每經(jīng)記者 任飛    每經(jīng)編輯 葉峰    

6月7日，首批公募REITs成立已滿三年，東吳基金在6月7日發(fā)布公告稱，旗下東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT部分基金份額即將解除限售。

值得注意的是，此次解除的限售類型為原始權(quán)益人及其同一控制下關(guān)聯(lián)方戰(zhàn)略配售限售，按照該類投資者戰(zhàn)略配售比例超過20%的自上市之日起不少于36個(gè)月規(guī)定，為行業(yè)內(nèi)首次解禁。

Wind統(tǒng)計(jì)顯示，首批上市的9只公募REITs當(dāng)中，博時(shí)、平安、中航、浙商、東吳基金旗下產(chǎn)品解禁日期臨近，均為今年6月21日。不過，對應(yīng)上市基金發(fā)行價(jià)格來看，截至6月7日收盤，上述REITs的場內(nèi)價(jià)格均處于“破發(fā)”。

REITs原始權(quán)益人持有份額即將解禁

2021年6月7日，公募基金行業(yè)迎來首批REITs成立，彼時(shí)共有9只產(chǎn)品。三年過去了，截止到2024年6月7日，第一批REITs的原始權(quán)益人持有份額即將解禁。

6月7日，東吳基金發(fā)布公告稱，旗下東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT部分基金份額即將解除限售。具體為蘇州工業(yè)園區(qū)建屋產(chǎn)業(yè)園開發(fā)有限公司、蘇州工業(yè)園區(qū)科技發(fā)展有限公司、蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司合計(jì)持有的20%基金份額。需指出的是，這些均為原始權(quán)益人及其同一控制下關(guān)聯(lián)方戰(zhàn)略配售份額。

也就是說，當(dāng)年在REITs基金發(fā)售時(shí)屬于戰(zhàn)略配售份額的一部分即將解禁，按照基金合同的規(guī)定，各家基金公司都有相同的表述，即對于原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額戰(zhàn)略配售的比例合計(jì)不得低于該次基金份額發(fā)售數(shù)量的20%，超過20%的自上市之日起持有不少于36個(gè)月，對于基礎(chǔ)的20%持有份額將不少于60個(gè)月。

因此，原始權(quán)益人持有的份額當(dāng)中，至少要有20%的持有底倉并且有較長的持有時(shí)間，但超過的部分可以按照規(guī)定時(shí)間進(jìn)行解禁。本次公告的解禁類型就屬于超過20%的部分，且首批其他公募REITs當(dāng)中也有出現(xiàn)這類持有人限售份額解禁的情況，為行業(yè)首次。

Wind統(tǒng)計(jì)顯示，首批9只公募REITs的上市時(shí)間均為2021年6月21日，且已經(jīng)有5只REITs的原始權(quán)益人持有份額即將解禁，分別是博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、平安廣州廣河REIT、中航首鋼綠能REIT、浙商滬杭甬REIT以及東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT。

上市基金份額的交易與股票類似，對于即將解禁的影響，大額解禁的影響在于對短期場內(nèi)價(jià)格的沖擊，但也需要結(jié)合解禁持有人根據(jù)賬面回報(bào)的情況綜合決定是否要進(jìn)行減持。

目前擬解禁REITs價(jià)格均處于“破發(fā)”

從近期即將解禁原始權(quán)益人持有份額的REITs來看，其場內(nèi)的價(jià)格依然處于“破發(fā)”的狀態(tài)，截至6月7日收盤，前述5只基金這三年來看的區(qū)間收益率均為負(fù)數(shù)。

具體看來，Wind統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月7日收盤，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT報(bào)收1.942元/份，基金的上市發(fā)行價(jià)格為2.31元/份；平安廣州廣河REIT報(bào)收9.605元/份，上市發(fā)行價(jià)格為13.02元/份；中航首鋼綠能REIT報(bào)收13.191元/份，上市發(fā)行價(jià)格為13.38元/份；浙商滬杭甬REIT分別為8.555元/份，上市發(fā)行價(jià)格為8.72元/份；東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT分別為3.220元/份，上市發(fā)行價(jià)格為3.88元/份。

可見的是，這些即將在6月21日解除限售的基金到今天為止依然處于“破發(fā)”的狀態(tài)。根據(jù)這些REITs當(dāng)時(shí)的發(fā)售公告，所有類型的投資者均需要按照認(rèn)購價(jià)格計(jì)算，也就是按照首發(fā)上市的價(jià)格計(jì)算認(rèn)購費(fèi)用，因此，此時(shí)減持賬面回報(bào)大概率不佳。

事實(shí)上，首批公募REITs的底層資產(chǎn)大多都與產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目相關(guān)，但在過去三年時(shí)間里，有部分時(shí)段的經(jīng)營受到外部事件的較大影響，二級市場的走勢出現(xiàn)較大分化，產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的發(fā)行端也已經(jīng)按下暫停鍵很長時(shí)間。

即便今年以來的地產(chǎn)股行情讓相關(guān)REITs的價(jià)格有所提振，但總的來看，這些REITs在場內(nèi)依然缺乏資金的長期關(guān)注。反倒是消費(fèi)類REITs以及保租房REITs近期接連迎來上新與擴(kuò)募的消息。

中金基金對此表示，我國公募REITs市場整體向常態(tài)化發(fā)行的方向發(fā)展。同時(shí)，伴隨著產(chǎn)品擴(kuò)容的推進(jìn)，公募REITs產(chǎn)品類型不斷豐富，市場對其底層資產(chǎn)的認(rèn)知也在不斷加深，從投資者保護(hù)的角度考慮，當(dāng)前產(chǎn)品發(fā)行上市過程也愈發(fā)精細(xì)和審慎。