每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“成交量下降是因?yàn)樾卤P(pán)已經(jīng)去化了很多，目前新盤(pán)推出較少。”

“二手樓我主要做粉嶺/上水，這個(gè)地方價(jià)格已經(jīng)微調(diào)上升。”

自香港特區(qū)政府宣布“撤辣”三個(gè)月以來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)歷了一系列顯著變化。起初，買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)熱情被點(diǎn)燃，成交量迅速攀升，一手房和二手房市場(chǎng)均迎來(lái)了久違的熱潮。然而，隨著時(shí)間推移，市場(chǎng)逐漸回歸理性，成交量開(kāi)始出現(xiàn)回落。

注釋：在粵語(yǔ)里，“撤辣”等同于“撤掉辣招”。“辣招”是指為解決比較棘手的問(wèn)題而采取的強(qiáng)制手段。港府此前為了應(yīng)對(duì)樓市過(guò)熱，防止過(guò)度炒作而采取的一些強(qiáng)力限制措施，就被稱為“辣招”。

中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰提供的數(shù)據(jù)顯示，“撤辣”后首月，一二手成交均創(chuàng)新高，5月份一手成交1411宗，較“撤辣”首月的4176宗（創(chuàng)11年新高），減少66%。二手房市場(chǎng)也呈現(xiàn)出類似調(diào)整趨勢(shì)。

以十大屋苑為例，3月十大屋苑成交量達(dá)371宗，是2021年5月以來(lái)34個(gè)月新高。5月十大屋苑成交回調(diào)至155宗，減少58%。

注釋：十大屋苑，指香港太古城、新都城等10個(gè)具有代表性，知名度及流通量較大的二手屋苑。

盡管如此，多名業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前雖然“撤辣”效應(yīng)在逐漸減弱，5月一手成交量約1400宗，較“撤辣”后3月的逾4000宗回落，但整體來(lái)看，成交量仍高于2021年旺市時(shí)平均值，交投仍然活躍。

“再不來(lái)找我看房就失業(yè)了”

據(jù)陳永杰分析，“撤辣”之初，市場(chǎng)處于興奮期，成交量創(chuàng)新高，一個(gè)月后開(kāi)始步入冷靜期，一手成交較3月減少約三成，5月市場(chǎng)氣氛轉(zhuǎn)趨觀望，靜待樓市利好消息，由亢奮期轉(zhuǎn)為正常期。“撤辣”后，樓市走向全由市場(chǎng)主導(dǎo)，5月成交雖然下跌，但仍較“撤辣”前增加。

這在香港房產(chǎn)中介丁女士的日常工作中也有顯現(xiàn)。

“撤辣”政策一發(fā)布，丁女士就迅速建立了自己的購(gòu)房社群。彼時(shí)，群內(nèi)不少網(wǎng)友向其咨詢樓盤(pán)、價(jià)格以及交易流程等問(wèn)題，丁女士也會(huì)經(jīng)常分享實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù)、帶看視頻和一些推薦的樓盤(pán)信息，并且針對(duì)內(nèi)地購(gòu)房、落戶的群體舉辦了多場(chǎng)線下沙龍。

但近期，丁女士的社群活躍度明顯降低，進(jìn)入5月，群內(nèi)已經(jīng)少有網(wǎng)友發(fā)言咨詢，僅兩位網(wǎng)友新加入，而丁女士本人也已較少在群內(nèi)分享信息。

不過(guò)，在丁女士看來(lái)，現(xiàn)在市場(chǎng)還是很活躍，但沒(méi)有太多新選擇。丁女士向每經(jīng)記者解釋稱，“撤辣”前大批房子待售，“撤辣”后大批量去化。近期成交量下降是因?yàn)樾卤P(pán)已經(jīng)去化了很多，目前新盤(pán)推出較少。

每經(jīng)記者注意到，成交量的走低還是對(duì)丁女士的工作產(chǎn)生了影響，其在社交平臺(tái)上自我調(diào)侃：各方面的關(guān)注度都少，再不來(lái)找我看房就失業(yè)了。

據(jù)香港美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，“撤辣”后香港樓市氣氛轉(zhuǎn)好，成交量顯著上升。“撤辣”后3個(gè)月內(nèi)一手成交量超過(guò)7300宗，較“撤辣”前3個(gè)月的約1950宗大幅急升逾2.7倍。

二手住宅交投同樣向好。香港土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示，“撤辣”后近兩個(gè)月二手住宅錄約9900宗成交，較“撤辣”前2個(gè)月的約4920宗，升約101%。

美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，5月香港一手成交量有1400宗，較“撤辣”后3月的逾4000宗回落。不過(guò)，3月成交量是一個(gè)罕見(jiàn)的極高水平，5月的成交量仍高于2021年旺市時(shí)平均每月約1360宗，交投仍然活躍。

57.1%！內(nèi)地客戶批量買(mǎi)走香港新盤(pán)

香港樓市正處在一個(gè)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上。

香港地產(chǎn)中介胡女士在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，“撤辣”后新房市場(chǎng)更熱鬧，一些新盤(pán)為促成交，發(fā)展商幫客戶交印花稅，有的樓盤(pán)印花稅就超過(guò)10萬(wàn)港元。二手房成交相對(duì)平淡，內(nèi)地客戶較多考慮新盤(pán)，反觀本土客戶，較多考慮能力許可范圍內(nèi)的二手樓盤(pán)。

胡女士坦言，近期觀察到市場(chǎng)有變化，銀行貸款政策收緊，目前只對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶發(fā)放貸款。

美聯(lián)物業(yè)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年4月，內(nèi)地買(mǎi)家在香港一手住宅市場(chǎng)的交易金額占比達(dá)57.1%，再次超越香港本地買(mǎi)家，其中啟德新盤(pán)最受內(nèi)地買(mǎi)家歡迎。

今年第一季度，內(nèi)地買(mǎi)家在香港一手私宅注冊(cè)量占比上升至約37.2%，為12年來(lái)的新高。4月，這一比例進(jìn)一步升至44.2%，注冊(cè)金額占比則達(dá)到49.5%，均創(chuàng)12年來(lái)季度新高。

成交價(jià)格方面，陳永杰在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）最新報(bào)143.78點(diǎn)，已連跌5周。“撤辣”后11周CCL五升六跌，僅微升0.53%。一手項(xiàng)目為求促銷，“撤辣”后不敢抬價(jià)。以新鴻基發(fā)展的元朗YOHO Hub項(xiàng)目為例，首批單位開(kāi)價(jià)較兩年前同系列低約28%，首批210伙開(kāi)售即日沽清。

陳永杰表示，長(zhǎng)遠(yuǎn)仍看好市場(chǎng)。當(dāng)下樓價(jià)未因“撤辣”而急升，但置業(yè)成本卻因“撤辣”而大大降低，可趁現(xiàn)時(shí)樓價(jià)低位入市，預(yù)計(jì)香港樓價(jià)今年底較年初錄得5%的溫和升幅。

“隨著租務(wù)旺季重臨以及租賃市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)旺，預(yù)計(jì)第二和第三季度租金繼續(xù)上升。”

劉嘉輝分析認(rèn)為，在預(yù)期租金回報(bào)率進(jìn)一步上升的情況下，長(zhǎng)線投資者亦開(kāi)始入市。過(guò)去一年租金表現(xiàn)較樓價(jià)好。香港差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，中小型單位的私人住宅租金回報(bào)率回升至3.3%，創(chuàng)11年高位，買(mǎi)樓收租可獲理想投資回報(bào)；相反，大型銀行定期存款息率從高位回落，吸引投資者轉(zhuǎn)往樓市。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 張建 攝