每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年以來，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持低位運行。

4月30日晚，中指研究院、克而瑞、億翰智庫等多家機構(gòu)陸續(xù)發(fā)布2024年1—4月房企銷售業(yè)績榜。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，百強房企銷售總額為12464.4億元，同比下降但降幅較上月有所收窄。另據(jù)克而瑞統(tǒng)計，百強房企1-4月實現(xiàn)銷售操盤金額10914.1億元，同比降低46.8%，降幅收窄0.7個百分點。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，二季度開局，保利發(fā)展以單月銷售331億元重奪銷冠寶座，同時也是前4月銷售額唯一突破900億元關(guān)口的房企。中海地產(chǎn)和萬科分別以820億元和779.8億元銷售業(yè)績位居行業(yè)第二和第三位。值得注意的是，頭部房企4月的銷售業(yè)績不及3月。

來源：中指研究院

房企間銷售業(yè)績差距拉大

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-4月，百強房企銷售總額為12464.4億元，同比降幅較3月有所收窄。其中，銷售額超百億元房企共28家，銷售額均值320億元。

值得注意的是，今年前4月，房企間的業(yè)績差距逐漸拉大，除了保利發(fā)展獨自奔向“千億”外，“800億元+”房企只有中海地產(chǎn)一家，“700億元+”房企則有萬科、綠城中國和華潤置地三家。第七名建發(fā)房產(chǎn)與第六名招商蛇口銷售額相差超過170億元；排名第八至第十位的濱江集團、龍湖集團和越秀地產(chǎn)，銷售額均處于“300億元+”。

來源：中指研究院

處于第二陣營（50億-100億元）企業(yè)共有29家，銷售額均值為69.7億元；第三陣營（30億-50億元）企業(yè)共有30家，銷售額均值為38.4億元；第四陣營（30億元以下）企業(yè)為13家，銷售額均值為27億元。

“4月份，如綠城中國、保利置業(yè)等央國企的銷售業(yè)績更顯韌性，武漢城建、濱江集團等區(qū)域深耕型企業(yè)同樣表現(xiàn)突出。”中指研究院分析指出。

克而瑞統(tǒng)計顯示，4月份百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期進(jìn)一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低57.3%至258.8億元；TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低52.6%和51.1%至68.7億元和44.8億元；TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低47.7%至18.5億元。

來源：克而瑞

隨著2023年上市房企年報發(fā)布接近尾聲，中指研究院梳理發(fā)現(xiàn)，頭部房企如中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)等，多保持謹(jǐn)慎樂觀，堅持深耕一線城市和重點二線城市，對高潛力城市進(jìn)一步聚焦。同時，按月度、按季度以銷定投、以銷定產(chǎn)，實現(xiàn)產(chǎn)銷共存動態(tài)的平衡，以效率質(zhì)量為優(yōu)先。

在財務(wù)策略方面，上市房企更注重安全，逐步降低對“總?cè)谫Y”模式的依賴，轉(zhuǎn)向項目制融資，貫徹以銷定支策略，力爭降低融資成本，同時有序壓降負(fù)債規(guī)模，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。如綠城提出平衡現(xiàn)金流安全與利潤，建發(fā)、金地緊抓現(xiàn)金流管理，龍湖把債務(wù)安全放在第一位，越秀確保“三道紅線”綠檔等。

房企5月份或加快推盤節(jié)奏

百強房企銷售業(yè)績整體不佳，與主要城市的房地產(chǎn)市場供求低迷有關(guān)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年4月房地產(chǎn)市場的供求較3月環(huán)比微降，不過絕對量仍處年內(nèi)次高，好于一季度月均水平。重點30城新房供應(yīng)量同環(huán)比齊跌，成交量環(huán)比下降17%，同比下降43%，與一季度均值相比增長13%；前4月成交量累計同比下降47%，降幅收窄1個百分點。

分能級來看，一線和重點二三線城市的房地產(chǎn)市場供求均呈現(xiàn)出同環(huán)比齊跌、累計同比持續(xù)下降態(tài)勢，4月樓市成交絕對量好于一季度月均，一線城市同比降幅和累計同比降幅均為40%且低于二三線城市?？梢钥闯觯痪€城市的樓市修復(fù)程度顯著好于二三線城市。

值得注意的是，4月重點城市的土拍市場出現(xiàn)明顯降溫。如上海4月土拍整體熱度有所下降，6宗地塊中3宗封頂搖號，1宗溢價，2宗底價；杭州于4月29日出讓中5宗土地，最終4宗成交，1宗提前終止；成都4月共推出25宗地塊，雖然部分熱門地塊刷新單價“地王”，但多數(shù)地塊以底價成交。

對于即將到來的5月份，中指研究院預(yù)計，房企會加快推盤，加大力度趕在“五一”推盤。一方面，“五一”假期是房地產(chǎn)營銷的關(guān)鍵節(jié)點，開發(fā)商抓緊機會積極推新；另一方面，房企有望積極推出靈活多樣的營銷活動，抓住上半年的營銷窗口期。

尤其是4月最后一周，成都、南京、天津、北京陸續(xù)出臺了樓市新政，包括取消或放松限購政策、支持住房“以舊換新”、優(yōu)化公積金貸款政策等多種舉措。

“核心城市需求端限購限貸等政策將進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，優(yōu)化限購政策、降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等均具備空間。與此同時，‘保交付’力度有望延續(xù)。”中指研究院分析認(rèn)為，4月30日召開的中央政治局會議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，具體政策后續(xù)有望逐步落實。在外部環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化下，房企銷售將有所改善。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖