每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著4月30日中央政治局會議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房政策措施”，以及5月17日央行一系列房地產(chǎn)金融政策（以下簡稱5·17新政）的推出，各地樓市出現(xiàn)明顯變化。

值得注意的是，在5月17日召開的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，央行表示將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。再貸款利率1.75%，期限1年，可展期4次。一時間，地方國企收購存量房成為業(yè)界關(guān)注的熱點。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）表示，當(dāng)下樓市政策已經(jīng)從“紓困”轉(zhuǎn)向“救助”，地方國企要收購的房子目標(biāo)很清晰，“已經(jīng)建成但沒有銷售出去的”，其實就是國家統(tǒng)計局公布的7.46億平方米的庫存現(xiàn)房。這種收購方式，不新增土地供應(yīng)和開發(fā)面積，不影響產(chǎn)業(yè)鏈，但利好“保交房”。

收儲進入加速推進階段

記者注意到，在上一輪去庫存周期中，住建部就曾提及“收購存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房”。

2015年1月6日，住建部印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》中提到：“各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。”同月，福州市發(fā)布了統(tǒng)購商品房的相關(guān)政策。

北京某在售樓盤 圖片來源：每日經(jīng)濟新聞資料圖

中郵證券分析認(rèn)為，央行按照貸款本金60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。供給端去化庫存政策逐步加碼，旨在全國范圍內(nèi)盤活庫存資產(chǎn)，在解決資金來源的前提下，地方國企“收儲”步入加速推進階段，有利于促進供需盡快達到新的平衡狀態(tài)。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，4月末全國待售商品房面積約為7.46億平方米。若降至過去10年平均5.91億平方米的庫存水平，去庫存規(guī)模將達到1.54億平方米。

據(jù)東方金誠測算，按照2023年全國新建商品房銷售額和銷售面積計算的平均單價為1.04萬元/平方米，意味著按照市場價收購去庫存的話，需要資金約1.6萬億元。如果收購價格打五折，需要的資金規(guī)模約為8000億元。從初步估算來看，本次央行設(shè)立的3000億元保障性住房再貸款規(guī)模，將對去庫存產(chǎn)生較為顯著的影響。

中銀證券分析認(rèn)為，此次地方國企所收購的商品房嚴(yán)格限定為房企已建成未出售商品房，即現(xiàn)房庫存。此次央行3000億元的再貸款計劃預(yù)計可撬動5000億元銀行貸款，已經(jīng)基本可以覆蓋當(dāng)前全國現(xiàn)有的建筑面積在70平方米以下的庫存房屋。

中銀證券從此次政策的受益方角度分析認(rèn)為，政策前期更利好城投平臺和地方國企。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021-2023年在22個重點城市中，城投公司拿地建筑面積約1.75億平方米，市場占比43%。但城投公司的項目開工率相對較低，在22個重點城市中，2021-2023年城投平臺拿地項目開工率僅為25.23%，開售率僅為15.91%。預(yù)期后續(xù)未開發(fā)土地可能會被重新盤活，已開發(fā)但未售的項目大概率會優(yōu)先被地方國企收儲。

資產(chǎn)包收購成本需要降低

4月30日中央政治局會議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”后，部分地區(qū)已出臺鼓勵當(dāng)?shù)貒笫召彺媪糠坑米鞅Ｕ戏康南嚓P(guān)政策。而對于如何消化存量房產(chǎn)，中指研究院認(rèn)為，當(dāng)下有三種經(jīng)驗和模式，分別為國企收儲未售新房、“以舊換新”和“非居改租”。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，鄭州、濟南、蘇州、重慶等城市近幾年均有“國企收儲未售新房”改作租賃住房的相關(guān)實踐，預(yù)計接下來，在3000億元保障性住房再貸款的支持下，各地國企收儲未售新房的推進節(jié)奏或?qū)⒓涌臁Ｔ?ldquo;以舊換新”探索方面，截至2024年5月20日，全國已有超60城推出住房“以舊換新”措施，具體可分為“國企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣”兩種主流模式。

圖片來源：視覺中國-VCG211496285217

“結(jié)合5·17新政基調(diào)來看，地方國企收儲未售新房正成為政府力推的去庫存模式。此外，預(yù)計地方已有實踐經(jīng)驗的國企收舊換新、非居改租等模式可能將繼續(xù)同步推行。”中指研究院分析認(rèn)為。

以南京為例，5月21日，南京安居集團舉行首批存量住房“以舊換新”簽約，52組客戶確認(rèn)成交。而南京的“以舊換新”試點工作與多地倡導(dǎo)“賣舊買新”不同，是由當(dāng)?shù)貒衅髽I(yè)收購存量住房，經(jīng)過機構(gòu)評估之后，直接換購新房。南京安居集團相關(guān)人士向每經(jīng)記者表示，首批試點收購2000套存量住房，計劃將引入有資質(zhì)的單位進行租賃運營。

當(dāng)前，現(xiàn)房庫存逐漸成為擠占房企流動性的重要因素，在市場信心不足的情況下，如何快速變現(xiàn)已竣工存貨成為房企的重要課題。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至2023年6月末，60家樣本房企已竣工存貨1.6萬億元，占總存貨的比重達14.7%，到達近年來高位，較2019年提升了3.1個百分點。

中銀證券分析認(rèn)為，庫存房源成為保障房的來源之一，有望與各地推行的“以舊換新”政策結(jié)合，成為去庫存的主要方式。地方國企收購存量房的體量較大，或以整幢作為基本收購單位，可視為大宗交易范疇，交易價格折扣率預(yù)計較高。

以重慶為例，日前重慶嘉寓房屋租賃有限責(zé)任公司在重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)發(fā)布公告，面向重慶中心城區(qū)征集批量收購商品房用作公共租賃住房，要求房源須位于重慶市中心城區(qū)軌道交通站點和商業(yè)商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、校區(qū)、醫(yī)院院區(qū)周邊一公里內(nèi)；整幢、整單元作為基本收購單位，且單套建筑面積不超過90平方米；房源須為現(xiàn)售商品房，權(quán)屬清晰且可交易，能滿足金融機構(gòu)發(fā)放貸款的要求。目前當(dāng)?shù)匾延卸鄠€項目進行申報。

從房企的角度來說，中銀證券認(rèn)為，除了去庫存以外，此舉也將有助于緩解市場流動性風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債表。2023年末，申萬房地產(chǎn)板塊存貨規(guī)模為5.45萬億元，港股內(nèi)房股存貨規(guī)模約為5.57萬億元，合計達11.02萬億元。按照15%的已竣工存貨占比來計算，消化完所有上市房企的已竣工存貨約需要1.65萬億元。

中銀證券還從地方國企收購存量房后的收益角度進行了分析，假設(shè)地方國企進場收購的期望收益是2%，那么在租金不變的情況下，資產(chǎn)包的收購成本需要降低。“不考慮收購折扣時，百城整體及各能級城市均無法回本。”

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