每經(jīng)記者 肖世清    每經(jīng)編輯 馬子卿    

5月17日，央行連發(fā)三項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)的重磅通知，分別關(guān)于下調(diào)個人住房公積金貸款利率、下調(diào)個人住房貸款最低首付款比例、取消首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

圖片來源：央行網(wǎng)站

具體來看，央行宣布，自5月18日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)；取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。另外，央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布通知指出，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華指出：“央行加碼穩(wěn)樓市政策措施，有助于改善市場對房地產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期，從今天市場表現(xiàn)看，相關(guān)板塊、個股應(yīng)聲明顯反彈上漲，反映市場對政策及未來效果的高度認(rèn)可。”

央行：下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)

央行指出，決定自2024年5月18日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，該政策對市場的影響非常重大，是新一輪購房政策重磅且有力出擊的重要體現(xiàn)。下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)。其中，5年期以上的首套住房公積金貸款為2.85%，而此前公積金貸款利率為3.1%。嚴(yán)躍進(jìn)稱，公積金貸款利率和此前商業(yè)銀行貸款利率一樣，總體保持了持續(xù)寬松的導(dǎo)向。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，公積金貸款利率的下調(diào)，此前已經(jīng)有行業(yè)內(nèi)進(jìn)行過討論。尤其是商業(yè)銀行貸款持續(xù)降息的情況下，很多地方房貸利率到了3.45%的水平。這個時候和公積金貸款的利差已經(jīng)差異不大了。所以公積金的利率下調(diào)是必然的。

“此次政策對于后續(xù)各地公積金貸款的申請、購房成本的降低以及支持住房消費(fèi)提振具有積極作用。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，尤其是疊加房貸首付政策，對于后續(xù)購房者積極入市會產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。后續(xù)“低首付+低商貸利率+低公積金利率”的購房模式會形成，全力助力今年房地產(chǎn)銷售市場的活躍，也有助于全面提振房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。

央行：取消首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限

此外，央行還表示，將取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

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嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于購房的房貸或按揭貸款，過去是有一個最低利率要求的，但現(xiàn)在這個利率下限取消了。例如，過去某些城市最低利率為3.5%，但按現(xiàn)在政策，即便是定價低于3%都可以根據(jù)銀行自己來決定。這也是房貸利率市場化的重要體現(xiàn)。

“此類政策和過去其他城市的政策的區(qū)別是，過去是城市自己根據(jù)房價指數(shù)和一城一策的導(dǎo)向做的差別化政策，但是現(xiàn)在實(shí)際上是全國統(tǒng)一布局，所以是一次非常深入和系統(tǒng)的政策，對于全國房貸利率的持續(xù)下調(diào)、降低購房成本、明確市場預(yù)期、激活市場活力等都有積極的作用。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

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周茂華則指出，取消首套與二套住房商貸利率并不意味著金融機(jī)構(gòu)放松風(fēng)控，主要是順應(yīng)房地產(chǎn)供需變化與各地房地產(chǎn)市場差異大，鼓勵各區(qū)域銀行金融機(jī)構(gòu)，根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)市場供需情況，機(jī)構(gòu)自身經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險管理，為房貸進(jìn)行精準(zhǔn)、合理定價，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場加快恢復(fù)平衡。

兩部門：個人首套房貸最低比例不低于15%

此外，央行、金融監(jiān)管總局今日還明確指出，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“這屬于樓市40年最寬松的提振政策，非常重磅，對于拉動市場交易具有非常明顯的作用。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策明確，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。該政策表述非常受全國人民關(guān)注。據(jù)悉，過去首套房最低首付比例為20%。

但此次很顯然，房貸首付比例歷史性地做了下調(diào)，即降低至15%。這是歷史最低的首付比例，既是按揭貸款歷史上的最寬松政策，也是最近幾年各類購房政策中最為寬松的政策。

“另外，此次政策市場反饋非常強(qiáng)烈，和過去的限購放松、認(rèn)房不認(rèn)貸相比，首付比例的下調(diào)，其能級遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他城市的政策。其甚至可以理解為樓市40年最寬松的提振政策。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，國家層面對于去庫存和支持合理住房消費(fèi)需求高度重視，其對于房貸方面的拉動、對于剛需和改善型住房的快速釋放和規(guī)模性釋放等都具有非常重要的意義。該政策對于房地產(chǎn)市場和地產(chǎn)股等，會產(chǎn)生非常重量級的積極影響。

今日多只地產(chǎn)股漲停

記者注意到，央行在2024年一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中指出，因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，更好支持剛性和改善性住房需求，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。強(qiáng)化保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金保障，推動加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

圖片來源：同花順iFinD

從市場反應(yīng)上看，記者發(fā)現(xiàn)，今日午盤后，A股市場房地產(chǎn)板塊現(xiàn)漲停潮，綠地控股（SH600606，股價2.17元，市值304.9億元）、榮安地產(chǎn)（SZ000517，股價2.93元，市值93.29億元）、金地集團(tuán)（SH600383，股價4.57元，市值206.3億元）、城建發(fā)展（SH600266，股價4.71元，市值101.4億元）、萬科A（SZ000002，股價9.00元，市值1073億元）等多股漲停。

周茂華認(rèn)為，此次央行穩(wěn)樓市政策措施力度明顯增大，取消首套、二套房貸商業(yè)房貸利率下限，進(jìn)一步調(diào)降住房公積金貸款；尤其降首套、二套購房首付比例最低降至15%和25%。支持政策力度超預(yù)期彰顯央行穩(wěn)樓市決心，同時，這些政策進(jìn)一步降低了居民購房門檻與成本，將有助于提振樓市復(fù)蘇信心，帶動剛需與改善型需求逐步釋放。

“但總的原則堅(jiān)持房住不炒，依據(jù)各地房地產(chǎn)市場供需情況，因城施策精準(zhǔn)調(diào)控，滿足剛需與改善型需求，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)在區(qū)域房貸利率調(diào)整方面具有更高自主性與靈活性。”周茂華稱。

周茂華指出，央行出臺政策，主要是我國房地產(chǎn)市場供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生新變化，加上近期數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)復(fù)蘇進(jìn)度不夠理想，央行協(xié)同其他部門加大穩(wěn)樓市政策力度。值得一提的是，購房成本與門檻調(diào)降措施，需要與其他穩(wěn)樓市政策措施進(jìn)行配合，以提升穩(wěn)樓市政策效果。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝