每經(jīng)編輯 王月龍    

5月14日，杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布公告，經(jīng)臨安區(qū)人民政府研究決定，在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購一批商品住房用作公共租賃住房。

房源基本條件如下：①房源以整幢作為基本收購單位，同時單套建筑面積不超過70㎡；②收購房源需搭配一定比例的車位，房源待售車位數(shù)量滿足配比條件，即60㎡（含）以下的每套按0.6個車位比例配置，60㎡以上的每套按1.0個車位比例配置。以不超過周邊房源、車位的評估價作為本次收購的最高限價，最終按經(jīng)區(qū)政府審議通過的《關(guān)于收購商品住房用作公共租賃住房的具體實施方案》執(zhí)行。

據(jù)券商中國15日報道，早盤，市場流傳的消息稱，相關(guān)部門正在考慮一項計劃：即讓各地的地方政府購買尚未售出的住房。其實，自從4月30日高層會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)”以后，市場對通過“政府收儲存量房產(chǎn)以緩解市場壓力”賦予期待。

5月15日，A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊漲幅居前。截至收盤，光大嘉寶、天地源漲停，信達地產(chǎn)漲7%。

杭州臨安收購商品房用作公租房

據(jù)每經(jīng)網(wǎng)，5月14日，杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的一則征集公告透露了即將在區(qū)內(nèi)收購一批商品住房用作公共租賃住房的消息。

事實上，這是一則為收購商品住房工作征集供應(yīng)商的公告，但公告詳細透露了商品房門檻：要求房源位于杭州市臨安區(qū)范圍內(nèi)，整幢樓作為基本收購單位，且單套建筑面積不超過70平方米，同時房源需搭配一定比例的車位，房源待售車位數(shù)量滿足配比條件，即60平方米（含）以下的每套按0.6個車位比例配置，60平方米以上的每套按1.0個車位比例配置。

來源：杭州市臨安區(qū)住建局

此次公告還對開發(fā)商參與細則進行了特別說明：本次收購房源面積原則不超過10000平方米，現(xiàn)房或一年內(nèi)具備交付條件的期房，最終收購面積按經(jīng)區(qū)政府審議通過的《關(guān)于收購商品住房用作公共租賃住房的具體實施方案》執(zhí)行；報名后供應(yīng)商不得對提供的房源再進行銷售；報名后采購人對報名項目委托第三方開展盡職調(diào)查、風(fēng)險評估及價格評估，費用由采購人承擔。

《每日經(jīng)濟新聞》記者向相關(guān)部門求證具體信息，工作人員告訴記者：“供應(yīng)商必須保證整棟樓出售，這是最基本的要求。目前正在建設(shè)中的項目，能夠保證在一年內(nèi)完工的，才可以報名，同時（我們）也會派會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所對一年內(nèi)能否交付進行調(diào)查。”

不過，每經(jīng)記者向杭州當?shù)胤科罅私馇闆r時發(fā)現(xiàn)，“整棟樓單套面積均不大超過70平方米”這一條件非常苛刻，目前在售項目達到收購門檻有一定難度。房天下平臺顯示，目前臨安在售商品房17個，其中僅有榮上青云府、天目觀山月、柏源晶舍、桃語春福里、佳源錦盛里5個項目推出低于70平方米的戶型。

其中一家房企工作人員表示，印象中整個杭州都很少有這樣的項目，新開工的項目90平方米戶型都推得少了，即使有70平方米以下的房源，也是中間套和邊套大戶型組合，很少會有整幢70平方米的設(shè)計。

“國家隊”收房正在路上

據(jù)長江日報13日消息，2023年底，武漢市開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、購房者三方聯(lián)合，發(fā)起“以舊換新”的倡議。2024年2月，硚口區(qū)在全市率先探索“以舊換新”新模式，并在此倡議的基礎(chǔ)上再做升級，提出了“以房換房”，試行硚口住房“以房換房”。

居民王偉（化名）是硚口區(qū)的老居民，原本住在常碼頭片區(qū)一個建成20多年的老舊小區(qū)里。近日，他在了解到硚口區(qū)“以房換房”（在“以舊換新”倡議基礎(chǔ)上進行升級）活動后，他看中了古田片區(qū)的一個在建商品房小區(qū)，就想把自己原來105平方米的老房子，換成新小區(qū)128平方米左右的在建商品房。經(jīng)過第三方評估，王先生的舊房子評估價為90多萬元，而他看中的新小區(qū)這套房的總房價約為210多萬元，最終他認可了評估價，并補齊了120多萬元的差價款，換得新房。

硚口區(qū)住房“以房換房”項目組負責人介紹，硚口區(qū)在全市率先探索“以房換房”收儲模式，并成功試行，即區(qū)國有平臺企業(yè)先用真金白銀將居民房屋收過來作為區(qū)里的保障性住房項目，讓居民的利益有保障，該方式得到了居民的認可和肯定。目前，全區(qū)已成交10多戶，其中一戶已成功辦完手續(xù)。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“過去一段時間，鄭州、長沙、南京等多個核心城市都出臺了相關(guān)政策支持住房‘以舊換新’來消化存量房產(chǎn)。此次杭州市臨安區(qū)推行的內(nèi)容一方面是對盤活存量、去化庫存的有益嘗試，另一方面也是對政府公共租賃住房的供應(yīng)支持。不過本次杭州臨安收購房源規(guī)模較小，總套數(shù)預(yù)計在200套以內(nèi)，對于當前臨安積壓的大量庫存不能形成有效緩解，但為臨安區(qū)之后或?qū)⒊雠_‘以舊換新’等存量資產(chǎn)盤活政策打下了基礎(chǔ)。”

“國資或地方政府收購庫存類的住宅房源，來充當其他住房用途，本身各地都有創(chuàng)新，也有各種試點。但此次臨安收購房源用于公租房具有特殊性：一方面，過去收購房源大多用于保障性租賃住房，而公租房基本上是政府自己建設(shè)或房企配建的，今后類似配建的要求會減少；另一方面，從分類來說，保障性租賃住房更偏‘租賃住房’的角色，而公租房則是‘保障房’的角色。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者。

可行性究竟有多高呢？

錢從哪里來？

券商中國消息，據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年末我國存量住房面積約為295億平方米。再加上2021、2022年分別有8.6億平方米、10.0億平方米的商品住宅竣工面積，截至2022年末，我國存量住房面積約為313億平方米。同時，據(jù)住建部此前數(shù)據(jù)，我國住房空置率約為15%。

據(jù)天風(fēng)證券估計，2022年底空置二手房面積約有47億平方米，考慮到近年來新增需求也在消化空置的存量住房，估計2024年3月空置二手房面積約有44億平方米。即使不考慮房企待開發(fā)土地面積，只考慮新房廣義庫存（房企已開工未銷售的住宅）和能成為有效供給的空置二手房，目前廣義住房庫存也有26.3億平方米。其中，新房廣義庫存約為15.3億平方米（假設(shè)可售比為98%）；有效的空置二手房面積約為11億平方米（假設(shè)空置二手房僅有25%能成為供給）。

天風(fēng)證券認為，政府收購存量住房理論上可以降低庫存水平，緩解房地產(chǎn)市場的下行壓力，并通過更改用途為保障性住房來實現(xiàn)三大工程的部分目標。但要起到托市作用，則需將住宅去化周期壓降至18個月以內(nèi)。而要把住房去化周期壓降到18個月以內(nèi)，需要去掉約7.4個月的庫存，這對應(yīng)了7.7億平方米銷售，約占廣義住房庫存的29%。

據(jù)證券時報，“但其實存量和增量之間也是相互聯(lián)系的，總體來說，目前中央調(diào)控思路就是要刺激需求，減少庫存，優(yōu)化整個市場的運營環(huán)境。”中國社科院房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立說。對于接下來的政策建議，尹中立認為，為解決房地產(chǎn)市場問題，建議政府掏錢去解救開發(fā)商的流動性困境，現(xiàn)在“以舊換新”的做法實際上就是這種思路。

在中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶看來，在這一輪消化存量房產(chǎn)的過程中，保障性住房是重要的政策支點，將存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)為保障性住房，需要配套政策繼續(xù)完善和落實。二手房“收舊換新”“以舊換新”的城市有望進一步擴圍，而這種模式的推行也需要國家更多資金支持。

對于資金問題，國盛證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師金晶也認為，“消化存量”后續(xù)可能落地的方向是成立統(tǒng)一平臺收儲。無論是中央成立統(tǒng)一平臺，或者中央推動地方政府成立平臺去收儲存量，大部分資金依然需要由中央層面解決，單純依靠地方財政很難推進。

編輯|王月龍 杜波

校對|盧祥勇

封面圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝（圖文無關(guān)）

每日經(jīng)濟新聞綜合自每經(jīng)網(wǎng)（記者 包晶晶）、長江日報、券商中國、證券時報