每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年以來，土地市場(chǎng)供求兩端繼續(xù)縮量。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，全國(guó)300城今年前5月共推出各類用地4.5億平方米，處于2012年以來的低位；成交面積3.9億平方米，同比下降了23.8%，其中住宅用地成交面積同比下降35.2%。

值得注意的是，前5月一線城市供地面積同比減少近50%，成交面積減少35.8%，但成交樓面均價(jià)卻同比上升25.2%；二線城市土地成交面積、出讓金下降最為明顯；三四線城市土地供求則較為平緩。

從企業(yè)維度看，百?gòu)?qiáng)房企前5月拿地總額3146億元，同比下降26.7%，降幅有所擴(kuò)大。但頭部房企拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)勢(shì)頭不減，其中長(zhǎng)三角TOP10房企拿地金額達(dá)737億元，繼續(xù)居四大城市群之首。

“今年以來，各線城市住宅用地供求兩端均縮量，其中二線城市成交端下降明顯。央國(guó)企仍是拿地主力，前5月拿地占比達(dá)54%。”中指研究院分析師孟新增6月5日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者或記者）分析指出。

中建壹品勇奪“雙冠”

土地市場(chǎng)降溫之下，百?gòu)?qiáng)房企拿地金額同樣下降。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-5月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額3146億元，同比下降26.7%，相較1-4月降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。“4月底，自然資源部辦公廳發(fā)布文件，要求城市供地需與去化周期銜接，供地量減少導(dǎo)致1-5月房企拿地同比下降。”中指研究院分析認(rèn)為。

來源：中指研究院

記者注意到，頭部房企仍然在加速拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)，尤其是中建壹品，今年以來頻頻布局各大熱點(diǎn)城市，成為前5月房企權(quán)益拿地金額榜和新增貨值榜的“雙料冠軍”；而民營(yíng)房企濱江集團(tuán)則在房企權(quán)益拿地金額榜和新增貨值榜上均居第四位。

具體來看，在前5月的房企權(quán)益拿地金額榜上，中建壹品以213億元排在首位，建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)和華潤(rùn)置分別以201億元、157億元、144億元和143億元排在第二至第五位。

從新增貨值來看，前5月中建壹品以470億元新增貨值占據(jù)榜單第一，建發(fā)房產(chǎn)、華潤(rùn)置地、濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)分別以447億元、443億元、363億元、283億元排在第二至第五位。TOP10房企累計(jì)新增貨值共達(dá)3125億元，占TOP100房企總新增貨值的30%，標(biāo)志著頭部房企的市場(chǎng)集中度相對(duì)較高，而前5月房企新增貨值的進(jìn)入門檻定格在43億元。

來源：中指研究院

今年以來，央國(guó)企繼續(xù)扮演著土地市場(chǎng)的主導(dǎo)角色，而部分民營(yíng)房企也積極地在其重點(diǎn)深耕的區(qū)域拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)。

在北京、杭州、上海、成都、西安、寧波等熱點(diǎn)城市的拿地金額TOP10房企中，超過半數(shù)為資金實(shí)力雄厚的央國(guó)企。此外，民營(yíng)房企如濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)等也在其專注的區(qū)域策略性地補(bǔ)充土地資源，顯示出土地市場(chǎng)的多元化競(jìng)爭(zhēng)格局。

從房企在各城市群的拿地金額來看，前5月長(zhǎng)三角TOP10房企拿地金額為737億元，繼續(xù)居四大城市群之首；京津冀TOP10房企拿地金額為572億元，位列第二；中西部TOP10房企拿地金額為274億元，位列第三。

部分全國(guó)化布局的央國(guó)企在土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。如建發(fā)房產(chǎn)以164億元位居長(zhǎng)三角TOP10房企拿地金額榜首，同時(shí)以19億元排在中西部TOP10房企拿地金額榜第七；華潤(rùn)置地則在京津冀和粵港澳大灣區(qū)兩個(gè)區(qū)域的TOP10房企拿地金額榜上排在第二。此外，石家莊城發(fā)投集團(tuán)、深圳地鐵集團(tuán)、陜建地產(chǎn)集團(tuán)等區(qū)域型國(guó)企，則堅(jiān)持在所在區(qū)域拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)，杭州和合肥的民營(yíng)房企拿地占比較高。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，5月涉宅用地中，杭州民營(yíng)房企拿地占比達(dá)到49%，合肥民營(yíng)房企的拿地占比為39%；今年1-5月，杭州民營(yíng)房企的拿地占比更是高達(dá)52%。

杭州拿地金額領(lǐng)跑全國(guó)

今年前5月，全國(guó)300城延續(xù)了2023年供求雙降的趨勢(shì)。特別是住宅用地，各線城市供求兩端均在縮量，但二線城市成交端降幅最大。

來源：中指研究院

對(duì)比成交金額來看，今年前5月，全國(guó)300城住宅用地出讓金為0.41萬億元，不足2023年（全年為2.9萬億元）的1/7，同比下降39.3%。其中，一線城市降幅最低，為19.6%；二線城市和三四線城市降幅分別達(dá)到了45.7%和39.3%。住宅成交樓面價(jià)方面，一線城市樓面均價(jià)同比上漲25.2%，二線城市和三四線城市分別下降6.6%和13.6%。

來源：中指研究院

具體到城市，北京、上海等一線城市土地市場(chǎng)熱度較高。如北京石景山區(qū)首鋼園區(qū)地塊以58億元成交價(jià)位居5月全國(guó)住宅用地成交總價(jià)第一，上海有3宗地塊入榜全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10。

杭州則成為土地出讓規(guī)模和出讓金額最高的城市，前5月成交土地面積301萬平方米，攬金563億元。但與2023年同期相比，降幅均超過20%。不過進(jìn)入5月份，杭州土拍市場(chǎng)明顯降溫，5月14日拍賣的4宗地塊均以底價(jià)成交。

北京和上海的土地出讓金額排在第二和第三位，分別為465億元和423億元，其中北京同比增長(zhǎng)55%，上海則同比下降18%。

今年前5月，上海土地供應(yīng)表現(xiàn)出“量縮質(zhì)優(yōu)”的特點(diǎn)。如5月28日上海二批次土拍4宗地共攬金99.84億元，這也是集中供地以來上海推出地塊最少的批次，但土地整體質(zhì)量相對(duì)較好，最終2宗地塊封頂搖號(hào)、1宗溢價(jià)成交、1宗底價(jià)成交。

來源：中指研究院

從土地成交溢價(jià)率來看，前5月全國(guó)22城宅地溢價(jià)率最高的是廈門，平均溢價(jià)率達(dá)到25%；蘇州、武漢和成都緊隨其后，平均溢價(jià)率分別為15%、14%和13%；廣州、深圳、濟(jì)南、青島、沈陽(yáng)、南京和無錫七城的平均溢價(jià)率均為0%。

從政策層面來看，土地供應(yīng)縮減或?qū)⒊蔀殚L(zhǎng)期趨勢(shì)。

4月30日，自然資源部辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》明確，各地要根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)優(yōu)化商業(yè)辦公用地和住宅用地的規(guī)模、布局和結(jié)構(gòu)，完善對(duì)應(yīng)商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機(jī)制。商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時(shí)下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下；商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖