每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

2024年5月17日，可以說是近幾年來房地產(chǎn)重磅政策出臺最密集、力度最大的一天。

先是央行發(fā)布《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知》，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。同時，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，當前房貸首付比例和房貸利率都已進入歷史最低水平。

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同日下午，國務(wù)院新聞辦公室舉行國務(wù)院政策例行吹風會，介紹切實做好保交房工作配套政策有關(guān)情況，多個部門負責人出席。

住建部副部長董建國在會上表示，要打好商品住房項目保交房攻堅戰(zhàn)，防范處置爛尾風險。按照市場化、法治化原則，分類處置在建已售未交付的商品住房項目，推動項目建設(shè)交付，切實保障購房人合法權(quán)益。

受多重利好因素影響，地產(chǎn)股近日異?；钴S，5月17日更是全面爆發(fā)。央行政策發(fā)布后，A股房地產(chǎn)板塊再度拉升。截至收盤，萬科A、綠地控股、榮安地產(chǎn)、金地集團、保利發(fā)展、城建發(fā)展、濱江集團等20余股漲停。

港股內(nèi)房股表現(xiàn)更為兇猛。截至收盤，景瑞控股暴漲238.1%，領(lǐng)地控股、恒大物業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)漲超30%，弘陽地產(chǎn)、時代中國、雅居樂集團、融創(chuàng)中國等漲超20%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者留意到，已有樓盤項目火速打出廣告，喜迎新政，執(zhí)行首套一點五成首付，還有樓盤項目表示“政策加碼升溫僅限8套，售完即止”。

降低購房者置業(yè)門檻

當前，全國多地已將首付比例降至20%、二套降至30%，僅有個別城市首付比例較高，如一線城市首套首付比例均為30%，二套在40%到50%不等。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，本次央行下調(diào)首付比例下限后，預計將有更多城市跟進落實，一線城市也存在下調(diào)空間和預期，進一步降低購房者置業(yè)門檻。而取消全國層面房貸利率下限后，政策利好擴展至二套房，預計將有更多城市下調(diào)房貸利率，一線和核心二線城市房貸利率下調(diào)空間也有望打開。

根據(jù)央行公布數(shù)據(jù)，截至3月末，全國343個城市（地級及以上）中，75個下調(diào)了首套房貸利率下限，64個取消了下限。

根據(jù)中指監(jiān)測，超20城宣布4月起階段性取消首套房貸利率下限；5月，南京、合肥相繼宣布取消首套房貸利率下限，當前已有部分城市的部分銀行執(zhí)行首套房貸利率在3.1%左右。

“這個首付和利率我有點心動了，感覺可以看一波房。”一位在武漢的購房者告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，他一直想再購置一套改善型住宅，但遲遲沒拿定主意，本次首付比例和貸款利率的下調(diào)對他頗有吸引力，“我們夫妻兩人公積金是足夠覆蓋月供的，主要就是首付問題。”

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前，限制杠桿的必要性已經(jīng)下降了。當前面臨的是信貸需求疲弱，加杠桿動力減弱，這導致金融加速器效應退化，修復杠桿動力，首當其沖的就是降低首付比例。

“而且，降首付與降利率結(jié)合起來，再加上房價下跌和后續(xù)可能降稅費，月供負擔將大幅下降，房貸進入可支付階段，即月供不會明顯影響居民其他消費。”

推動消化存量商品住房

在國務(wù)院政策例行吹風會上，董建國指出，當前，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整過程當中，部分在建已售的商品住房項目面臨交付困難。如果已售出的住房項目爛尾，將嚴重損害購房人合法權(quán)益，影響房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

按照黨中央、國務(wù)院決策部署，為切實做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益，住建部會同金融監(jiān)管總局等部門將出臺城市商品住房項目保交房攻堅戰(zhàn)工作方案。

中國人民銀行副行長陶玲在吹風會上表示，保障性住房再貸款規(guī)模是3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發(fā)放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

而所收購的商品房嚴格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標準。

“城市政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體。該國有企業(yè)及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺，同時應具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。”

陶玲補充道，城市政府根據(jù)當?shù)乇Ｕ闲宰》啃枨?、商品房庫存水平等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產(chǎn)企業(yè)與收購主體平等協(xié)商，自主決定是否出售。21家銀行按照風險自擔、商業(yè)可持續(xù)原則，自主決策是否向收購主體發(fā)放貸款。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次政策明確了“以購代建”思路，推動消化存量商品住房。城市政府堅持以需定購，可以組織地方國有企業(yè)以合理價格收購一部分存量商品住房，用作保障性住房。

從消化存量商品住房的角度來看，一般可以理解為收購二手房和房企庫存房源，其對于存量消化和轉(zhuǎn)化具有積極作用。當然收購二手房，本身對于具體的房東業(yè)主等有影響。而收購房企庫存房源，則對于房企資金回籠等具有積極作用。

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