每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年首家成功登陸港股的物業(yè)服務企業(yè)產(chǎn)生了。

不過，雖然泓盈城市服務（HK02529，股價3.21港元，市值5.14億港元）踩中了一個絕佳的上市首發(fā)日期，但股價表現(xiàn)卻仍不盡如人意。

5月17日，多部門發(fā)布重磅房地產(chǎn)政策，地產(chǎn)股、物業(yè)股批量大漲。但即便在如此難得火熱的資本市場氛圍下，泓盈城市服務在上市首日的收盤價僅比3.2港元/股的發(fā)售價格漲了0.01港元。

值得主要的是，泓盈城市服務本次發(fā)行共引入藍思科技（香港）有限公司（以下簡稱藍思香港）、利亞德（香港）有限公司（以下簡稱利亞德香港）、三安國際控股有限公司（以下簡稱三安國際）、湘正投資有限公司（以下簡稱湘正投資）及香港嘉港貿(mào)易有限公司（以下簡稱嘉港貿(mào)易）5位基石投資者，他們的實控人基本都是民營企業(yè)家，其中有至少兩位是湖南人。

作為一家背靠長沙國資委的小型物業(yè)公司，泓盈城市服務去年的營收規(guī)模約6.52億元（人民幣，下同），毛利潤1.52億元，凈利潤7017.8萬元。

泓盈城市服務上市首日股價表現(xiàn) 來源：百度股市通

定價下限發(fā)行基石投資者認購超50%

泓盈城市服務是2024年首家成功登陸港股的物業(yè)服務企業(yè)，也是首家IPO上市的長沙市屬國資子公司，及湖南省首個IPO上市的城市運營服務企業(yè)。雖然泓盈城市服務已是二次遞表，但比同期拿到上市備案書的深業(yè)物業(yè)先一步上市。

5月16日晚，據(jù)泓盈城市服務配發(fā)結(jié)果公告，其全球發(fā)售4000萬股股份，最終發(fā)售價每股3.2港元，為發(fā)售價格范圍3.20-3.60港元的下限。香港公開發(fā)售占30%，國際配售占70%，所得款項總額為1.28億港元，扣除預計應付上市費后凈額約8638萬港元。

雖然泓盈城市服務的最終發(fā)售價圈定在價格范圍的下限，但放在目前的港股上市物業(yè)股中來說也處于中上水平?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者查詢Choice數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至5月17日收盤，在目前56家港股物業(yè)股中，僅有15家的股價在3.2港元以上。

可供對比的是，同為國企下屬物業(yè)公司的金融街服務，無論是營收和在管面積都遠超泓盈城市服務，但目前股價僅為2.41港元。與泓盈城市服務營收相近的魯商服務，也是山東首家成功在港股上市的國有物企，其在2022年上市時并未引入基石投資者。

與魯商服務同年上市的蘇州國資物企蘇新服務，彼時引入了3位基石投資者，其中兩家是控股股東之一蘇高新公司引薦，另外一家則是廈門國際銀行控股的一家專業(yè)投資機構(gòu)。

匯生國際資本總裁黃立沖向記者表示，在目前的香港資本市場，投資者對國資上市公司認購并不積極，尤其是IPO估值比較高的?，F(xiàn)在港股的物業(yè)股市場也比較平淡，投資者仍有對于物業(yè)關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的隱憂，物業(yè)股的估值現(xiàn)在也不是很低。而國資背景公司在上市時，引進基石投資者也是比較常見的。

泓盈城市服務的上市共拉來了5位基石投資者，三安國際背后是“LED芯片大王”林秀成，旗下有LED龍頭上市公司三安光電。藍思香港也是來自上市公司藍思科技創(chuàng)始人、董事長周群飛旗下公司，與林秀成不同的是，周群飛是湖南湘鄉(xiāng)人。無獨有偶，利亞德香港的實控人、A股上市公司利亞德董事長李軍也是湖南人。

另外的湘正投資主要從事股權(quán)投資，實控人劉正明是股市的活躍投資者。嘉港貿(mào)易的肖廣嘉，則在進出口貿(mào)易以及房地產(chǎn)和醫(yī)療保健行業(yè)的投資方面擁有豐富經(jīng)驗。但泓盈城市服務并未披露這兩家投資者的引進方式。

而這5位基石投資者共認購泓盈城市服務約2094萬股股份，斥資約6700萬港元，占基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模比例約52.34%。其中，認購最多的是藍思香港和利亞德香港，占全球發(fā)售后的全部已發(fā)行股本比例均為3.13%。

續(xù)約率僅七成，關(guān)聯(lián)方不敵第三方

泓盈城市服務成立于2015年，運營業(yè)務主要在湖南長沙，另外還包括湖南懷化市及江西省萍鄉(xiāng)市等地，區(qū)域性較強。其控股股東是長沙城市發(fā)展集團有限公司（以下簡稱城發(fā)集團），由長沙市國資委全資擁有。

與一般物企以住宅物業(yè)起步不同，受城發(fā)集團影響，泓盈城市服務自成立起就傾向于管理公共城市空間，即城市服務業(yè)務，住宅物業(yè)則處于次要位置。

2023年，泓盈城市服務營業(yè)收入同比增長23.3%至6.52億元，其中城市服務收入占比54.2%，且在近三年內(nèi)占比逐年增長，物管服務占比36.5%。

來源：泓盈城市服務招股書

城市服務中，占比最高的業(yè)務則是園林綠化及工程，其2023年的營收增長也是得益于該業(yè)務項目增多。不過，園林綠化及工程都是一次性項目，項目本身不存在服務的持續(xù)性。

截至2023年，泓盈城市服務在管項目合計360個，包括85個已竣工園林綠化和工程項目。物業(yè)管理項目及商業(yè)運營項目合計118個，在管面積約1180萬平方米，城市服務在管項目157個。

從整體經(jīng)營來看，泓盈城市服務近三年來自獨立第三方的營收貢獻占比上升，到2023年為35.6%，而獨立第三方中絕大部分來自政府、公共機構(gòu)和國有企業(yè)。

在毛利率上面，泓盈城市服務出現(xiàn)明顯起伏。其整體毛利率從2021年的24.9%下滑至2022年的23.0%，主要是由于物業(yè)管理服務的毛利率從20.0%下降至14.5%，而物業(yè)管理服務的毛利率下降主要是由于電力單價上漲，連同嚴格的疫情預防等因素。2023年，在實現(xiàn)節(jié)約成本措施后，其物業(yè)管理服務的毛利率微升至15.1%，整體毛利率約23.3%。

來源：泓盈城市服務招股書

據(jù)記者觀察，近年來物業(yè)公司在項目續(xù)約率上雖有下降，但整體仍然較高，高續(xù)約率是物業(yè)行業(yè)基本盤穩(wěn)定的主要因素之一。萬物云董事長朱保全也在今年的致股東信中表示，物業(yè)行業(yè)合同續(xù)約率超過85%。

但2021年、2022年、2023年泓盈城市服務物業(yè)管理服務的續(xù)約率（整個期間通過簽署新協(xié)議成功續(xù)簽的項目總數(shù)除以同期到期合同總數(shù)）分別為52.6%、75.0%及72.7%；保留率（期內(nèi)已簽約項目總數(shù)減去同期不再管理的項目數(shù)量，除以期內(nèi)已簽約項目總數(shù)）分別為86.4%、90.0%及91.8%。

值得注意的是，泓盈城市服務的物業(yè)管理服務中來自控股股東長沙城市發(fā)展集團有限公司（以下簡稱城發(fā)集團）及其關(guān)聯(lián)方的續(xù)約率近兩年來反而還低于獨立第三方，2023年前者續(xù)約率僅66.7%，獨立第三方續(xù)約率為80%。

泓盈城市服務在招股書中解釋稱，來自城發(fā)集團及其關(guān)聯(lián)方項目的續(xù)約率維持在適當水平的主要原因，一方面是有若干臨時項目已到期，且項目來自城發(fā)集團及其關(guān)聯(lián)方，另外一方面是公司決定不再重續(xù)若干項目，而是將資源重新分配至利潤更高的項目。

不過，其城市服務板塊中的照明系統(tǒng)運營和市政環(huán)衛(wèi)服務的保留率近三年都在100%，停車場運營2023年的保留率從2022年的98.6%下滑至96.7%，下滑部分來自城發(fā)集團及其關(guān)聯(lián)方。

而就本次上市的募資用途，泓盈城市服務計劃用約29.2%所得款項凈額或2720萬港元用于物色物業(yè)管理服務供貨商及城市服務提供商的潛在戰(zhàn)略收購機會（主要區(qū)域為湖南省、江西省及貴州?。?，主要瞄準四保服務供應商、城市服務提供商（停車場運營、照明運營及園林綠化），其預計在2025年年底前完成收購。還有約25.2%或2350萬港元預計將用于未來4年進一步技術(shù)發(fā)展。

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