每經(jīng)編輯 程鵬    

在美國，一筆交易猶如“炸彈”，引爆地產(chǎn)圈！

據(jù)證券時報·券商中國6月12日報道，當(dāng)?shù)貢r間6月11日，彭博社援引知情人士報道稱，美國房地產(chǎn)巨頭Related Companies旗下一棟辦公樓即將以大幅折扣價格出售。這棟位于紐約曼哈頓西44街的物業(yè)，2018年購入價格高達(dá)1.53億美元（約合人民幣11億元），但如今，出售的價格已不到5000萬美元（約合人民幣3.6億元），價格下跌幅度將達(dá)67%。

這筆交易屬于所謂的short sale（即虧本出售）。知情人士稱，這棟辦公樓的貸款余額超過1億美元。意味著，這棟物業(yè)的出售價，甚至低于未償貸款余額。

對于這則報道，Related未立即回應(yīng)置評請求。

美國多個商業(yè)地產(chǎn)大幅跌價

當(dāng)前，美國曼哈頓及其他地區(qū)的辦公室空置率和辦公室改建為住宅的現(xiàn)象繼續(xù)激增，Related虧本甩賣商業(yè)地產(chǎn)的動作標(biāo)志著，美國后疫情時代的辦公樓市場又一次遭受重創(chuàng)。

據(jù)美國房地產(chǎn)公司高緯物業(yè)發(fā)布的一項研究顯示，截至2023年年底，全美約有五分之一的寫字樓處于空置狀態(tài)。這一比例在大城市如洛杉磯和休斯敦甚至達(dá)到了25%。這是美國過去40年來最嚴(yán)重的情況。

除了這筆交易，其他公開交易信息也能顯示美國商業(yè)地產(chǎn)市場的慘烈現(xiàn)狀，越來越多的機(jī)構(gòu)正在虧本出售商業(yè)地產(chǎn)項目。

今年5月份，在美國得克薩斯州塔蘭特縣法院組織的拍賣會上，得克薩斯州沃斯堡最高的建筑—伯內(nèi)特廣場(Burnett Plaza)被得州Pinnacle銀行以1230萬美元的價格買下，每平方英尺僅12.3美元。而在三年前，伯內(nèi)特廣場曾以超過1.375億美元的價格出售。意味著，跌幅高達(dá)91%。房地產(chǎn)投資管理公司Shorenstein最近將位于洛杉磯的62怡安中心(Aon Center)掛牌出售，售價為1.535億美元，遠(yuǎn)低于十年前支付的2.69億美元。

另外，全球最大的私募股權(quán)基金—黑石集團(tuán)也在大幅折價出售辦公樓。近期，黑石集團(tuán)以約1.86億美元的價格出售了1740廣場大樓，相較于2014年的買入價格（6.05億美元），跌幅也超過69%。

在美聯(lián)儲長時間內(nèi)保持高利率的背景下，美國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的壓力正在日益增加。

PIMCO警告：美國

將有更多的地區(qū)性銀行出現(xiàn)倒閉

值得注意的是，市場對美國商業(yè)地產(chǎn)市場的擔(dān)憂正在銀行系統(tǒng)中蔓延。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，到2025年年底，到期的美國商業(yè)地產(chǎn)貸款總量將超過1萬億美元，而到2027年，這一數(shù)據(jù)將達(dá)到2.2萬億美元。這表明，美國商業(yè)地產(chǎn)的困境可能在未來兩年內(nèi)成為最大的潛在危機(jī)。

據(jù)經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)11日援引外媒報道，國際評級機(jī)構(gòu)穆迪近日將美國6家地區(qū)性銀行列入負(fù)面觀察名單，這些銀行的信用評級面臨被下調(diào)的風(fēng)險。穆迪稱，上述銀行對商業(yè)房地產(chǎn)貸款有大量敞口。

報道稱，穆迪將第一招商股份、富爾頓金融、歐德國家銀行、皮帕克格拉德斯通金融、華盛頓聯(lián)邦儲蓄、F.N.B.Corp.等6家銀行的長期評級列入可能下調(diào)的負(fù)面觀察名單。穆迪表示，利率持續(xù)居高不下加劇了長期存在的風(fēng)險，尤其是在周期低迷時，擁有大量商業(yè)地產(chǎn)貸款的地區(qū)性銀行面臨持續(xù)的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力壓力。

穆迪指出，在美聯(lián)儲加息周期開始前的低利率環(huán)境期間，許多地區(qū)銀行對商業(yè)房地產(chǎn)大量集中投資。而商業(yè)地產(chǎn)是“不穩(wěn)定的資產(chǎn)類別”。以富爾頓金融為例，截至3月31日，商業(yè)地產(chǎn)占有形普通股權(quán)益的267%。

美聯(lián)儲在4月發(fā)布的金融穩(wěn)定報告中提到了商業(yè)房地產(chǎn)價值下降的風(fēng)險。美聯(lián)儲警告，商業(yè)房地產(chǎn)和消費貸款敞口較高的銀行可能會遭受更大的虧損。

據(jù)財聯(lián)社6月12日報道，資管巨頭太平洋投資管理公司（PIMCO）最新警告稱，美國將有更多的地區(qū)性銀行出現(xiàn)倒閉，因為這些銀行賬面上的問題商業(yè)房地產(chǎn)貸款“非常集中”。

PIMCO主管全球私人商業(yè)房地產(chǎn)團(tuán)隊的董事總經(jīng)理John Murray告訴媒體，作為商業(yè)房地產(chǎn)（CRE）領(lǐng)域的貸方，美國地區(qū)性銀行面臨的“真正困境浪潮才剛剛開始”。CRE是指非居住性質(zhì)的房地產(chǎn)，包括辦公樓、購物中心、酒店等各類商業(yè)物業(yè)。

Murray解釋道，關(guān)于美聯(lián)儲降息的不確定性加劇了CRE行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，高借貸成本壓低了估值并引發(fā)了違約，導(dǎo)致作為貸方的地區(qū)性銀行被困在難以出售的資產(chǎn)上。他表示，大型銀行一直在出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，令他們可以避免進(jìn)一步損失。

他補(bǔ)充道，在過去18個月中，他的團(tuán)隊一直在搶購一些美國大型銀行拋售的CRE貸款。“然而，隨著不良貸款因到期而增加，我們預(yù)計銀行將出售這些更具挑戰(zhàn)性的貸款，以減少其問題貸款敞口?！?/span>

而區(qū)域銀行對這種動蕩尤為敏感，今年早些時候，紐約社區(qū)銀行（NYCB）被曝尋求外部資本支撐其資產(chǎn)負(fù)債表，導(dǎo)致危機(jī)的重要問題與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)，事件以外部投資者注資超過10億美元而告終。

對于銀行而言，抵押資產(chǎn)價值的下降可能會導(dǎo)致“貸款價值比”上升，也就是貸款金額與實際抵押品價值的比值增加。在極端情況下，甚至可能出現(xiàn)貸款金額超過抵押的房地產(chǎn)市值，給銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)帶來壓力。

今年3月，MSCI Real Assets在報告中稱，區(qū)域銀行是近年來唯一沒有要求商業(yè)地產(chǎn)借款人支付額外首付的銀行，這凸顯了他們在面對資產(chǎn)估值下跌的脆弱性。上周，Axos Financial Inc.被做空機(jī)構(gòu)興登堡研究以這一原因成功“狙擊”。

MSCI Real Assets報告預(yù)計，銀行將在今年面臨約4410億美元的到期房地產(chǎn)債務(wù)。Murray表示，規(guī)模較大銀行的CRE貸款已在2008年危機(jī)后受到限制，不太可能因為房地產(chǎn)風(fēng)險敞口出現(xiàn)系統(tǒng)性破產(chǎn)。

Murray表示，主要公共抵押房地產(chǎn)投資信托基金的貸款量已比2021年的水平下降了70%。“從資本市場和基本面的角度來看，利率上升結(jié)合衰退壓力，給商業(yè)房地產(chǎn)帶來了真正的挑戰(zhàn)?！?/span>

編輯|程鵬?杜恒峰

校對|何小桃

封面圖片來源：視覺中國（資料圖 圖文無關(guān)）

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