每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近期，多年來受到市場熱議的住房公攤面積，在多地出現(xiàn)了新變化。

5月15日，深圳市人民政府官網(wǎng)顯示，2024版《深圳市建筑設計規(guī)則》將于近日正式發(fā)布，修訂內(nèi)容包括備受市民關(guān)注的減少住宅公攤面積、有效提高得房率、住宅和宿舍實行150米限高等。過去計入“公攤面積”的避難層、機房等兩大部分公共空間，修訂后將列為“不計容面積”。

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5月13日，惠州市自然資源局也發(fā)文稱，建筑物屋頂?shù)墓蔡蓍g、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房等輔助用房不計入容積率建筑面積，但不計入容積率建筑面積的總數(shù)不得超過屋頂面積的25％，上述不計入容積率建筑面積不納入公攤面積。

換言之，深圳和惠州的新政都將減少住宅公攤面積的計算。同時，房屋內(nèi)部得房率還將提升，放寬陽臺進深限制，凸（飄）窗窗臺在滿足條件下可不計入建筑面積。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，上述措施本質(zhì)上是通過增加套內(nèi)面積和實際使用面積，降低單位購房成本，變相降低了房價，有利于提升購房者購房的積極性。對開發(fā)商來說，也是對產(chǎn)品設計的松綁，產(chǎn)品得房率會得到明顯提升。

不過，有律師提醒，上述房屋面積計算方式變更，并不必然導致房產(chǎn)證面積增加。近期多地出臺新政明確減少公攤面積，并不等同于市場上部分開發(fā)企業(yè)推出的“偷面積”“贈送面積”等營銷行為。

多地出新政減公攤面積

根據(jù)目前施行的《商品房銷售管理辦法》，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)。

據(jù)惠州市自然資源局發(fā)布的《惠州市區(qū)2024~2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》，面積小于3萬平方米的用地，住宅建筑首層用作建設停車庫的建筑面積，不計入容積率建筑面積，但層高應不大于4.5米。

近期，肇慶市也明確發(fā)文優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目計容要求：自5月1日起，新供地的住宅小區(qū)項目在規(guī)劃條件中明確配建的公共配套設施，如中小學校、幼托、社區(qū)服務站、文化室、衛(wèi)生站、養(yǎng)老設施、居委、警務室、生活垃圾收集處理設施、變電站、公共廁所等，可不計入容積率，但建成后應無償移交屬地。沿城市主干路、臨城市廣場、公共綠地、重要景觀帶，因規(guī)劃要求封閉的陽臺一半計容。建筑物屋頂?shù)奶菸?、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房“不計容面積”。

值得注意的是，肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設局還發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范公開新建商品房共有建筑面積分攤信息的通知》，從2024年5月1日起，肇慶市范圍內(nèi)商品房實行按套內(nèi)面積計價宣傳銷售。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當對每套商品房進行明碼標價,并在銷售場所醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，標價內(nèi)容與套內(nèi)面積單價保持一致。

據(jù)了解，目前，肇慶市是全國率先實施住房公攤面積信息及計算方式現(xiàn)場公示的城市，也是廣東省內(nèi)唯一實施該做法的城市。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，本質(zhì)上，計容面積和公攤新政并不是產(chǎn)品的創(chuàng)新，而是調(diào)整規(guī)劃指標以滿足購房者的需求。此次惠州新政提出輔助用房不計入容積率建筑面積，不納入公攤面積，事實上是由政府或開發(fā)商來承擔，惠州調(diào)整的內(nèi)容屬于市政配套的，應該由政府來承擔，這也提高了業(yè)主的得房率。

設計有較大操作空間

2024版《深圳市建筑設計規(guī)則》修訂增加了“計一半面積的陽臺進深不超過2.4米，超過部分的水平投影面積應全部計入規(guī)定建筑面積”內(nèi)容。深圳此前的建筑設計規(guī)則要求是房屋陽臺的進深不能超過2.4米，此次修訂后，陽臺可以把進深做大，對超過2.4米部分計入規(guī)定建面。而在滿足條件下可不計入建筑面積的凸窗，修訂后進深也由0.6米增加至0.8米。

深圳一家本地房企的人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，深圳此前出臺的“70/90”政策、容積率要求、凸窗和陽臺等都規(guī)范非常嚴格，根本沒有放松空間。“如果上述新政落地，對住宅產(chǎn)品來說，在設計上會有較大的操作空間，雖然沒辦法像2014年以前那樣，做出得房率100%以上的房子，但是起碼在一些臥室、客廳的尺度上，可以更加放得開一些。”

5月13日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局等九部門也印發(fā)關(guān)于《持續(xù)推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》。文件顯示，鼓勵支持企業(yè)開發(fā)多樣化、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。新出讓的住宅用地，住宅套內(nèi)陽臺的“折半”計容面積上限由套內(nèi)建筑面積的18%提高至20%；取消對單個陽臺的進深和面積限制；取消凸（飄）窗窗臺與地面高差小于0.45米需計容的要求。出具規(guī)劃條件時，為后續(xù)的建筑方案編制預留一定的彈性。

肇慶的新規(guī)也對結(jié)構(gòu)凈高不超過2.10米，且進深不超過0.80米的全采光住宅建筑飄窗“不計容面積”。

“按照佛山的新政，套內(nèi)面積可以做到建筑面積的90%以上，這樣建筑面積90平米的房子可以做到三房，而原來只能做到兩房，實際上起到了控制總價的情況下，助力改善型需求的效果。”李宇嘉表示，對房企來說，得房率提升的項目，比其他項目具有更強的競爭力，單價較低、去化也快，自然會提振開發(fā)商拿地的積極性。

“參考廣州的經(jīng)驗來看，政策利好開發(fā)商新拿地塊和購買該項目的消費者，但對之前已經(jīng)入市但未開發(fā)或銷售的項目（沒有容積率或公攤優(yōu)勢），形成較為明顯的競爭優(yōu)勢，導致后者在去化時面臨巨大的壓力，特別是距離相近的項目。”李宇嘉補充道。

佛山計容新政與廣州2023年11月出臺的《廣州市建筑工程容積率計算辦法》類似。不過，廣州還鼓勵設置多個陽臺、入戶花園等。另外，對于套內(nèi)建筑面積超過144平方米的復式住宅，廣州還將客廳、起居室挑空部分層高基準值由原6米放寬為7.2米。

不過，近期多地出臺新政明確減少公攤面積，并不等同于市場上部分開發(fā)企業(yè)推出的“贈送面積”等營銷行為。

廣東合邦律師事務所合伙人楊登基律師則提醒，購房者與開發(fā)商應在《商品房買賣合同》中詳細約定購買商品房的面積（套內(nèi)與公攤面積）、計容積面積等，包括如實際交付商品房時出現(xiàn)面積差要多退少補（具體以總面積差、套內(nèi)面積差、公攤面積差何種標準補償?shù)龋?，在合同中應詳細約定或標注新政的計算標準，不應輕信開發(fā)商所宣傳的“偷面積”或“贈送面積”行為。

“其次，因新政對計容面積和公攤提出新計算方式，可能導致開發(fā)商為增加面積而產(chǎn)生變更房屋設計、規(guī)劃等違建行為。某些開發(fā)商為提升銷售戶型產(chǎn)品市場競爭力，可能采取未通過規(guī)劃驗收時是開放陽臺，完全按照規(guī)劃報批的圖紙來做，等規(guī)劃驗收通過后，交樓前會根據(jù)業(yè)主需求統(tǒng)一封閉陽臺外墻與安裝玻璃等，將原來陽臺也變成臥室等。這表面是增加房屋使用面積，但極有可能被定性為違建，進而導致被處罰或強制拆除的風險。”楊登基表示。

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