每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

支持商品住房“以舊換新”的城市越來(lái)越多。據(jù)中指研究院最新統(tǒng)計(jì)，自去年以來(lái)，支持商品住房“以舊換新”的城市已超過(guò)40個(gè)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，上述各城市推出的商品住房“以舊換新”政策力度不一，操作細(xì)則也各不相同。在不同的政策支持力度下，“以舊換新”的效果也顯出了差異。

以鄭州為例，截至4月24日下午，鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)系統(tǒng)內(nèi)，已有超過(guò)180套“以舊換新二手房”完成登記入庫(kù)，占試點(diǎn)階段收購(gòu)計(jì)劃的36%，房源總價(jià)在29萬(wàn)~318萬(wàn)元，這距離鄭州市二手住房“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”試點(diǎn)工作正式啟動(dòng)還不到4天。

視覺(jué)中國(guó)圖

4月24日，深圳房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)樂(lè)有家在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，他們開(kāi)啟“以舊換新”試點(diǎn)項(xiàng)目后不到一周，已有7單簽約客戶(hù)。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，由于二手房交易過(guò)程時(shí)間較長(zhǎng)，目前各地住房“以舊換新”政策整體落地效果還不明顯。住房“以舊換新”意在聯(lián)動(dòng)一二手房買(mǎi)賣(mài)，降低交易成本，但同時(shí)存在二手房參與門(mén)檻較高，二手房評(píng)估價(jià)或交易價(jià)較低，可置換新房選擇少等痛點(diǎn)。

最大痛點(diǎn)是賣(mài)掉舊房

早在2023年，就已有多個(gè)城市支持住房“以舊換新”。今年以來(lái)，越來(lái)越多的城市加入進(jìn)來(lái)。

從各地支持“以舊換新”的方式來(lái)看，主要包括兩種：一是房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)舊房?jī)?yōu)先推售，若一定期限內(nèi)舊房售出，后續(xù)則按流程購(gòu)買(mǎi)新房；二是開(kāi)發(fā)商或國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)舊房，業(yè)主用售房款購(gòu)買(mǎi)指定新房項(xiàng)目，這種方式是今年以來(lái)住房“以舊換新”的主流。

4月23日，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)起的“以舊換新”就屬于第一種。4月19日，樂(lè)有家已與深圳綠景白石洲項(xiàng)目正式開(kāi)啟“以舊換新”活動(dòng)，目前簽約的已有7單。

樂(lè)有家方面表示，“以舊換新”核心條款之一是幫助業(yè)主盡快賣(mài)掉舊房，其調(diào)研結(jié)果顯示，參與“以舊換新”的客戶(hù)，首要目的是借此快速賣(mài)出舊房，此類(lèi)占比達(dá)70.8%，在推出“以舊換新”后，不少二手房業(yè)主主動(dòng)聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人咨詢(xún)了解。

對(duì)參與“以舊換新”的新房項(xiàng)目，樂(lè)有家也是有選擇的，例如位于深圳南山區(qū)的綠景白石洲項(xiàng)目，價(jià)格就有一定吸引力。該項(xiàng)目折后單價(jià)為8.3萬(wàn)元/平方米起步，周邊二手房?jī)r(jià)格13萬(wàn)~15萬(wàn)元/平方米，新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛35%~40%。

“目前成交的‘以舊換新’，大部分舊房與新房的差價(jià)不大，舊房售出后獲得的房款，能覆蓋新房總價(jià)的60%以上。”樂(lè)有家方面表示，在流程上，客戶(hù)可鎖定意向房源兩個(gè)月。兩個(gè)月內(nèi)舊房售出，則前期的訂金自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，繼續(xù)新房交易流程；如果舊房未售出，客戶(hù)可選擇退訂新房，無(wú)違約責(zé)任。

在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，“以舊換新”最大的痛點(diǎn)是能不能賣(mài)掉舊房。“目前，開(kāi)發(fā)商給出的以舊換新的時(shí)間約定，多數(shù)是鎖定意向房源的期限在兩個(gè)月左右，這意味著，賣(mài)房周期往往在兩個(gè)月左右，但二手房往往很難在兩個(gè)月內(nèi)賣(mài)出。因此，賣(mài)家要獲得‘買(mǎi)新’的優(yōu)惠價(jià)格，就得在‘賣(mài)舊’時(shí)降低掛牌價(jià)，即降低掛牌價(jià)的損失，在買(mǎi)新房上獲得了補(bǔ)償。”

記者了解到，業(yè)主無(wú)論是自己進(jìn)行舊房交易，還是被統(tǒng)一收購(gòu)舊房，舊房抵新房的房款比例一般都在60%到80%，最高不超過(guò)90%。還有城市明確了具體的抵扣比例。如無(wú)錫市梁溪區(qū)明確指出，存量二手商品住房總價(jià)，不高于新購(gòu)房源總價(jià)的60%，指定樓盤(pán)有5個(gè)。

在不同政策模式下，各地二手房抵扣的價(jià)格也不盡相同，有些低于市場(chǎng)價(jià)，有些則接近或略高于市場(chǎng)價(jià)。一位江蘇蘇州的二手房業(yè)主表示，其在“以舊換新”過(guò)程中，被官方收購(gòu)的二手房，最終評(píng)估價(jià)與市場(chǎng)價(jià)基本一致。如果自己進(jìn)行舊房交易，可能還賣(mài)不到評(píng)估價(jià)。

李宇嘉認(rèn)為，“以舊換新”的關(guān)鍵是激發(fā)二手房業(yè)主賣(mài)舊買(mǎi)新的動(dòng)力，政策應(yīng)該從滿(mǎn)足業(yè)主住房消費(fèi)升級(jí)的愿望，以及降低置換成本、置換周期等角度出發(fā)。同時(shí)要確立“賣(mài)不掉二手房則無(wú)責(zé)退訂新房”的原則，這才能給到參與‘以舊換新’的業(yè)主足夠的安全感。

二手房參與門(mén)檻較高

記者了解到，雖然目前不少城市提出了“以舊換新”的政策導(dǎo)向，但仍處于政策探索階段，當(dāng)前整體效果尚不明顯。例如，從目前落地的政策細(xì)則來(lái)看，不少城市都對(duì)參與“以舊換新”的二手房源，規(guī)定了一定的門(mén)檻或要求，尤其是通過(guò)國(guó)資平臺(tái)等為主體收購(gòu)舊房的。

以鄭州為例，試點(diǎn)階段收購(gòu)的二手住房需滿(mǎn)足的條件包括但不限于：房齡不能超過(guò)15年，如有房貸需還清，要位于三環(huán)以?xún)?nèi)等。而試點(diǎn)階段換房，選購(gòu)的新建商品住房應(yīng)是已取得房屋竣工驗(yàn)收備案證明的“現(xiàn)房”。

目前，在鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)系統(tǒng)內(nèi)，已有超過(guò)180套“以舊換新二手房”完成登記入庫(kù)，房源總價(jià)在29萬(wàn)~318萬(wàn)元，多數(shù)房源都是一居室或二居室，房源面積大多數(shù)都在70平方米以下。目前鄭州參與“以舊換新”的新盤(pán)有58個(gè)，均價(jià)在8100~42000元/平方米。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份采訪(fǎng)鄭州多個(gè)參與“以舊換新”活動(dòng)的新盤(pán)項(xiàng)目，從中了解到，通過(guò)“以舊換新”方式購(gòu)買(mǎi)新房并無(wú)特別限制，在售房源都可以選，全款或者按揭貸款的付款方式都可以，屆時(shí)二手房被收購(gòu)后可以直接抵扣房款或首付，優(yōu)惠折扣都按案場(chǎng)現(xiàn)時(shí)情況來(lái)定。

再看揚(yáng)州，該市鼓勵(lì)支持開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展“直接收購(gòu)”式“以舊換新”業(yè)務(wù)，從去年9月開(kāi)始已經(jīng)在試點(diǎn)進(jìn)行系列措施。截至今年2月底，揚(yáng)州市區(qū)已有逾200套二手房被房企直接收購(gòu)。據(jù)“揚(yáng)州發(fā)布”的數(shù)據(jù)，5個(gè)月內(nèi)，一家積極參與試點(diǎn)的房企，承接的二手房收購(gòu)總額約2億元，帶動(dòng)新房成交額近5億元。

對(duì)此，李宇嘉建議，在“以舊換新”前期，可選擇資金鏈緊張、愿意讓利的開(kāi)發(fā)商參與，讓其通過(guò)參與活動(dòng)來(lái)提振銷(xiāo)售，從而對(duì)其他開(kāi)發(fā)商起到示范效應(yīng)。

易居研究院認(rèn)為，目前“以舊換新”過(guò)程中出現(xiàn)的潛在問(wèn)題或矛盾點(diǎn)，需要在后續(xù)改革中進(jìn)行有效解決。如從評(píng)估過(guò)程看，可錨定周邊市場(chǎng)二手房掛牌價(jià)和實(shí)際成交價(jià)，進(jìn)行多次評(píng)估，或采取多家公司聯(lián)合評(píng)估等方式進(jìn)行。

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