每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

近期，上海豪宅熱銷(xiāo)吸引了足夠的眼球，也引發(fā)了太多的遐想。

3月28日，中海·順昌玖里以196.5億元單盤(pán)銷(xiāo)售額刷新中國(guó)樓市開(kāi)盤(pán)紀(jì)錄。4月21日，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期則憑借單日99.97億元的銷(xiāo)售額成為年內(nèi)上海單盤(pán)銷(xiāo)售額TOP2的項(xiàng)目。4月25日，上海最新一處高端住宅項(xiàng)目“保利·世博天悅”開(kāi)盤(pán)，套均價(jià)格超過(guò)3500萬(wàn)元的項(xiàng)目單日銷(xiāo)售額超80億元。

上海豪宅熱銷(xiāo)，一度被解讀為樓市回暖的先兆。理由是，有錢(qián)人先知先覺(jué)，消息靈通，可以一定程度代表未來(lái)投資和消費(fèi)的趨勢(shì)。這種解讀，部分得以驗(yàn)證。4月下旬至5月初，北京、成都這些一線和新一線城市的房地產(chǎn)政策陸續(xù)松綁。難道樓市已從豪宅和一線城市率先重啟了？

然而，更廣泛的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)并不支持前述觀點(diǎn)。

例如，前4月TOP100房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)同比仍在下滑，只不過(guò)降幅有所收窄。從數(shù)量看，房?jī)r(jià)指數(shù)跌的城市明顯多于漲的城市。同時(shí)，多地二手房掛牌數(shù)屢創(chuàng)新高，且有量增價(jià)跌之勢(shì)。

如何判斷中國(guó)樓市走向，一直是個(gè)老大難問(wèn)題。因?yàn)椋袊?guó)市場(chǎng)太大，區(qū)域差異也太大。就說(shuō)豪宅熱銷(xiāo)與二手房拋壓加劇的矛盾現(xiàn)象，一種解讀是兩個(gè)群體分別看多和看空樓市，前者是“富人”后者是“窮人”。但中介人員則發(fā)現(xiàn)，兩個(gè)圖景間存在關(guān)聯(lián)。不乏個(gè)案顯示，買(mǎi)豪宅和拋二手房的是同一群人。也就是說(shuō)，是同一群人在“賣(mài)舊買(mǎi)新”。按股市的術(shù)語(yǔ)，是調(diào)倉(cāng)。個(gè)中邏輯是，隨著樓市需求的全面調(diào)整，勢(shì)必需要重新對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估值。昔日普漲年代能夠雞犬升天的“老破小”，未來(lái)只會(huì)貶值。而部分區(qū)位好、品質(zhì)高、服務(wù)好的豪宅，則可以繼續(xù)保值增值。于是，房地產(chǎn)投資也面臨換倉(cāng)。

目前，換倉(cāng)的還只是最敏感最有實(shí)力的群體，而隨著市場(chǎng)深度調(diào)整，也許會(huì)有更多中等收入群體加入調(diào)倉(cāng)行列。

當(dāng)然，還存在區(qū)域之間的不動(dòng)產(chǎn)換倉(cāng)。由于部分三四線城市樓市迅速轉(zhuǎn)冷，而部分一線或新一線城市熱度不減，當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)就成為調(diào)倉(cāng)的熱門(mén)之選。賣(mài)掉三四線城市的多余房產(chǎn)，買(mǎi)進(jìn)熱點(diǎn)城市的不動(dòng)產(chǎn)，就是區(qū)域間的換倉(cāng)。這種行為可能加劇區(qū)域間樓市的分化。除京、滬之外，成都、西安、杭州，這些人口凈流入的城市，以及三亞、西雙版納這類(lèi)熱門(mén)旅游城市，會(huì)成為區(qū)域換倉(cāng)的受益者。

這可能是相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期樓市的一個(gè)趨勢(shì)。增量只在部分城市甚至部分區(qū)域發(fā)生，更多的交易只是在調(diào)倉(cāng)。我們應(yīng)該逐漸適應(yīng)一個(gè)有漲有跌、有冷有熱、有搶有拋，甚至分化加劇的樓市。而房企和購(gòu)房人、投資者，都要習(xí)慣這些變化。