每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-06-06 20:36:23
◎“一線整體熱度好于二三線是大概率事件,強(qiáng)者恒強(qiáng)局面預(yù)期延續(xù)。對(duì)于熱點(diǎn)恒熱的成都、西安而言,短期內(nèi)市場(chǎng)韌性較強(qiáng),即便局部熱盤降溫,整體市場(chǎng)仍有望高位運(yùn)行?!笨硕鸱治鲋赋?,但對(duì)于多數(shù)弱二線和三四線城市而言,市場(chǎng)熱度仍有待核心一二線傳導(dǎo)。
每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤
在政策刺激下,5月房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有所提升。
據(jù)中指研究院,2024年5月,全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅平均價(jià)格為16396元/平方米,環(huán)比上漲0.25%。從漲跌城市個(gè)數(shù)看,44個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲,40個(gè)城市環(huán)比下跌,16城持平。同比來(lái)看,全國(guó)百城新建住宅平均價(jià)格較去年同期上漲1.33%。
成交規(guī)模方面,根據(jù)初步統(tǒng)計(jì),百城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)約2%,同比降幅較4月小幅收窄。
“新政落地后,一線城市市場(chǎng)情緒明顯回升,北京、上海、深圳5月以來(lái)二手房成交規(guī)模保持高位,維持溫和修復(fù)態(tài)勢(shì)。”中指研究院分析師孟新增在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出,新房市場(chǎng)方面,由于成交有一定周期以及新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、上市節(jié)奏等原因,政策效果目前還未完全顯現(xiàn),需要更多時(shí)間來(lái)觀察后續(xù)變化。
今年以來(lái),各地已陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)穩(wěn)樓市政策,尤其是“5·17”新政的推出,購(gòu)房門檻進(jìn)一步降至低點(diǎn)。各地細(xì)則出臺(tái)后,新房市場(chǎng)已有了明顯變化。
如成都,5月以來(lái)樓市明顯升溫,一定程度上吸引了外地購(gòu)房者涌入,部分主城區(qū)樓盤出現(xiàn)了人潮涌動(dòng)的場(chǎng)景。
此前,每經(jīng)記者在實(shí)地走訪時(shí),錦江區(qū)南三環(huán)一項(xiàng)目負(fù)責(zé)人就表示,成都“4·28”解除限購(gòu)后,咨詢和來(lái)訪人數(shù)就有所增多,成交也有所增長(zhǎng);而到“5·17”新政后,市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步改變,此前還處于觀望狀態(tài)的客戶,已有部分出手買房。
5月27日晚,建發(fā)·望江云啟開盤,94套房源一次性開完,套均總價(jià)約730萬(wàn)元,開盤當(dāng)日銷售數(shù)據(jù)顯示賣出82套,去化率87%;保利·新川天珺、遠(yuǎn)達(dá)·天宸名邸等項(xiàng)目都在近期的推新中實(shí)現(xiàn)了開盤去化約80%。麓湖沄岸組團(tuán)、武侯西派臻境、錦發(fā)廣場(chǎng)等則實(shí)現(xiàn)了100%去化。
據(jù)成都住建公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),5月成都新房總成交量為10155套,環(huán)比上漲10.9%;成交面積約131.6萬(wàn)平米,環(huán)比上漲6.7%,無(wú)論是成交套數(shù),還是成交面積,均創(chuàng)下年內(nèi)高點(diǎn)。
不僅是成都,一線城市中的廣州也在5月實(shí)現(xiàn)雙漲。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,5月廣州新建住宅成交規(guī)模超50萬(wàn)平方米,環(huán)比基本持平;價(jià)格企穩(wěn)回升,廣州新建住宅價(jià)格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲,漲幅0.23%,同比上漲0.48%。
58安居客研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2024年5月,全國(guó)65個(gè)重點(diǎn)城市整體新房找房熱度環(huán)比上漲5%。全國(guó)各線城市找房熱度全面上揚(yáng),其中一線城市新房找房熱度環(huán)比上漲7%,高于全國(guó)均值;二線城市新房找房熱度環(huán)比上漲5%,三四線城市新房找房熱度環(huán)比上漲3.3%。5月購(gòu)房者信心指數(shù)為99.5,環(huán)比上漲5.3%。
“這是今年以來(lái)購(gòu)房信心指數(shù)首次環(huán)比上漲,而5月下半月市場(chǎng)找房熱度的提升幅度明顯高于上半月,包括一二線城市在內(nèi),都經(jīng)歷了一波找房熱度的小高潮。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析指出,但找房熱度轉(zhuǎn)化為實(shí)際成交,還有一定的時(shí)間差。
另?yè)?jù)克而瑞監(jiān)測(cè),5月全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交1081萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)4%,同比下降34%。累計(jì)來(lái)看,前5個(gè)月30城整體成交同比下降44%,降幅收窄2個(gè)百分點(diǎn)。
“樓市新政短期內(nèi)的確帶來(lái)了來(lái)訪量的上升,但尚未在成交端得到充分體現(xiàn)。從重點(diǎn)城市商品住宅成交面積來(lái)看,今年5月成交量較4月小幅微增,總體高于一季度月均水平,市場(chǎng)仍處于低位徘徊狀態(tài)。”克而瑞分析師表示。
“預(yù)計(jì)接下來(lái)市場(chǎng)的復(fù)蘇會(huì)更多會(huì)在成交量上逐步體現(xiàn),尤其是已經(jīng)出臺(tái)大力度放松政策的高能級(jí)城市,預(yù)計(jì)6月成交量環(huán)比5月會(huì)有一個(gè)相對(duì)明顯的提升,但成交價(jià)格還會(huì)在底部盤整一段時(shí)間。”張波表示。
不過,二手房市場(chǎng)卻是另一番景象。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,5月重點(diǎn)14城二手住宅成交107446套,環(huán)比下降5.58%,同比下降4.99%。一方面受到“五一”假期出游分流市場(chǎng)需求影響,另一方面,5月政策再度向好,中央設(shè)立3000億元保障性住房再貸款,用來(lái)收購(gòu)已建成未出售的商品房,市場(chǎng)對(duì)新房的交付信心增強(qiáng),5月新房市場(chǎng)表現(xiàn)向好,分流了部分二手房市場(chǎng)的購(gòu)買需求。
以杭州為例,杭州我愛我家數(shù)據(jù)顯示,5月杭州全市(杭十區(qū))二手房共成交8333套,環(huán)比下降1.5%。
不過,一些指標(biāo)在慢慢發(fā)生變化。5月,客戶意向簽約量環(huán)比上漲25.1%,新政首周客戶意向簽約量環(huán)比上漲31.2%,第二周上漲32.5%;新增客源量環(huán)比上漲22.1%,帶看量環(huán)比上漲20.3%。其中,全面取消限購(gòu)后的首個(gè)周末,帶看客戶量同比前一個(gè)周末上漲了32.2%,第二周周末同比第一周上漲24.2%。“購(gòu)房者的購(gòu)房意愿正在逐步恢復(fù),市場(chǎng)信心得到了有效提振。”
同樣的情況也發(fā)生在深圳。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示,5月深圳二手房成交量為4871套,環(huán)比下降1.4%。
不過也有部分城市例外。據(jù)貝殼找房重慶站監(jiān)測(cè),5月重慶市主城區(qū)貝殼二手住宅成交量環(huán)比上漲2.5%,二手住宅近三個(gè)月成交量均超越2023年下半年。受“渝六條”新政帶動(dòng),當(dāng)周重慶二手成交量周環(huán)比上漲6%,建面均價(jià)11155元/平方米,環(huán)比上漲3%,新增客源量及帶看量、商機(jī)量環(huán)比持平。
值得注意的是,盡管5月多數(shù)重點(diǎn)城市二手房成交量環(huán)比有所下降,但同比基本處于上漲態(tài)勢(shì),二手房市場(chǎng)韌性猶在。如深圳5月二手房成交量同比上漲同比上升42.1%,杭州同比上漲7.4%,北京同比上漲3.1%。
從價(jià)格來(lái)看,據(jù)中指研究院,全國(guó)百城二手住宅平均價(jià)格為14870元/平方米,環(huán)比下跌0.7%,跌幅較4月收窄0.05個(gè)百分點(diǎn)。
孟新增表示,總體來(lái)看,雖然5月二手房?jī)r(jià)格仍然在下跌,但跌幅有所收窄,這可能是價(jià)格見底的一種表現(xiàn)。
需要指出的是,“5·17”新政后,各地隨之跟進(jìn)并不斷細(xì)化。
如5月28日,上海優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)政策落地,除了調(diào)降住房貸款首付款比例和房貸利率下限,在住房限購(gòu)政策上也進(jìn)行松綁;廣州則出臺(tái)了降低首付和利率、二手房不限售等利好政策。
6月2日,蘇州市關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施發(fā)布,在取消購(gòu)房資格審查的基礎(chǔ)上進(jìn)一步松綁,涉及房貸利率、公積金、賣舊買新、房票安置、稅費(fèi)減免等。
“‘5·17’一攬子房地產(chǎn)政策落地,圍繞促需求和去庫(kù)存展開。”孟新增表示,隨著核心一二線城市逐步落實(shí)各項(xiàng)舉措,接下來(lái)市場(chǎng)有望進(jìn)入政策效果兌現(xiàn)期。
多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)6月市場(chǎng)走勢(shì)持樂觀態(tài)度。
一方面,各地政策細(xì)則落地時(shí)間不長(zhǎng),政策效應(yīng)有待進(jìn)一步釋放;另一方面,6月恰逢房企年中沖刺節(jié)點(diǎn),營(yíng)銷力度勢(shì)必有所加強(qiáng)。
“一線整體熱度好于二三線是大概率事件,強(qiáng)者恒強(qiáng)局面預(yù)期延續(xù)。對(duì)于熱點(diǎn)恒熱的成都、西安而言,短期內(nèi)市場(chǎng)韌性較強(qiáng),即便局部熱盤降溫,整體市場(chǎng)仍有望高位運(yùn)行。”克而瑞分析指出,但對(duì)于多數(shù)弱二線和三四線城市而言,市場(chǎng)熱度仍有待核心一二線傳導(dǎo)。
“預(yù)期6月新房成交總量穩(wěn)中有增,絕對(duì)量有望創(chuàng)年內(nèi)新高。二手房市場(chǎng)在新政利好之下,若業(yè)主能輔以降價(jià),能帶來(lái)一波放量窗口期,回暖程度預(yù)期好于新房,核心一二線二手房市場(chǎng)份額還將進(jìn)一步增長(zhǎng)。”
不過,孟新增指出,市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏仍依賴于居民收入預(yù)期的轉(zhuǎn)變。同時(shí),“若地方國(guó)企收儲(chǔ)已建成未銷售商品房等消化存量的政策能夠較快落地,也將對(duì)改善房企現(xiàn)金流和化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)起到積極作用。”
封面圖片來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖
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