，而公司需要額外時間收集所需的必要資料及文件。

事實(shí)上，受貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)減值損失影響，2023年度多家上市物企出現(xiàn)凈虧損，方圓生活服務(wù)也不例外。

2023年上半年，方圓生活服務(wù)實(shí)現(xiàn)總收入約2.18億元（人民幣，下同），同比減少約21.7%，主要原因在于綜合房地產(chǎn)代理服務(wù)分部收入下降約5720萬元。公司擁有人應(yīng)占虧損約2291.1萬元，相較2022年同期由盈轉(zhuǎn)虧。

據(jù)了解，這是自2020年港交所主板上市以來，方圓生活服務(wù)的首次業(yè)績虧損。

對于虧損的原因，公司解釋稱主要是由于金融資產(chǎn)減值虧損大幅增加了約4690萬元。而金融資產(chǎn)減值虧損的大幅增加，主要來自于應(yīng)收貿(mào)易款項(xiàng)減值虧損撥備增加約660萬元，以及應(yīng)收同系附屬公司款項(xiàng)和應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)減值虧損撥備增加約4080萬元。

公司進(jìn)一步解釋稱，這主要是由于對主要客戶的應(yīng)收款項(xiàng)回款放緩，以及行業(yè)不景氣使陷入財(cái)務(wù)困境的房地產(chǎn)開發(fā)商信貸風(fēng)險(xiǎn)增加，方圓生活服務(wù)合理計(jì)提了減值損失撥備。

同系附屬公司等關(guān)聯(lián)公司，是指方圓集團(tuán)控股有限公司（以下簡稱方圓集團(tuán)）投資的公司，主要客戶則是方圓集團(tuán)及其附屬公司。方圓集團(tuán)是方圓生活服務(wù)的母公司，也是其實(shí)控人方明主要負(fù)責(zé)地產(chǎn)開發(fā)的公司。

2023年上半年，方圓生活服務(wù)的應(yīng)收貿(mào)易款項(xiàng)達(dá)到約1.44億元，較年初增長約14.93%。除去減值虧損后，還有約1.23億元應(yīng)收貿(mào)易款，其中，同系附屬公司的應(yīng)收款項(xiàng)約9616萬元，關(guān)聯(lián)公司的應(yīng)收款項(xiàng)約4539萬元。

債務(wù)方面，截至2023年6月底，方圓生活服務(wù)只有一筆約3500萬元的短期借款，主要用于撥付日常營運(yùn)及一般營運(yùn)資金，并無長期借款。其銀行結(jié)余及現(xiàn)金約為1.12億元，同比減少約5%。

關(guān)聯(lián)公司多次以資抵債

方圓生活服務(wù)的前身是方圓房服集團(tuán)，于2017年11月15日起在創(chuàng)業(yè)板上市，當(dāng)時主要業(yè)務(wù)是做新房及二手房代理、渠道整合平臺、物業(yè)研究及咨詢等服務(wù)。2020年5月，方圓房服集團(tuán)又在香港聯(lián)交所正式批準(zhǔn)轉(zhuǎn)板上市，開始在主板交易。

2021年初，在已完成對廣州方圓現(xiàn)代生活服務(wù)股份有限公司66.31%的股權(quán)收購后，方圓房服集團(tuán)正式更名為“方圓生活服務(wù)”，意在強(qiáng)調(diào)其物業(yè)屬性。

彼時，物業(yè)股股價雖已開始在資本市場回落，但余溫仍在。而由于物業(yè)公司估值處于歷史低位，導(dǎo)致2021年上市物業(yè)公司并購浪潮迭起，全年共有29家上市物企發(fā)起53項(xiàng)并購，并購交易總額達(dá)366.88億元。

方圓生活服務(wù)自然也沒有錯過，在更名后不到半年時間內(nèi)，就開啟了5起物業(yè)公司并購，斥資近7000萬元。在這一輪收并購后，方圓生活服務(wù)2021年度和2022年度的營收均突破了5億元，凈利潤也逐年上漲。

但在2023年8月，其關(guān)聯(lián)公司方圓集團(tuán)旗下廣州市方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱方圓地產(chǎn)）官宣債務(wù)違約，未能支付境外債券（債券代碼：XS2280435673）本金3.4億美元，累計(jì)未付利息6936萬美元。

因此，自2023年以來，方圓生活服務(wù)接受了多次方圓集團(tuán)關(guān)聯(lián)公司以待售物業(yè)等資產(chǎn)抵付應(yīng)收賬款。

例如，2023年6月，廣東江門鶴山市一家項(xiàng)目公司擬將旗下23套住宅物業(yè)轉(zhuǎn)讓給方圓生活服務(wù)，以抵消其拖欠方圓生活服務(wù)的應(yīng)收款1600萬元。而這23套住宅物業(yè)的總價值被估價約為2000萬元，方圓生活服務(wù)反過來還需要向?qū)Ψ街Ц兑还P400萬元的首付款。

方圓生活服務(wù)解釋稱，本次交易置換的原因是賣方未能如期結(jié)清未結(jié)應(yīng)收款總額，且預(yù)期賣方將無法于近期結(jié)清未結(jié)應(yīng)收款總額，故進(jìn)行置換交易。“未結(jié)應(yīng)收款總額來自本集團(tuán)過往向賣方提供的物業(yè)代理及物業(yè)管理服務(wù)。”