每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

5月9日一早，杭州發(fā)布“杭七條”新政，實(shí)施近8年的住房限購政策全面取消。當(dāng)日，杭州本土房企濱江集團(tuán)（SZ002244，股價(jià)7.69元，市值239.27億元）股價(jià)漲幅超4%，5月10更是封漲停板。

而就在此前不久，濱江集團(tuán)因薪資結(jié)構(gòu)調(diào)整、變更企業(yè)法人代表等系列動(dòng)作，引發(fā)諸多傳言與猜想。傳言包括“資金鏈吃緊”，以及“國資接盤”等。

傳聞并非空穴來風(fēng)

從2023年年報(bào)披露的主要項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度來看，市場關(guān)于濱江集團(tuán)“有大量預(yù)售監(jiān)管資金沉淀”的猜測并非空穴來風(fēng)。據(jù)記者梳理，2022年至2023年濱江集團(tuán)獲取的項(xiàng)目大多處于建設(shè)中，截至去年12月31日已竣工項(xiàng)目27個(gè)，在建項(xiàng)目約66個(gè)，其中2022年項(xiàng)目完工進(jìn)度大多在50%-80%之間，部分項(xiàng)目已經(jīng)開盤銷售。

根據(jù)《杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，其中監(jiān)管項(xiàng)目工程預(yù)算清冊總額不低于130%的預(yù)售資金按預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議方式監(jiān)管。而濱江集團(tuán)絕大部分項(xiàng)目位于杭州（注：浙江省內(nèi)及其他省市大多采取同樣的商品房預(yù)售資金監(jiān)管比例），意味著要將這些沉淀資金順利回籠，濱江集團(tuán)還面臨著在市場走弱的大環(huán)境下既要一手抓銷售去化、一手抓工程進(jìn)度，還要在公開市場繼續(xù)搶優(yōu)質(zhì)地塊，因此資金需求量仍然較高。

而之所以會(huì)有如此多項(xiàng)目在建設(shè)中，恰恰是濱江集團(tuán)近年大舉逆勢擴(kuò)張并未及時(shí)剎車。

每經(jīng)記者梳理濱江集團(tuán)近幾年的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2020年至2023年，濱江集團(tuán)的權(quán)益拿地金額分別達(dá)到410億元、438億元、374億元和256億元，分別排在行業(yè)第17位、第15位、第7位和第12位。

一方面拿地多，在建在銷項(xiàng)目多；另一方面，項(xiàng)目交付前（平均建設(shè)周期2.5年）預(yù)售資金要受地方政府監(jiān)管，無法回流到集團(tuán)。這正是坊間傳聞濱江集團(tuán)“幾百億被監(jiān)管”“現(xiàn)金流吃緊”的原因。

對此，濱江集團(tuán)回復(fù)每經(jīng)記者表示：“確實(shí)各地都有資金監(jiān)管的要求，但濱江由于運(yùn)營情況較好，還是杭州市監(jiān)管資金‘白名單’的入圍企業(yè)。”

預(yù)售資金回流受阻，就需要集團(tuán)加大債務(wù)融資。但記者卻發(fā)現(xiàn)，與擴(kuò)張趨勢相背離的是，2021年至2023年濱江集團(tuán)的發(fā)債總規(guī)模呈現(xiàn)下行之勢。

來源：企業(yè)預(yù)警通

每經(jīng)記者梳理濱江集團(tuán)2020年以來的融資情況發(fā)現(xiàn)，2020年共發(fā)行11筆各類債券，總規(guī)模約66.32億元；2021年發(fā)債8筆，總金額增至67.9億元；2022年僅發(fā)行2筆超短期融資券、2筆一般短期融資券和2筆中期票據(jù)，總規(guī)模降至53.2億元；2023年發(fā)行3筆一般短期融資券、2筆中期票據(jù)和1筆公司債，總規(guī)模進(jìn)一步縮減至43億元。不過今年1-4月，情況有了變化，濱江集團(tuán)共發(fā)行4筆債券，總規(guī)模26億元，已超過去年發(fā)債規(guī)模的一半。

當(dāng)然，此種情況非濱江集團(tuán)所獨(dú)有。恒大爆雷事件以來，房企債務(wù)融資已呈斷崖式下跌。幸運(yùn)的是，濱江集團(tuán)是極少仍可以正常發(fā)債的民營房企，而許多房企根本發(fā)不出債。

但債務(wù)償付壓力不減。據(jù)查債通，濱江集團(tuán)目前有10筆存量人民幣債券和兩筆BBS，合計(jì)約75.28億元。今年即將到期兌付的債券共有5筆，共36.2億元。

部分遠(yuǎn)郊項(xiàng)目去化難

行業(yè)整體下行之下，加速項(xiàng)目去化成為房企的首要任務(wù)。

年報(bào)顯示，截至2023年12月31日，濱江集團(tuán)的在售住宅項(xiàng)目（含商業(yè)）合計(jì)去化率達(dá)到81%。不過值得注意的是，即使在大本營杭州，濱江集團(tuán)的項(xiàng)目銷售也出現(xiàn)明顯分化。

如濱江集團(tuán)位于杭州市遠(yuǎn)郊的合作項(xiàng)目和郊區(qū)自持項(xiàng)目，在去年的銷售表現(xiàn)普遍不佳。以去年9月30日開盤的合作項(xiàng)目荷印觀翠灣項(xiàng)目為例，去化率僅為11.3%；同期開盤的映宸里項(xiàng)目，去化率也僅為26.3%。去年7月2日開盤的聽荷芳翠府項(xiàng)目，去化率為25.5%。

上述三個(gè)項(xiàng)目中，荷印觀翠灣位于杭州大江東板塊，濱江集團(tuán)的權(quán)益占比為30.5%；位于近郊小和山板塊的映宸里，濱江集團(tuán)的權(quán)益占比為27.00%；位于臨平北東湖新城板塊的聽荷芳翠府，濱江集團(tuán)的權(quán)益占比為51%。此外，濱江集團(tuán)自有項(xiàng)目翠棲府項(xiàng)目的去化率為18.12%，千島湖湖濱印象項(xiàng)目的去化率僅為12%。

上述濱江集團(tuán)營銷負(fù)責(zé)人坦言，市場轉(zhuǎn)冷之后，杭州有些板塊的房子的確非常難賣，只能硬拼產(chǎn)品力，在區(qū)域內(nèi)流速極低的情況下，盡量做到板塊內(nèi)銷冠。在進(jìn)行了一系列強(qiáng)化銷售的動(dòng)作后，目前濱江在杭州的所有在售項(xiàng)目中，去化率在20%左右的只有三個(gè)合作項(xiàng)目。

針對去年杭州部分遠(yuǎn)郊地塊項(xiàng)目剛需產(chǎn)品入市后去化不及預(yù)期，濱江集團(tuán)方面向每經(jīng)記者表示：“對于產(chǎn)品類型，公司肯定是做品質(zhì)住宅，其中分為兩類，一類是高端住宅，第二類是改善性需求的項(xiàng)目。具體方案也是根據(jù)拿地時(shí)的市場情況來確定，同時(shí)也與年初制定的總體銷售目標(biāo)配套。既然要實(shí)現(xiàn)1000多億元的銷售目標(biāo)，那就要有相應(yīng)貨值的地塊，不可能全是高端產(chǎn)品；另一方面，現(xiàn)在我們在做的項(xiàng)目，涉及前一階段公司拿地的原則，還和過去杭州的拿地?fù)u號政策有關(guān)，因此具有一定的不確定性。”

不過，此次杭州新政帶來的市場效果值得期待。以濱江集團(tuán)今年4月下旬剛剛接手的溪映聽廬濱江項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目自去年9月25日開盤至今的去化率僅為21%。上述濱江集團(tuán)營銷負(fù)責(zé)人告訴記者：“溪映聽廬項(xiàng)目以往銷售不理想，月流速只有10套，新政發(fā)布當(dāng)天上午就賣出去一套。”

濱江集團(tuán)旗下秦望府項(xiàng)目實(shí)景 來源：濱江集團(tuán)官微

“這次杭州限購全面放開之后，公司馬上組織了會(huì)議，通過直播和各個(gè)平臺(tái)把在售項(xiàng)目廣而告之，比如省外的上海，省內(nèi)湖州、金華、義烏、溫州等，中午之前就把所有在售項(xiàng)目擴(kuò)散出去了。”杭州新政發(fā)布當(dāng)天，濱江集團(tuán)營銷負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）采訪時(shí)表示。

大額計(jì)提致利潤下滑

雖然去年濱江集團(tuán)的業(yè)績亮眼，卻出現(xiàn)“增收不增利”的情況。

年報(bào)顯示，2023年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入同比增長69.73%至704.43億元，歸母凈利潤同比下降32.41%至25.29億元，而歸母凈利之所以出現(xiàn)5年來首次同比下滑，緣于計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備43.07億元所致。此外，還有合聯(lián)營項(xiàng)目收益下滑并表比例提升和結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降帶來的拖累。

對于大幅計(jì)提，鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)認(rèn)為：“從貨值價(jià)格層面看，現(xiàn)在杭州房價(jià)在下跌，預(yù)計(jì)未來還會(huì)持續(xù)，特別是外圍區(qū)域樓盤不降價(jià)就賣不動(dòng)；另一方面，即使今年杭州出了一些政策，年內(nèi)房價(jià)也很難上漲，所以計(jì)提是為了應(yīng)對部分貨值價(jià)格下降的預(yù)期。”

事實(shí)上，濱江集團(tuán)董事長戚金興也曾多次向媒體表示，房地產(chǎn)市場后續(xù)并不樂觀，但從艱苦中走出來的房企總能找到生存之道。濱江集團(tuán)營銷負(fù)責(zé)人也透露，去年以來，公司拿地“慎之又慎”，好地塊一定要拿，有風(fēng)險(xiǎn)的地塊堅(jiān)決不碰。

不過在大本營杭州，濱江集團(tuán)的拿地動(dòng)作依然頻繁。在今年1月25日的杭州首場土拍中，濱江集團(tuán)斥近40億元拿下西湖區(qū)三墩板塊和蕭山區(qū)北干板塊兩宗熱門地塊；3月29日，又以37億元摘得西興地塊；4月16日，再次豪擲74億元連拿錢江新城二期和運(yùn)河新城地塊。

“杭州這次政策調(diào)整最大的獲益者應(yīng)該就是濱江了。截至目前 ，加上之前濱江拿到的運(yùn)河新城住宅用地和錢二地塊，他們已經(jīng)在公開市場拿地接近40宗，成為杭州土地儲(chǔ)備最豐富的民營房企。”張宏偉表示。

上述濱江集團(tuán)營銷負(fù)責(zé)人表示：“即使是在行情最差的時(shí)候，我們這些地也都很有優(yōu)勢，這一波政策放開之后，主城區(qū)項(xiàng)目能夠吸納更多遠(yuǎn)郊、省內(nèi)和省外的購買力。”

業(yè)績依賴單一城市

作為近幾年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)火熱的城市之一，杭州是濱江集團(tuán)業(yè)績的主要來源。

年報(bào)顯示，2023年濱江集團(tuán)在杭州的營收為459.07億元，占其總營收（704.43億元）的65.17%。另中指研究院數(shù)據(jù)，2023年濱江集團(tuán)總銷售額為1534.7億元，其中杭州區(qū)域的銷售額（1276.7億元）占比高達(dá)83.1%。至此，濱江集團(tuán)已經(jīng)連續(xù)第6年在杭州房企銷售榜上稱“王”。由此可見，杭州本土的“戰(zhàn)績”基本決定了濱江集團(tuán)在行業(yè)的排位。

來源：中指研究院

此外，2023年濱江集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目33個(gè)，其中杭州就占了27個(gè)。截至報(bào)告期末，濱江集團(tuán)土地儲(chǔ)備中杭州占比高達(dá)60%，浙江省內(nèi)非杭州城市占比5%，浙江省外占比15%。

不過，在行業(yè)整體下行的背景之下，杭州樓市同樣面臨成交放緩、房價(jià)下行的壓力。克而瑞浙江區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，今年4月杭州商品房成交縮量明顯，405個(gè)樓盤項(xiàng)目成交商品房4771套，環(huán)比縮減41.37%，同比縮減57.87%。

在張宏偉看來，對于濱江集團(tuán)而言，最大的風(fēng)險(xiǎn)或許就是來自杭州市場本身。“如果杭州這一輪政策放松后半年、一年甚至兩年，市場交易量沒有明顯好轉(zhuǎn)，這是企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)。如果市場需求量持續(xù)的萎縮，即便企業(yè)所占市場份額再高也有非常大的風(fēng)險(xiǎn)。”

2023年濱江集團(tuán)儲(chǔ)備貨值情況 來源：濱江集團(tuán)官微

“好在目前杭州的去庫存壓力不太大，目前狹義去化周期只有9個(gè)月左右（深圳、北京均超過20個(gè)月），在這種情況下取消限購，疊加一些救市措施，市場好轉(zhuǎn)好轉(zhuǎn)速度也會(huì)更快。一旦市場預(yù)期好了，在杭州投資或者居住性購房需求被激活的速度會(huì)更加明顯。”張宏偉補(bǔ)充道。

對于公司因多次底價(jià)拿地引發(fā)的“成為第二城投”的市場猜測，濱江集團(tuán)方面向每經(jīng)記者澄清：“‘第二城投’的說法并不存在，現(xiàn)在確實(shí)有不少地方政府的平臺(tái)公司，包括城投來邀請濱江合作，這也是基于品牌、公司的運(yùn)營以及操盤的能力，并非‘第二城投’的概念。”

此外，就薪資結(jié)構(gòu)調(diào)整及變更企業(yè)法人代表等動(dòng)作，濱江集團(tuán)此前曾回應(yīng)每經(jīng)記者稱：“這是公司根據(jù)目前市場情況和兄弟企業(yè)的做法進(jìn)行的調(diào)整，優(yōu)勝劣汰對于公司發(fā)展是有好處的。”

從今年一季度的業(yè)績來看，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營利“雙增”。一季報(bào)顯示，今年1—3月，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入137.01億元，同比增長35.85%；歸母凈利潤6.6億元，同比增長17.84%。另據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-4月，濱江集團(tuán)銷售額355.9億元，排在行業(yè)第八位，較去年提高了3個(gè)名次，成為排名最高的民營房企。

封面圖片來源：濱江集團(tuán)官微