每經(jīng)特約評論員 尹中立

5月17日，央行出臺一攬子刺激房地產(chǎn)市場的政策。筆者認(rèn)為，這些政策中最關(guān)鍵的措施是央行啟用新的貨幣政策工具——保障性住房再貸款。

中國人民銀行5月17日宣布，擬設(shè)立保障性住房再貸款。再貸款規(guī)模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，收購已建成未出售商品房，用作保障性住房。中國人民銀行按照貸款本金60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

首次動(dòng)用的資金量只有3000億元，規(guī)模雖然不大，但作用巨大，將對我國未來的房地產(chǎn)市場格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。從國際經(jīng)驗(yàn)看，但凡涉及大規(guī)模債務(wù)救助的政策措施都會(huì)面臨來自社會(huì)公眾的質(zhì)疑，因此，形成社會(huì)共識至關(guān)重要。央行宣布用再貸款資金進(jìn)行存量住房的收儲(chǔ)，意味著有關(guān)該項(xiàng)政策的觀察和爭論已經(jīng)結(jié)束，此項(xiàng)政策已經(jīng)從學(xué)術(shù)建議變成政策措施，最艱難的形成共識的過程已經(jīng)完成。

從資金來源看，房地產(chǎn)收儲(chǔ)資金由央行再貸款提供，屬于貨幣政策工具的創(chuàng)新。從政策效果來看，2015年起實(shí)施的“棚改貨幣化”資金來源正是央行再貸款，2015年至2018年（2018年之后棚改力度減弱），用于棚戶區(qū)改造的再貸款總計(jì)3萬多億元，使房地產(chǎn)市場開啟了長達(dá)6年之久的上升趨勢，其政策功效是巨大的。當(dāng)然，棚改貨幣化帶來的負(fù)面影響也不可忽視，房價(jià)大幅度上漲使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)扭曲程度加深，土地價(jià)格的持續(xù)上漲讓開發(fā)商對市場過于樂觀，表現(xiàn)為2015年之后的3年里房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)杠桿率快速上升，有些龍頭企業(yè)的債務(wù)規(guī)模以每年翻番的速度膨脹，形成債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。在價(jià)格上漲的刺激下，居民的債務(wù)杠桿同樣快速上升，購買住房的目的逐漸從滿足居住需求異化成資本增值需求。隨著土地收入的快速增加，地方政府對土地財(cái)政的依賴加深。也許正是出于宏觀審慎的考慮，避免出現(xiàn)棚改貨幣化過程中出現(xiàn)的負(fù)面問題，此次央行收儲(chǔ)房地產(chǎn)的再貸款資金控制在較小的規(guī)模。

因此，我們不能用靜態(tài)的思維分析央行再貸款的規(guī)模和作用，作為一個(gè)新的貨幣政策工具，央行再貸款收儲(chǔ)房地產(chǎn)的操作應(yīng)該不會(huì)只使用一次。

值得關(guān)注的是，該政策的實(shí)施有四大要點(diǎn)：

第一，保障性住房再貸款規(guī)模為3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。

第二，所收購的商品房嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴(yán)格把握所收購商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)。70平方米及以下的中小戶型住房有望成為被優(yōu)先收儲(chǔ)的對象。

第三，城市政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體。該國有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺，同時(shí)應(yīng)具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。此項(xiàng)規(guī)定意在防止產(chǎn)生新的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第四，自愿參與。城市政府根據(jù)當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》啃枨?、商品房庫存水平等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產(chǎn)企業(yè)與收購主體平等協(xié)商，自主決定是否出售。21家銀行按照風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、商業(yè)可持續(xù)原則，自主決策是否向收購主體發(fā)放貸款。

從上述政策要點(diǎn)看，央行再貸款收儲(chǔ)住房的政策操作堅(jiān)持以市場化原則為主。相信在各方組合拳的作用之下，房地產(chǎn)市場的預(yù)期會(huì)得到較大的改善，而房地產(chǎn)市場企穩(wěn)將帶動(dòng)包括股市在內(nèi)的其他資產(chǎn)價(jià)格企穩(wěn)回升，同時(shí)也帶動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)加速復(fù)蘇。

（作者系中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任）